Tod des Ehepartner – gehört die Immobilie jetzt mir allein?

Was Sie wissen und unternehmen sollten

Sind Sie AKTUELL NICHT von einem Todesfall betroffen, sondern lesen Sie diese Ausführungen rein informativ, erfahren Sie ganz am Ende unter PUNKT 12, wie man zu Lebzeiten für diese Situation idealerweise vorsorgen kann und welche konkreten Möglichkeiten sich hierfür anbieten.


1. Grundsatz – nicht automatisch Alleinerbe

Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass das ganze „Hab und Gut“ des verstorbenen Ehepartners automatisch auf den überlebenden Ehepartner vollständig übergeht. Dieses ist nur dann der Fall, wenn der verstorbene Ehepartner (sog. Erblasser) dieses so ausdrücklich in seinem Testament (sog. letztwillige Verfügung) festgelegt hat. Ohne ein Testament wird das Vermögen des Erblassers so aufgeteilt, wie es im Gesetz präzise festgelegt ist. Für die Höhe der einzelnen Anteile ist die Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses und der Güterstand der Eheleute entscheidend. Einzelheiten hierzu unten.

Diese besagt, dass der überlebende Ehegatte neben weiteren Erben nur eine bestimmte Quote des Nachlasses erbt. Wie viel Prozent/wie hoch die Quote des überlebenden Ehegatte ist, hängt vom „Grad“ der erbberechtigten Verwandten und dem ehelichen Güterstand der Eheleute ab. Tritt die gesetzliche Erbfolge ein, bildet der überlebende Ehepartner mit den übrigen Erbberechtigten zusammen eine sog. Erbengemeinschaft. Solange hierbei einvernehmlich Entscheidungen aller Beteiligten getroffen werden können, ist alles gut. Wenn nicht, kann diese Konstellation nicht nur Streit, sondern gravierende Folgen nach sich ziehen. Denn jeder Miterbe aus der Erbengemeinschaft hat jederzeit das Recht, die Erbteilung zu verlangen. Gelingt dieses nicht einvernehmlich, kann als letztes Druckmittel sogar die Teilungsversteigerung der Immobilie auf Antrag eines einzigen Miterben initiiert werden.


2. Nebenbei: Das sollten Sie auf keinen Fall aufschieben

  1. Folgende Unterlagen des Verstorbenen – von Fall zu Fall – zusammenstellen: Personalausweis, Geburts- und Heiratsurkunde, Krankenversicherungskarte, Versicherungspolicen, Scheidungsurteil, Bankunterlagen
  2. Gegebenenfalls informieren Sie unverzüglich die entsprechende Lebens-, Unfall- oder Sterbegeldversicherungen über den Tod des Versicherten. Unverzüglich bedeutet: ohne schuldhaftes Zögern. Ansonsten riskieren Sie die Leistungsverweigerung der Versicherungsfirmen (letztere behalten sich vor, die Todesursache zu prüfen).
  3. Damit der Bestatter tätig werden kann, müssen Sie spätestens am 3. Werktag nach dem Tod die Sterbeurkunde beantragen.
  4. Wer Vermögen erbt (oder geschenkt bekommt), muss dieses innerhalb von 3 Monaten dem Finanzamt mitteilen.

3. Überprüfen: Testament oder gesetzliche Erbfolge?

Die Verfügungen des Erblassers in Form eines (rechtsgültigen) Testamentes haben immer Vorrang. Dieses kann für den überlebenden Ehegatten positiv, aber auch negativ ausfallen. Bis auf den gesetzlich festgelegten Pflichtteil kann der Erblasser in einem Testament über sein Vermögen bestimmen und als Erben einsetzen, wen er will. Somit ist vorrangig zu klären, ob der Erblasser ein Testament hinterlassen hat oder nicht.

3.1 Testament beim Nachlassgericht ablegen

Gibt es ein (nicht amtlich verwahrtes) Testament, ist jeder (unter Strafandrohung) gesetzlich verpflichtet, dieses gefundene Testament des Erblassers beim zuständigen Nachlassgericht (beim Amtsgericht am Wohnort des Verstorbenen) abzugeben. Betonung liegt auf jedes Testament – nicht nur das vermeintlich letzte. Das Nachlassgericht prüft das Testament, setzt dann einen Termin zur Testamentseröffnung an und benachrichtigt hierzu die bekannten Erben. Im Übrigen wird das Nachlassgericht in der Regel auch automatisch vom Standesamt unterrichtet, bei dem der Tod einer Person gemeldet wurde.

Anmerkung: Auch bei Erbverträgen, die amtlich verwahrt werden, ist die Eröffnung vor dem Nachlassgericht gewährleistet. Das Standesamt informiert das Zentrale Testamentsregister, das wiederum das Nachlassgericht und den Notar, der den Erbvertrag (notwendigerweise) beurkundet hat und wo es verwahrt wird.

3.2 Manipulation bei Testamenten

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt: Wer ein Testament vernichtet, fälscht oder nicht beim Nachlassgericht abliefert, macht sich:

  • strafbar (Urkundenunterdrückung)
  • schadensersatzpflichtig (den ansonsten Begünstigten gegenüber)
  • erbunwürdig (wird also von der Erbschaft ausgeschlossen)

4. Kein Testament vorhanden – was bekomme ich nun?

Ohne eine schriftliche, letztwillige Verfügung des Erblassers gilt die im Gesetz präzise geregelte, gesetzliche Erbfolge (einschließlich Pflichtteil). Diese besagt, dass der überlebende Ehegatte neben weiteren Erben nur eine bestimmte Quote des Nachlasses erbt. Wie viel Prozent/wie hoch die Quote des Nachlasses für den überlebenden Ehegatten ist, hängt ab:

  • von der verwandtschaftlichen Nähe (vom Grad) der erbberechtigten Verwandten
  • dem ehelichen Güterstand der Eheleute

Geerbt wird „der Reihe nach“ – vorrangig in gerader Linie der Personen, die von einander abstammen (also Großvater-Vater-Sohn-Enkel).

4.1 Gesetzliche Erbfolge

Der Gesetzgeber unterteilt die Erben/Verwandten in 1., 2. und 3. Ordnung mit dem Grundsatz, dass hier nur streng der Reihe nach vererbt werden soll:

1. Ordnung: Kinder und Enkel. WICHTIG: Der überlebende Ehepartner bzw. der eingetragene Lebenspartner ist zwar kein Verwandter, zählt aber zur 1. Ordnung.

2. Ordnung: Eltern und Geschwister

3. Ordnung: Großeltern sowie Onkel und Tanten.

Wird oft übersehen und verkannt:

  • Solange es (auch) nur einen Verwandten aus einer Ordnungsstufe gibt, entfallen Erbschaften für die im Rang nachfolgenden Ordnungsstufen!
  •  Nicht eheliche Kinder werden wie eheliche Kinder gleich behandelt

Beispiel: Neben dem überlebenden Ehepartner lebt aus den Verwandten 1. Ordnung nur noch ein unehelicher Sohn vom verstorbenen, eigenen Kind (also ein Enkel des Erblassers). Verwandte 2. und 3. Ordnung erben nichts. 

4.2 Erbengemeinschaft

Konsequenz der gesetzlichen Erbfolge ist, dass der überlebende Ehepartner mit den übrigen Erbberechtigten zusammen eine sog. Erbengemeinschaft bildet. Solange hierbei einvernehmlich Entscheidungen aller Beteiligten getroffen werden können, ist alles gut. Wenn nicht, kann diese Konstellation nicht nur Streit, sondern gravierende Folgen nach sich ziehen. Denn jeder Miterbe aus der Erbengemeinschaft hat jederzeit das Recht, die Erbteilung zu verlangen. Gelingt dieses nicht einvernehmlich, kann als letztes Druckmittel sogar die Teilungsversteigerung der Immobilie auf Antrag eines einzigen Miterben initiiert werden.

4.3 Konkrete Erbquote für den überlebenden Ehepartner

Die Höhe des Nachlasses richtet sich nach dem Güterstand der Ehe.

4.3.1 Gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft

Es existieren Erben 1. Ordnung

Wir unterstellen den Normalfall, dass wenigstens ein Erbe der 1. Ordnung existiert – also gemeinsame oder uneheliche Kinder oder deren Kinder.

Grundsätzlich beträgt die Erbquote ein Viertel des Nachlasses und aufgrund der sog. Zugewinnpauschale ein zusätzliches Viertel – also zusammen die Hälfte des Nachlasses. Die Zugewinnpauschale tritt als Ersatz für den Zugewinnausgleich am Ende der Ehe ein.

Beispiel 1: Ein Einfamilienhaus gehört beiden Ehepartnern je zur Hälfte. Sie lebten im gesetzlichen Güterstand des Zugewinnausgleichs. Sie haben zwei gemeinsame Kinder und der Ehemann hat noch einen unehelichen Sohn. Der Ehemann stirbt ohne ein Testament hinterlassen zu haben. 

Folge: Die Ehefrau und alle drei (!) Kinder bilden zusammen eine Erbengemeinschaft. Der hälftige Miteigentumsanteil an dem Haus des verstorbenen Mannes wird halbiert, sodass der Ehefrau nunmehr 3/4 des Hauses gehört (1/2 aus der Zeit der gemeinsamen Ehe plus 1/4 vom verstorbenen Ehemann). Das verbleibende Viertel des Vaters müssen sich die drei Kinder zu gleichen Quoten teilen – jedes Kind wird demnach zu 1/12 Miteigentümer an dem Haus werden. (Uneheliche Kinder werden ehelichen Kindern gleichgestellt). 

Beispiel 2: Gleiche Ausgangssituation: In diesem Beispiel hat der verstorbene Ehemann zu Lebzeiten ein Testament hinterlassen, in dem er bestimmt, dass seine Frau Alleinerbe seines gesamten Vermögens wird. 

Folge: Ehefrau wird Alleineigentümerin – Kinder haben nur Anspruch auf den Pflichtteil (Einzelheiten hierzu unten unter Gemeinsames bzw. Berliner Testament) 

Es existieren nur Erben der 2. Ordnung

Gibt es keine Erben 1. Ordnung, sondern nur 2. Ordnung, erbt der überlebende Ehepartner die Hälfte des Nachlasses plus ein Viertel im Zuge der Zugewinnpauschale – zusammen also 3/4 des Nachlasses.

Es existieren weder Erben der 1. und 2. Ordnung und keine Großeltern

Der überlebende Ehepartner erbt den gesamten Nachlass. Abkömmlinge von Großeltern sowie Verwandte der vierten Ordnung erben nichts.

4.3.2 Gütertrennung

Haben die Ehepartner innerhalb des zu Grunde liegenden Ehevertrages nichts anderes geregelt, richtet sich das Erbe bei einer Gütertrennung nach der Anzahl der Kinder des Erblassers.

Erblasser hinterlässt ein Kind:

Der überlebende Ehegatte erbt die Hälfte, das Kind die andere Hälfte.

Erblasser hinterlässt zwei Kinder:

Der überlebende Ehegatte erbt ein Drittel, ebenso jeweils die beiden Kinder

Erblasser hinterlässt drei und mehr Kinder:

Der überlebende Ehegatte erbt ein Viertel, die übrigen drei Viertel werden zu gleichen Teilen auf die Kinder verteilt.

4.3.3 Gütergemeinschaft

In den seltensten Fällen der Gütergemeinschaft ist zu unterstellen, dass in dem zu Grunde liegenden Ehevertrag auch Regelungen für den Todesfall vorliegen.  Ansonsten erhält der überlebende Ehepartner neben Erben 1. Ordnung nur ein Viertel des Nachlasses.


5. Überprüfen: Bin ich überhaupt im Grundbuch eingetragen?

Liegt kein Testament vor, ist für die Quote der Erbmasse entscheidend, ob der überlebende Ehepartner überhaupt im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist. Insbesondere viele Ehefrauen gehen irrtümlich davon aus, dass sie in jedem Fall Miteigentümer der (ehemals) gemeinsam „angeschafften“ Immobilie sind. Nicht immer wurde in dem seinerzeitigen Kaufvertrag auch die Ehefrau „offiziell“ als Miteigentümerin der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. In dem Fall ist der Mann juristisch Alleineigentümer der Immobilie und nicht nur der Miteigentumsanteil des verstorbenen Ehepartners wird vererbt, sondern die ganze Immobilie.

Um keine böse Überraschung zu erleben, ist eine Überprüfung beim Grundbuchamt im Zweifel deshalb immer anzuraten. Um hierfür das notwendige „berechtigte Interesse“ zur Grundbucheinsicht nachzuweisen, dürfte die Vorlage der Heirats- und Sterbeurkunde, sowie des eigenen Personalausweises zur Vorlage beim Grundbuchamt ausreichend sein.


6. Überprüfen: Will ich die Erbschaft überhaupt annehmen?

Keiner ist gezwungen, das ihm zugedachte oder bestimmte Erbe anzunehmen. Gründe können persönlichen oder wirtschaftlichen Hintergrund haben. Hinterlässt z.B. der Erbe – unterm Strich – mehr Schulden als Vermögen, kann man das Erbe abschlagen. In dem Fall haftet man dann auch nicht für die Schulden.

Wichtig:

  • Unbedingt die 6 Wochenfrist beachten. So viel Zeit hat man seit Kenntnis der Erbschaft für die Überlegung, ob man das Erbe annimmt oder ausschlägt. Will man die Erbschaft ausschlagen ist also AKTIVES Handeln gefordert und zwar eine entsprechende Erklärung vor dem Nachlassgericht innerhalb der o.g. Frist. Unterlässt man dieses, gilt die Erbschaft unwiderruflich als angenommen!
  • Ist eine Erbschaft einmal angenommen, kann man dieses nicht rückgängig machen. Übrigens können auch stillschweigende Handlungen – wie z.B. das Annehmen von Mieten aus der Erbmasse – als Annahme der Erbschaft gewertet werden.

7. Erbschein beantragen

Nehmen Sie das Erbe an und ist Ihre Stellung als Erbe jedes Mal schwer nachzuweisen, sollten Sie sich überlegen, einen Erbschein zu beantragen. In diesem steht, wer Erbe ist und wie groß der Anteil bzw. die Quote ist. Dieses gilt umso mehr, wenn nur ein privatrechtliches Testament vorliegt. Der Erbschein ist beim Amtsgericht zu beantragen, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte. Dieses muss jeder persönlich machen, der glaubt, dass er Erbe ist. Gibt es mehre Erben, wird nur ein gemeinschaftlicher Erbschein ausgestellt.


8. Eingetragene Immobilie im Grundbuch umschreiben lassen

Der oder die Erben sollten beim zuständigen Grundbuchamt die neuen Eigentumsverhältnisse umschreiben lassen. Hierfür ist die Vorlage des Erbscheins Voraussetzung. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall ist die Umschreibung kostenfrei.


9. Erbschaftssteuer

Damit die Steuereinnahmen durch den Staat nicht bewusst ausgehebelt werden, unterscheiden sich Erbschafts- und Schenkungssteuer im Prinzip nur marginal. Größter Unterschied bei einer Schenkung ist, dass die Freibeträge alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden können.

Wie erwähnt, sind Erbschaften dem Finanzamt innerhalb von 3 Monaten seit Kenntnis mitzuteilen. Notare, Banken, Versicherungen und andere Behörden (z.B. Standesamt) sind verpflichtet, die Namen von Todesfällen an die Finanzbehörden zu melden. Es ist somit ein Irrglaube, Erbschaften am Finanzamt vorbei abwickeln zu können.

Erbschaften haben in Deutschland eine Erbschaftssteuerpflicht zur Folge. Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt, richtet sich nach

  1. dem Wohnsitz der Beteiligten
  2. der verwandtschaftlichen Beziehung
  3. dem Wert des zu übertragenden Vermögens

9.1 Persönliche Steuerpflicht

Hat entweder der Erblasser und/oder der Erbe einen Wohnsitz in Deutschland (Zweitwohnsitz reicht), entsteht eine grundsätzliche Steuerpflicht.

9.2 Steuerbefreiungen

9.2.1 Freibeträge (bei Schenkungen alle 10 Jahre neu)

Es gibt Freibeträge, für die keine Erbschaftssteuer anfällt. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis bzw. die Beziehung zum Erblasser ist, desto höher fallen die Freibetragsregelungen aus. Hierzu ein paar Beispiele:

€ 500.000,-: Ehe- und eingetragener Lebenspartner

€ 400.000,-: Kinder und Stiefkinder je Elternteil (!)

€ 400.000,-: Enkelkinder, wenn Kind des Erblassers verstorben ist

€ 200.000,-: Enkelkinder und Stiefenkel, deren Eltern noch leben:

€ 100.000,-: Urenkel, Eltern und Großeltern

€ 20.000,-: Alle übrigen Erben:

9.2.2 Steuerbefreiungen, wenn Ehepartner Erbe wird (Beispiele)

Der sog. Versorgungsfreibetrag bis zu € 256.000,-, wenn der Ehegatte Erbe wird. Allerdings wird der Kapitalwert einer eventuell vorliegenden Hinterbliebenenrente angerechnet.

Weiterer Freibetrag in Höhe des rechnerischen Zugewinnausgleichs, falls die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebten.

Selbstbenutztes Wohneigentum komplett steuerfrei – vorausgesetzt, der Erbe bewohnt die geerbte Immobilie über 10 Jahre selbst (also kein Verkauf, keine Vermietung oder Verpachtung in dieser Frist)

9.3 Steuerklassen und Steuersätze

Für Erbschaften, die über die o.g. Freibeträge hinausgehen, gelten Steuersätze, die sich nach den Steuerklassen I bis III richten. Auch hier gilt jeweils das Prinzip der Staffelung – je geringer das zu versteuernde Vermögen und je enger das verwandtschaftliche Verhältnis zum Erblasser, umso geringer sind die Steuersätze.


10. Was passiert mit der Immobilie?

Die Antwort auf diese Frage hängt sehr stark von der individuellen, persönlichen Gesamtsituation ab. Aus den bisherigen Ausführungen ist zu entnehmen, dass das „Schicksal der Immobilie“ und damit das Schicksal des überlebenden Ehepartners von diesen Aspekten abhängt:

  1. Ist das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung bisher überhaupt der Lebensmittelpunkt und soll es weiterhin für den überlebenden Ehepartner bleiben?
  2. Haben in dem gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Wohnung bisher (minderjährige) Kinder gelebt und wollen/sollen sie hier weiterhin leben?
  3. Ist der überlebende Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie und kann in Folge dessen allein nach seinen eigenen Vorstellungen und Wünschen entscheiden?
  4. Ist durch den Tod des Erblassers eine Erbengemeinschaft entstanden, so dass nur einvernehmliche Regelungen getroffen werden können.

10.1 Immobilie im Alleineigentum

Ist der überlebende Ehepartner Alleinerbe, kann er mit der Immobilie machen, was er will und zwar:

  1. (weiterhin) bewohnen
  2. verschenken
  3. vermieten
  4. verkaufen

10.2 Immobilie im Gemeinschaftseigentum

Gehört die Immobilie nunmehr einer Erbengemeinschaft, ist einvernehmlich zu klären, ob

  1. dem überlebenden Ehepartner (zu welchen Konditionen auch immer) ein Wohnrecht eingeräumt werden kann
  2. sie vermietet werden soll
  3. sie verkauft werden soll
  4. durch Ausgleichs- oder Auszahlungen an einen oder mehrere Miterben eine der Lösungen 1-3 gefunden werden kann.

11. Vorsorgliche Info: Mögliche Regelungen zu Lebzeiten

Lesen Sie diese Zeile rein informativ und haben noch die Möglichkeiten den Todesfall eines Ehepartners zu Lebzeiten zu regeln, empfehlen wir Ihnen Folgendes.

11.1 Testament

Hierbei handelt es sich um eine einseitige Verfügung des Erblassers. Es kann heimlich und alleine verfasst werden, muss aber vollständig handschriftlich mit Ort, Datum und Unterschrift versehen sein. Es kann jederzeit geändert, ergänzt oder vernichtet werden. Ausschlaggebend ist immer die letzte Fassung. Abgrenzung zum Vermächtnis – hierbei verfügt der Erblasser nur über einzelne Gegenstände und setzt keine Erben ein.

Anmerkungen zur Aufbewahrung:

  1. Ein Testament sollte leicht zu finden sein. Um der Gefahr vorzubeugen, dass ein Testament nach dem Tod des Erblassers „verschwindet“, kann es auch bei Angehörigen und Freunden deponiert sein, denen man uneingeschränkt vertraut. Am sichersten ist eine Verwahrung beim Amtsgericht, das dann das Testament im Zentralen Testamentsregister führt.
  2. Das Testament sollte niemals im eigenen Bankschließfach deponiert werden. Jede Bank wird die Öffnung des Schließfaches eines Verstorbenen nur gegen Vorlage eines Erbscheines vornehmen. Stellt sich dann aus dem Inhalt des Testamentes heraus, dass der Erbschein für eine falsche Person ausgestellt wurde, muss das Nachlassgericht von vorne anfangen.

11.2 Gemeinsames Testament (sog. Berliner Testament)

Diese Form eines gemeinsamen Testamentes ist nur zwischen Ehepartnern bzw. eingetragenen Lebensgemeinschaften möglich. Es gelten die gleichen Formvorschriften wie beim Testament (also komplett handschriftlich mit Ort, Datum und Unterschrift). Es reicht, wenn nur einer den Text verfasst, es muss aber zwingend von beiden Partnern eigenhändig unterschrieben werden.

Das sog. Berliner Testament wird dann bei Ehepartnern gerne eingesetzt, wenn man z.B. gewährleisten will, dass der Lebensstandard eines Partners nach dem Tod des anderen sichergestellt ist (oder eine Erbauseinandersetzung vermieden werden soll). Die Ehepartner setzen sich hierbei zu Lebzeiten gegenseitig als Alleinerben ein und bestimmen, wer nach dem Tod des überlebenden Partners der sog. Schlusserbe sein soll (i.d.R. die gemeinsamen Kinder).

De facto werden die Kinder bei dem ersten Erbfall von der gesetzlichen Erbfolge praktisch enterbt. Dieses gilt allerdings nicht für den Pflichtteilsanspruch. Ein Ausweg für die Geltendmachung des Pflichtteils ist die sog. „Pflichtteilsstrafklausel“. Sie besagt, dass Kinder, die nach dem Tod des ersten Elternteils ihren Pflichtteil verlangen, auch nach dem Tod des zweiten Elternteils nur den Pflichtteil bekommen. Ein anderer Nachteil ist beim Berliner Testament, dass dasselbe Vermögen auf dem Weg zur nächsten Generation zweimal der Erbschaftssteuer unterliegt – die steuerlichen Freibeträge der Kinder können beim Berliner Testament allerdings nur einmal ausgenutzt werden. Es ist daher insbesondere bei großen Erbschaften für die Kinder nachteilig.

11.3 Erbvertrag

Für einen Erbvertrag sind mindestens zwei Vertragspartner notwendig, einer der Regelungen nach seinem Tod treffen will und einer, der etwas erhalten und/oder etwas tun soll. Es bietet sich also an, wenn der Erblasser nach seinem Tod vom Erben (auch) eine Gegenleistung vertraglich abgesichert haben möchte. Die Vertragsparteien wissen und akzeptieren demnach, was sie nach dem Tod des Erblassers erwartet. Der Erbvertrag muss zwingend durch einen Notar beurkundet werden und von allen Parteien unterschrieben werden. Änderungen sind nur gemeinschaftlich mit allen Beteiligten möglich, nach dem Tod eines Vertragsteiles ist dieses nur in sehr engen Ausnahmefällen machbar.

11.4 Zu Lebzeiten verschenken

Wie heißt es so schön:“ Mit warmen Händen geben“. Ob man schon zu Lebzeiten seine Immobilie verschenkt, sollte gut überlegt sein und in jedem Fall nur nach ausgiebiger Beratung durch einen Fachanwalt erfolgen.

Grundsätzlich sollte eine Schenkung nur in Erwägung gezogen werden, wenn die eigene Versorgung bis an das Lebensende (z.B. durch andere sichere Einnahmequellen oder anderes Vermögen) gesichert ist und man auf die verschenkte Immobilie in keinem Fall angewiesen ist. Da die Steuerpflicht bei der Erbschaft und bei der Schenkung – wie erwähnt – annähernd gleich ist, sollte dies jedenfalls nicht der eigentliche Grund für eine Schenkung sein. Ausnahme: Man will seine Freibeträge alle 10 Jahre neu ausschöpfen oder man weiß, dass in jedem Fall der andere Ehepartner noch weitere 10 Jahre die Immobilie selbst nutzen wird.

11.4.1 Freibeträge alle 10 Jahre neu ausschöpfen

Im Gegensatz zur Erbschaft können die o.g Freibeträge bei einer Schenkung, für die keine Steuer anfällt, alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.

Beispiel: Wert der Immobilie: € 1.600.000,-, sie gehört beiden Ehepartner zu gleichen Teilen, 2019 übertragen/schenken sowohl die Mutter als auch der Vater je einen Teil der Immobilie i.H. von € 400.000,- an ihren einzigen Sohn. Da die Summe innerhalb der (aktuell gültigen) Freibeträge liegt, fällt keine Schenkungssteuer an. Die Eigentumsverhältnisse bei der Immobilie sind nun: Sohn 50 %, Vater und Mutter jeweils 25 %. Leben beide Eltern noch im Jahre 2029, kann der Sohn wieder seine (dann bestehenden) beiden Freibeträge steuerfrei geltend machen, sollten die Eltern ihm wieder etwas übertragen/schenken wollen. Da die Immobilie dann (voraussichtlich) erheblich mehr wert sein wird, werden die Eltern (bei den aktuell bestehenden Freibeträgen) dann mit dem Sohn immer mit einem Teilbetrag Miteigentümer bleiben.  

11.4.2 Komplett steuerfrei, wenn 10 Jahre selbst bewohnt

Wenn ein Ehepartner das selbstgenutzte, gemeinsame Heim dem anderen Ehepartner schenkt, kommt es auf die Freibeträge nicht an, wenn der Beschenkte selber weitere 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt. Es ist dabei egal, ob es sich hierbei um eine Wohnung im Wert von € 500.000,- handelt oder um eine Villa im Wert von € 5 Mio.

11.4.3 Was sind die Nachteile bei einer Schenkung?

Ohne rechtlich bindende, vertragliche Vereinbarungen mit dem Beschenkten (s.u.) sind dieses die Fakten:

  1. Was einmal verschenkt wurde, kann man nur in (sehr eng gesteckten) Ausnahmefällen wieder zurückverlangen (z.B. grober Undank).
  2. Flexibilität geht verloren – man weiß nie, wie sich das eigene Leben entwickelt.
  3. Entwicklung der zwischenmenschlichen Beziehungen nicht vorhersehbar – man weiß ebenfalls nie, wie sich das Verhältnis zum Beschenkten entwickelt.
  4. Wegfall jeglicher Einflussnahme – Beschenkter kann mit dem Geschenk machen, was er will (also verkaufen, selber verschenken usw.)

11.4.4 Schenkungsvertrag nie ohne vertragliche Absprachen und Sicherungen

Da die eigene Immobilie oftmals der eigenen Altersversorge dienen soll oder man bei bestimmten Entwicklungen das Geschenkte zurückhaben möchte, sollte eine Schenkung nie ohne rechtlich fixierte Gegenleistungen, Auflagen und/oder Rückforderungsrechte in einem notariell beurkundeten Schenkungsvertrag vorgenommen werden. Beispielhaft kommen hierfür in Betracht:

Wohnrecht

Wollen Sie die Immobilie weiterhin selbst nutzen, lassen Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch (!) eintragen. Das Wohnrecht kann die ganze Immobilie oder nur einzelne Räume umfassen. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist (und nicht nur eine interne Vereinbarung zwischen den Beteiligten) erlischt es auch nicht, wenn die Immobilie verkauft wird und der neue Eigentümer die komplette Immobilie für sich nutzen möchte. Zu beachten ist, dass die laufenden Unterhaltskosten vom Begünstigten zu tragen sind.

Nießbrauch

Wesentlich weitere Rechte haben Sie mit der Eintragung eines Nießbrauches zu Ihren Gunsten. In dem Fall könnten Sie die Räumlichkeiten, für die der Nießbrauch gilt, nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Miete hierfür behalten. Zu beachten ist, dass der Nießbrauch – im Gegensatz zum Wohnrecht – den Wert der Immobilie mindert (und man vielleicht so in den Freibetragsgrenzen bleibt) und nicht „sozialhilfefest“ ist.

Auflagen

Wollen Sie anstelle oder zusätzlich zu dem o.g. Wohnrecht/Nießbrauch sich für spätere Entwicklungen absichern, binden Sie die Schenkung an Auflagen – z.B.:

  • Zahlung einer monatlichen Rente
  • Übernahme der Kosten im Alters- oder Pflegeheim
  • Verbot des Weiterverkaufs
  • Ihre Zustimmung als Bedingung beim Weiterverkauf
Rückforderungsrechte

Das deutsche Recht räumt dem Schenkenden auch Rückforderungsrechte ein. Das könnten z.B. das Eintreffen dieser Situationen beim Beschenkten sein:

  • Todesfall
  • Insolvenz
  • Scheidung
  • Nichteinhaltung von Auflagen

oder, dass der Schenkende innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung verarmt.


Unsere Ausführungen zu diesem Themenkreis sollten ausschließlich zur ersten, allgemeinen Information herangezogen werden. Sie können für jeden anders gelagerten Einzelfall keine individuelle Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt ersetzen.
Wir bitten um Verständnis, dass wir keine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit übernehmen können.

Wie können Ihnen Hilger & Hilger weiterhelfen?

Nutzen Sie unsere fast 30-jährige Erfahrung.
Wir beraten Sie gerne unverbindlich.





Datenschutz*: Ich bin mit der Übertragung und Speicherung meiner persönlichen Daten zur Abwicklung des E-Mail- und/oder Telefonverkehrs einverstanden. Die Datenschutzerklärung mit den mir zustehenden Rechten (z.B. Widerrufsmöglichkeit) habe ich zur Kenntnis genommen. Mit dem Absenden dieses Formulars akzeptiere ich die Speicherung meiner Daten.

* Pflichtfeld