Wer eine Immobilie erbt, beschäftigt sich häufig nicht nur mit der Frage, was mit Haus, Wohnung oder Grundstück geschehen soll. Auch steuerliche Themen können schnell eine wichtige Rolle spielen. Denn der Wert der geerbten Immobilie beeinflusst unter anderem die Berechnung einer möglichen Erbschaftsteuer. Dabei kann es vorkommen, dass der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert höher ausfällt als der Wert, der sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie ergeben würde.

Ein Beispiel macht deutlich, warum eine genauere Betrachtung sinnvoll sein kann: Hannes M. erbt das Haus seiner Eltern. Da er bereits in einer eigenen Immobilie lebt, möchte er das geerbte Haus verkaufen. Das Grundstück liegt zwar attraktiv an einem See, das Gebäude selbst weist jedoch deutlichen Renovierungsbedarf auf. Die Fassade ist in die Jahre gekommen und auch im Inneren stehen verschiedene Arbeiten an. Für Hannes stellt sich deshalb die Frage, welchen Wert die Immobilie tatsächlich hat. Dieser ist nicht nur für den geplanten Verkauf, sondern auch für die steuerliche Bewertung der Erbschaft von Bedeutung.

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Für steuerliche Zwecke wird der Wert einer geerbten Immobilie nach gesetzlich festgelegten Bewertungsverfahren ermittelt. Dabei fließen standardisierte Daten und je nach Verfahren auch Informationen der Gutachterausschüsse ein. Dazu können beispielsweise Bodenrichtwerte gehören.

Eine individuelle Besichtigung der Immobilie findet im Rahmen dieser typisierten steuerlichen Bewertung in der Regel nicht statt. Dadurch können Besonderheiten des konkreten Objekts möglicherweise nicht in gleichem Umfang berücksichtigt werden wie bei einer individuellen Wertermittlung vor Ort.

Gerade der tatsächliche Zustand eines Gebäudes kann jedoch erheblichen Einfluss auf seinen Marktwert haben. Renovierungsbedarf, eine veraltete Ausstattung oder andere wertbeeinflussende Eigenschaften lassen sich allein anhand standardisierter Daten nicht immer vollständig abbilden. Umgekehrt können natürlich auch eine besonders gefragte Lage oder andere positive Merkmale den Immobilienwert beeinflussen.

Für Eigentümer bedeutet das: Der steuerlich ermittelte Grundbesitzwert und der am Markt erzielbare Immobilienwert müssen nicht zwangsläufig identisch sein.

Was tun, wenn der angesetzte Immobilienwert zu hoch erscheint?

Auch Hannes M. ist überrascht, als er den für seine geerbte Immobilie angesetzten Wert sieht. Nach seiner Einschätzung berücksichtigt dieser den tatsächlichen Zustand des Hauses nicht ausreichend. Deshalb lässt er die Immobilie genauer bewerten.

Unter bestimmten Voraussetzungen besteht die Möglichkeit, gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachzuweisen. Dafür ist ein geeigneter und steuerlich anerkannter Nachweis erforderlich. Eine fundierte Wertermittlung kann dabei eine wichtige Grundlage sein, wenn der tatsächliche Wert der Immobilie deutlich unter dem pauschal beziehungsweise typisiert ermittelten Wert liegt.

Für Hannes zeigt die genauere Bewertung, dass der Zustand des Hauses den Immobilienwert stärker beeinflusst als zunächst berücksichtigt. Ein entsprechender Nachweis kann dazu beitragen, dass für die Besteuerung ein niedrigerer Immobilienwert zugrunde gelegt wird. Dadurch kann sich auch die Höhe einer möglichen Erbschaftsteuer verändern.

Immobilienwert und Verkaufspreis realistisch einschätzen

Eine professionelle Wertermittlung kann für Erben aus mehreren Gründen sinnvoll sein. Sie hilft nicht nur dabei, einen möglicherweise abweichenden Immobilienwert gegenüber der steuerlichen Bewertung einzuordnen. Gleichzeitig liefert sie eine wichtige Grundlage für einen späteren Verkauf.

Denn wer eine geerbte Immobilie veräußern möchte, sollte wissen, welcher Preis unter den aktuellen Bedingungen am regionalen Immobilienmarkt realistisch ist. Dafür müssen sowohl die Lage und Grundstückseigenschaften als auch der bauliche Zustand, die Ausstattung und mögliche Modernisierungen betrachtet werden.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Eigentümer bei der Einschätzung des marktgerechten Verkaufspreises und bei der Vorbereitung der Vermarktung unterstützen. Geht es dagegen um den formalen Nachweis eines niedrigeren Wertes gegenüber dem Finanzamt oder um konkrete steuerliche Fragen, sollten zusätzlich entsprechend qualifizierte Sachverständige beziehungsweise steuerliche Berater hinzugezogen werden.

Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten wissen, welchen Wert sie am aktuellen Markt hat? Wir unterstützen Sie bei der Einschätzung Ihrer Immobilie und begleiten Sie auf Wunsch auch beim anschließenden Verkauf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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