Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stellt sich meist zuerst eine entscheidende Frage: Was ist mein Haus, meine Wohnung oder mein Grundstück aktuell wert? Eine wichtige Orientierung bietet dabei der sogenannte Verkehrswert. Er beschreibt den Wert, den eine Immobilie unter normalen Bedingungen am Markt voraussichtlich erzielen kann. Für Eigentümer ist diese Einschätzung besonders wichtig, wenn ein Verkauf geplant ist und ein realistischer Angebotspreis festgelegt werden soll.

Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und ist in § 194 des Baugesetzbuches geregelt. Entscheidend sind dabei nicht persönliche Preisvorstellungen des Eigentümers oder besondere Interessen einzelner Käufer. Vielmehr geht es darum, welcher Preis zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften der Immobilie voraussichtlich erzielt werden könnte.

Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Eine wichtige Rolle spielt zunächst die Lage. Dabei kommt es nicht nur darauf an, in welcher Stadt oder Gemeinde sich das Objekt befindet. Auch die unmittelbare Umgebung, die Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Verkehrsanbindungen und die Nachfrage nach Immobilien in der jeweiligen Wohnlage können den Wert beeinflussen.

Ebenso wichtig sind die Eigenschaften der Immobilie selbst. Größe, Baujahr, Grundstücksfläche, Raumaufteilung, Ausstattung und energetischer Zustand können sich deutlich auf die Bewertung auswirken. Auch durchgeführte Modernisierungen oder ein bestehender Sanierungsbedarf werden berücksichtigt.

Hinzu kommen rechtliche Besonderheiten. Eintragungen im Grundbuch, bestehende Wohn- oder Wegerechte sowie andere Rechte und Belastungen können ebenfalls Auswirkungen auf den Verkehrswert haben. Nach § 194 BauGB gehören sowohl die tatsächlichen Eigenschaften als auch die rechtlichen Gegebenheiten und die Lage zu den wertbestimmenden Faktoren.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Für die professionelle Immobilienbewertung stehen verschiedene anerkannte Verfahren zur Verfügung. Welches Verfahren geeignet ist, richtet sich unter anderem nach der Art und Nutzung der Immobilie sowie nach den verfügbaren Marktdaten.

Beim Vergleichswertverfahren wird das zu bewertende Objekt mit vergleichbaren Immobilien beziehungsweise entsprechenden Kaufpreisen verglichen. Das Ertragswertverfahren betrachtet insbesondere die nachhaltig erzielbaren Erträge und kommt deshalb vor allem bei Immobilien infrage, deren Nutzung auf Einnahmen ausgerichtet ist. Beim Sachwertverfahren stehen dagegen der Bodenwert und der Wert der vorhandenen baulichen Anlagen im Mittelpunkt.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren als wesentliche Verfahren der Verkehrswertermittlung vor. Je nach Immobilie kann auch die Anwendung beziehungsweise Kombination mehrerer Verfahren sinnvoll sein.

Verkehrswert und Verkaufspreis sind nicht automatisch identisch

Der Verkehrswert bietet eine fundierte Einschätzung des Immobilienwertes. Trotzdem bedeutet er nicht zwangsläufig, dass eine Immobilie später exakt zu diesem Betrag verkauft wird.

Der tatsächliche Kaufpreis entsteht letztlich durch Angebot und Nachfrage. In einer Region mit besonders hoher Nachfrage können Käufer bereit sein, einen höheren Preis zu zahlen. In einem schwächeren Markt kann der tatsächlich erzielbare Preis dagegen niedriger ausfallen.

Auch die Vermarktung hat Einfluss darauf, welches Ergebnis erreicht wird. Präsentation, Zielgruppenansprache, Nachfrage, Verkaufsstrategie und Verhandlung können den endgültigen Kaufpreis beeinflussen. Für Eigentümer ist es deshalb wichtig, zwischen dem ermittelten Immobilienwert und dem strategisch gewählten Angebotspreis zu unterscheiden.

Warum eine professionelle Bewertung vor dem Verkauf sinnvoll ist

Gerade bei einem geplanten Immobilienverkauf sollte die Preisentscheidung nicht allein auf persönlichen Vorstellungen oder groben Online-Schätzungen beruhen. Wird eine Immobilie deutlich zu teuer angeboten, kann sie lange am Markt bleiben und für Interessenten zunehmend unattraktiv wirken. Ein zu niedriger Preis kann dagegen dazu führen, dass Verkaufspotenzial verschenkt wird.

Eine professionelle Bewertung berücksichtigt die individuellen Merkmale der Immobilie und verbindet sie mit der aktuellen Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt. Eine Besichtigung vor Ort ermöglicht es zudem, Zustand, Ausstattung und Besonderheiten genauer einzuschätzen.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann auf dieser Grundlage einen marktgerechten Wert einordnen und daraus gemeinsam mit dem Eigentümer eine geeignete Preisstrategie für den Verkauf entwickeln.

Was ist Ihre Immobilie heute wert?

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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