Zugewinnausgleich: Prinzip und Beispiele bei Immobilieneigentum

Unterschiedliche gestiegenes Vermögens wird ausgeglichen

Wer bekommt was? Für viele ist gerade diese Frage bei einer Scheidung von existenzieller Bedeutung und es wird so gut wie immer mit harten Bandagen „gekämpft“. Insbesondere, wenn es um hohe Vermögenswerte wie bei Immobilieneigentum geht. Beruhigend ist, dass der Gesetzgeber für die verschiedenen Eheformen (mit oder ohne Ehevertrag) Regeln für ein gerechtes Auseinanderdividieren vorgibt. Die praktische Umsetzung ist allerdings oftmals kompliziert. Erfahren Sie im Folgenden zunächst die wesentlichen Grundzüge des Zugewinnausgleichs und im Anschluss der Zugewinnausgleich von gemeinsamer oder im Alleineigentum stehender Immobilie (mit anschaulichen Rechenbeispielen).


1. Allgemeines Prinzip beim Zugewinnausgleich

Im Normalfall werden Ehen in Deutschland ohne einen Ehevertrag abgeschlossen. Für viele ist ein Ehevertrag „juristischer Kram“ und ein „Romantikkiller“ obendrein. Folglich leben all diese Ehen automatisch im sog. gesetzlichen Güterstand und damit in einer sog. Zugewinngemeinschaft. Endet diese Zugewinngemeinschaft mit einer Scheidung (oder dem Tod eines Ehepartners), kommt es zu dem sog. Zugewinnausgleich. Was das für Konsequenzen hat, erfahren Sie im Folgenden.

1.1 Ehe ohne Ehevertrag automatisch „Zugewinngemeinschaft“

1.1.1. Grundsätze bei einer Zugewinngemeinschaft:

1. Die jeweiligen Vermögen der beiden Ehegatten bleiben – auch während der Ehe – grundsätzlich getrennt.

2. Jeder Ehepartner verwaltet sein Vermögen eigenständig und behält es (juristisch) eigenständig auch während der Ehe.

Vermögen bzw. Vermögensgegenstände, welche ein Ehepartner während der Ehe alleine kauft (!), erbt oder geschenkt bekommen hat, wird alleiniges Eigentum des Begünstigten. Der Ehegatte partizipiert nur am Wertzuwachs, Einnahmen und Gewinnen s.u.

Beispiel 1: Während der Ehe suchen beide Ehepartner gemeinsam ein Haus zum Kauf. Im Kaufvertrag steht nur der Mann als Käufer. Juristisch gesehen, kauft er damit allein das gemeinsam ausgesuchte Haus. Er wird dadurch Alleineigentümer des Hauses.

Beispiel 2: Das gleiche gilt für eine Wohnung, die ein Ehegatte während der Ehe von seinen Eltern geerbt oder geschenkt bekommen hat. Er wird und bleibt Alleineigentümer der Wohnung. 

3. Es gibt keinen automatischen Miteigentumserwerb.

Kein Ehepartner wird automatisch Miteigentümer an Gegenständen, die der andere Partner mit in die Ehe gebracht hat. Dieses gilt für das Sparbuch genauso wie für eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder ein Haus.

4. Bei Schulden, also im negativen Sinn gilt das gleiche Prinzip. Bringt ein Ehepartner Schulden mit in die Ehe, sind das seine alleinigen Schulden und werden keine gemeinsamen.

1.1.2 Verfügungsbeschränkungen des Alleineigentümers

Damit aber die Ehe als gemeinsamer Verband mit gegenseitigen Fürsorgepflichten in gewisser Weise geschützt ist, gibt es für den Alleineigentümer in bestimmten Situationen sog. Verfügungsbeschränkungen. D.h., ohne Zustimmung des anderen Ehepartners sind folgende Verfügungen unwirksam.

1. Bei Verfügungen von Haushaltsgegenständen

Gegenstände des ehelichen Haushaltes (z.B. eine Waschmaschine), die einem Ehepartner allein gehören, kann dieser nur verkaufen oder verschenken, wenn der andere Ehepartner zustimmt. Wichtige Anmerkung: Diese Verfügungsbeschränkung gilt auch in der Trennungsphase im Zuge einer Scheidung.

2. Bei Verfügungen über das „Vermögen als Ganzes“

Wenn ein Ehepartner über sein „Vermögen als Ganzes“ verfügen will (z.B. seine einzige Immobilie verkaufen will), muss der andere Ehepartner zustimmen (vorher oder nachher). Dabei wird beim sog. „Vermögen als Ganzes “ zwischen einem kleinen und einem großen Vermögen unterschieden. Einer Zustimmung bedarf es nicht, wenn bei einem kleinen Vermögen 15 % vom gesamten Vermögen übrigbleiben und bei großem Vermögen 10 %. Was ein „kleines“ und was ein „großes“ Vermögen ist, wird im Einzelfall entschieden. Unstrittig ist ein Vermögen von über € 300.000,- ein „größeres Vermögen“.

Beispiel 1: (Scheidung Zugewinnausgleich Immobilie): Eine Wohnung im Wert von € 500.000,- steht im Alleineigentum des Ehemannes. Er besitzt weiteres Vermögen in Höhe von € 25.000,-. Sein gesamtes Vermögen beträgt somit € 525.000,-.  Der Anteil seiner Wohnung an seinem gesamten Vermögen beträgt demnach 95,24 %. Der verbleibende Rest seines Vermögens macht 4,76 % (und damit unter 10 %) aus. Vom Prinzip her wäre der Verkauf ohne vorherige oder nachträgliche Einwilligung der Ehefrau unwirksam und müsste auf Wunsch der Ehefrau wieder rückabgewickelt werden. Dies wäre aber nur dann der Fall, wenn der Käufer folgende Umstände kennen würde (Ehe ohne Ehevertrag, Wohnung ist gesamtes Vermögen und es liegt keine Zustimmung der Ehefrau vor). 

Beispiel 2: Der Ehemann ist alleiniger Eigentümer eines Wochenendhauses im Wert von € 150.000,-. Er besitzt weiteres Vermögen in Höhe von € 30.000,-. Sein gesamtes Vermögen beträgt somit € 180.000,-. Der Anteil des Wochenendhauses beträgt demnach 83,33 %. Bei Verkauf bleiben somit 16,67 % seines Vermögens (und damit über 15 %). Der Verkauf bedarf keiner Zustimmung der Ehefrau.

3. Die Eintragung eines Wohnrechtes oder Nießbrauchs bei der eigenen Immobilie ist ohne Einwilligung des anderen Ehepartners eingeschränkt, wenn dadurch der Wert der Immobilie unter 10 % sinkt.

4. Die Eintragung einer Grundschuld ohne Einwilligung des Ehepartners ist ebenfalls eingeschränkt, wenn dadurch der Wert der Immobilie unter 10 % ausgeschöpft wird.

1.1.3 Fehlen der Zustimmung des anderen Ehepartners in der Praxis unerheblich

Weitere Voraussetzung: Vertragspartner muss die konkreten Umstände kennen

In der Praxis läuft das Fehlen oder die Verweigerung der Zustimmung des Ehepartners bei Verfügungen über das Vermögen als Ganzes allerdings oft ins Leere. Weitere Voraussetzung für eine Unwirksamkeit bzw. Rückabwicklung ist nämlich, dass der Vertragspartner des Ehepartners davon wusste, dass es sich bei der Verfügung (nahezu) um das gesamte Vermögen des Verkäufers handelt, dass dieser in einer Ehe mit Zugewinnausgleich lebt und, dass keine Zustimmung des Ehepartners vorliegt. Der Rechtsschutz im Rechtsverkehr steht über dem Schutz des Ehepartners.

Anmerkung: Das Grundbuchamt darf die Zustimmung des Ehegatten oder den Nachweis weiteren Vermögens verlangen, wenn dem Amt Anhaltspunkte vorliegen, dass es sich bei der Übertragung der Immobilie um den wesentlichen Teil des verheirateten Eigentümers handelt.

1.2 Zugewinnausgleich bei Ehe ohne Ehevertrag

1.2.1 Prinzip des Ausgleiches

Während der Ehe bilden beide Ehepartner ohne Ehevertrag eine sog. Zugewinngemeinschaft. Mit der Scheidung endet diese, und sie ist aufzulösen und auszugleichen.

Wie der erste Teil in der Bezeichnung darauf hinweist, ist mit „Zugewinn“ grundsätzlich alles gemeint, was jeder Ehepartner im Laufe der Ehe an seinem Vermögen „hinzugewonnen“ hat. Dabei werden z.B. auch die Wertsteigerungen bei den Vermögenswerten berücksichtigt, die ein Ehepartner als Alleineigentümer erworben hat. Die in der Höhe unterschiedlich gewachsenen Vermögen bei den jeweiligen Ehepartnern werden mit Auflösung der Zugewinngemeinschaft „hälftig ausgeglichen“ – daher der Name vom sog. Zugewinnausgleich. Der Ausgleich kann nur in Geld erfolgen (keine Materialien).

1.2.2 Berechnung eines möglichen Zugewinns

Um zwischen den Ehepartnern einen unterschiedlichen Vermögenszugewinn während der Ehe auszugleichen, kommen beide Ehepartner nicht umhin, ihr „Hab und Gut“ (sprich: ihr Vermögen) zum Zeitpunkt der Eheschließung vor dem Standesamt und am Ende (Zustellung des Scheidungsantrages) aufzulisten. Dann wird bei beiden Ehepartnern der jeweilige „Vermögenszuwachs“ wie folgt ermittelt: Vermögen zum Zeitpunkt des Scheidungsantrages minus Vermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung.

Weitere Grundsätze zur Ermittlung des Zugewinns:

  1. Es besteht keine Pflicht für einen „offiziellen“ Zugewinnausgleich. Dieser entfällt, wenn sich die Ehepartner auf eine Vermögensteilung so einigen können.
  2. Es sind nur die beiden Zeitpunkte (Anfangs- und Endvermögen) entscheidend, evtl. höhere oder niedrigere Zwischenstände während der Ehe werden nicht berücksichtigt.
  3. Die Ehepartner haben einen gegenseitigen Auskunftsanspruch, damit jeder einen möglichen Zugewinnausgleich errechnen bzw. kontrollieren kann.
  4. Das Beiseiteschaffen von Vermögen, um dem anderen Ehepartner zu schaden ( sog. illoyale Vermögensverminderung), sollten keinen Vorteil bringen. Die entsprechenden Werte müssen – vom Prinzip her – trotzdem dem Endvermögen zugerechnet werden.
  5. Es gibt keinen negativen Zugewinn. Hat jemand zu den o.g. Stichtagen (Zustellung des Scheidungsantrages) mehr Schulden als bei der Eheschließung, ist der Zugewinn mit Null anzusetzen.
  6. Für eine rechtskräftige Scheidung ist es nicht notwendig, dass der Zugewinnausgleich bereits endgültig geklärt ist. In dem Fall ist besonders die 3-jährige Verjährungsfrist ab Rechtskraft der Scheidung zu beachten – s. unter 1.2.5.
Anfangsvermögen der Ehefrau EUR 40.000,-  Anfangsvermögen des Ehemanns EUR 100.000,-
Endvermögen der Ehefrau: EUR   55.000,- Endvermögen des Ehemanns: EUR 145.000,- 
Vermögenszuwachs EUR 15.000,- Vermögenszuwachs EUR 45.000,-

Beispiel1: Spalten einfügen

Anfangsvermögen der Ehefrau EUR 40.000,-          Endvermögen der Ehefrau:     EUR   55.000,-   = Vermögenszuwachs EUR 15.000,-

Anfangsvermögen des Ehemanns EUR 100.000,-   Endvermögen des Ehemanns: EUR 145.000,-  = Vermögenszuwachs EUR 45.000,-

Die Differenz der beiden Vermögenszuwächse beträgt EUR 30.000,- (EUR 45.000,- minus EUR 15.000,-)

Hiervon erhält die Ehefrau die Hälfte als Zugewinnausgleich – also EUR 15.000,-

Erbschaften und Schenkungen als solche während der Ehe werden dem Anfangs- und dem Endvermögen hinzugerechnet und sind somit wertneutral. Allerdings sind

  • Wertveränderungen (z.B. bei Immobilien durch Modernisierungen, Renovierungen oder durch allgemeine Wertzuwächse).
  • Einnahmen und Gewinne (z.B. Mieteinnahmen oder Zinsgewinne)

zu berücksichtigen. Diese werden dem Endvermögen des Begünstigten zugerechnet und der Ehegatte partizipiert hieran im Wege des Zugewinnausgleiches.

1.2.3. Kosten sparen

Sparen Sie sich hohe Anwalts-, Gerichtsgebühren und Kosten für Wertgutachten und versuchen Sie den Vermögensausgleich einvernehmlich selbst zu klären. Wenn es nicht generell gelingt, versuchen Sie diese Einigung zumindest bei besonders hohen Werten (wie z.B. Immobilien) und klammern sie diese aus. Da sich sowohl die Gerichts- als auch die Anwaltsgebühren nach dem Verfahrenswert richten, können hier schnell hohe Kosten entstehen.

1.2.4 Anspruch auf Ausgleich geltend machen

Der Zugewinnausgleich wird nicht automatisch Teil des Scheidungsverfahrens. Er ist ein Ausgleichsanspruch desjenigen, der in der Ehezeit weniger Vermögen erwirtschaftet hat und muss von diesem ausdrücklich geltend gemacht werden.

1.2.5. Verjährung nach 3 Jahren

Der Anspruch auf Zugewinnausgleich muss innerhalb von drei Jahren nach der rechtskräftigen Scheidung gestellt sein. Danach kann der Ausgleichsverpflichtete den Einwand der Verjährung erheben.


2. Beispiele beim Zugewinnausgleich mit Immobilieneigentum

2.1 Grundsätzliches

Muss im Zuge einer Scheidung der Zugewinnausgleich mit Immobilieneigentum geregelt werden, sollte als erstes unterschieden werden, ob das Haus bzw. die Wohnung einem Ehepartner allein oder beiden gemeinsam gehört. Da der Zugewinnausgleich ein reiner Geldanspruch ist, gibt es jedenfalls niemals einen Anspruch auf einen bestimmten Anteil einer Immobilie, sondern immer nur einen (Ausgleichs-) Geldbetrag in Euro.

In der Praxis kommt es vielfach für einen Zugewinnausgleich auf einen zwischenzeitlich erfolgten Wertzuwachs der Immobilie an. Dieser Wertzuwachs kann z.B. auf folgenden Gründen – alternativ oder kumulativ – beruhen:

  • Modernisierung, Renovierung
  • Umbau, Erweiterung
  • Allgemeine Steigerung der Immobilienpreise
  • Aufwertung der Wohngegend durch städtebauliche Maßnahmen

Anmerkung: Der Wertzuwachs setzt sich nicht zwangsläufig aus der Summe der während der Ehe getätigten Investitionen für die Immobilie zusammen. So sind z.B. Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsausgaben höchstens werterhaltend, aber nicht per se wertsteigernd.

2.2 Ein Ehepartner ist Alleineigentümer

Hier muss wiederum unterschieden werden, ob der Ehepartner das Haus bzw. die Wohnung mit in die Ehe gebracht hat oder während der Ehe erworben hat.

Die unten aufgeführten Beispiele unterstellen, dass der Alleineigentümer evtl. bestehende Kredite für seine Immobilie allein bedient bzw. abgezahlt hat. Die Berechnungen werden komplizierter, wenn der andere Ehepartner sich hieran ebenfalls finanziell beteiligt hat.

2.2.1. Ein Ein Ehepartner hat eine Immobilie mit in die Ehe gebracht

Die mit in die Ehe gebrachte Immobilie wird sowohl beim Anfangs- als auch beim Endvermögen des Alleineigentümers berücksichtigt und ist somit wertneutral (also kein Vermögenszuwachs).

Erbschaften und Schenkungen während der Ehe werden ebenfalls neutral bei dem Begünstigten behandelt. D.h., sie werden dem Anfangs- und Endvermögen angerechnet, als ob es mit in die Ehe gebracht wurde.

Erfolgte allerdings in der Zwischenzeit bei der Immobilie ein Wertzuwachs (s. 2.1), ist dieser zwischen den Ehepartnern auszugleichen.

Beispiel2 – Fortführung von Beispiel 1:
Während der Ehe erbt der Ehemann eine Eigentumswohnung von seinem verstorbenen Vater. Der Wert zum Zeitpunkt der Erbschaft beträgt EUR 300.000,-. Zum Zeitpunkt des Scheidungsantrages beträgt der Wert der Wohnung durch den zeitbedingten Wertzuwachs bei EUR 400.000,-. Der Vermögenszuwachs bei dieser Wohnung während der Ehe beträgt demnach EUR 100.000,-. Dieser ist hälftig zu teilen. Die Ehefrau erhält demnach als Zugewinnausgleich einen Geldanspruch in Höhe von EUR 50.000,-.
Anfangsvermögen des Ehemanns EUR 400.000,-   Endvermögen des Ehemanns: EUR 545.000,-  = Vermögenszuwachs EUR 145.000,-
Die Differenz der beiden Vermögenszuwächse beträgt EUR 130.000,- (EUR 145.000,- minus EUR 15.000,-)
Hiervon erhält die Ehefrau die Hälfte als Zugewinnausgleich – also EUR 65.000,-

2.2.2. Ein Ehepartner hat die Immobilie WÄHREND der Ehe erworben

Hat ein Ehepartner erst während der Ehe eine Immobilie als Alleineigentümer erworben, erhöht sich das betreffende Vermögen um den gesamten Wert dieser Immobilie.

Beispiel für die Vermögensaufstellung – nur auf den Erwerb einer Eigentumswohnung im Wert von EUR 400.000,- bezogen; Ehemann ist Alleineigentümer

Anfangsvermögen des Ehemanns EUR 0     Endvermögen des Ehemanns: EUR 400.000,-  = Vermögenszuwachs EUR 400.000,-

2.3 Zugewinnausgleich gemeinsame Immobilie – beide Eheleute sind Miteigentümer

2.3.1 Zu gleichen Teilen 50:50

Haben die Ehepartner während der Ehe gemeinsam ein Haus oder Wohneigentum (sog. Ehewohnung) angeschafft und sind beide Ehepartner zu gleichen Teilen als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, entfällt für diese Immobilie ein Zugewinnausgleich. Beide Ehepartner haben während der Ehe in gleicher Höhe einen Zugewinn, der sich gegenseitig rechnerisch bei der Ausgleichsberechnung aufhebt und somit neutral bleibt. Sollte die Immobilie vor Abschluss des Zugewinnausgleichs verkauft worden sein, sollte ein Erlös fair hälftig geteilt werden und der Erlös zu gleichen Teilen dem Zugewinn addiert werden.

Beispiel Wert der Eigentumswohnung EUR 1.000.000,-; Miteigentumsverhältnis zwischen den Ehepartnern 50:50 (oder je 1/2) 

Anfangsvermögen der Ehefrau EUR 0          Endvermögen der Ehefrau:      EUR 500.000,-   = Vermögenszuwachs EUR 500.000,-

Anfangsvermögen des Ehemanns EUR 0     Endvermögen des Ehemanns: EUR 500.000,-   = Vermögenszuwachs EUR 500.000,-

Die Differenz der beiden Vermögenszuwächse beträgt EUR 0 (EUR 500.000,- minus EUR 500.000,-)

Anspruch auf die Hälfte des Zugewinnausgleichs EUR 0

2.3.2 Ungleiche Miteigentumsanteile

Sind die Miteigentumsverhältnisse bei der gemeinsamen Immobilie ungleich verteilt, haben die jeweiligen Vermögen der Ehepartner allerdings einen ungleichen Zuwachs. Es besteht für denjenigen, dessen Anteil kleiner ist, ein Anspruch auf einen Zugewinnausgleich.

Beispiel Wert der Eigentumswohnung EUR 1.000.000,-; Miteigentumsverhältnis der Ehepartner: 30 % Ehefrau, 70 % Ehemann 

Anfangsvermögen der Ehefrau EUR 0,-                     Endvermögen der Ehefrau:     EUR 300.000,-   = Vermögenszuwachs EUR 300.000,-

Anfangsvermögen des Ehemanns EUR 0                  Endvermögen des Ehemanns: EUR 700.000,-   = Vermögenszuwachs EUR 700.000,-

Die Differenz der beiden Vermögenszuwächse beträgt EUR 400.000,- (EUR 700.000,- minus EUR 300.000,-)

Hiervon erhält die Ehefrau die Hälfte als Zugewinnausgleich – also EUR 200.000,-

2.4 Einvernehmliche, stichtagsbezogene Bewertungen der Immobilie sinnvoll

Um den Wertzuwachs der jeweiligen Immobilie in Euro beziffern zu können, sollten sich die Ehepartner – am besten – einvernehmlich auf den Wert für folgende beiden Stichtage einigen:

  • Tag der Eheschließung
  • Tag der Zustellung des Scheidungsantrages

Da dieser Wertzuwachs im Zuge des Zugewinnausgleichs (wie ausgeführt) hälftig geteilt werden muss, wird es in vielen Fällen zu unterschiedlichen Auffassungen bzgl. der Höhe des Wertzuwachses kommen. Die Sichtweise wird davon abhängen, ob man einen Ausgleich erhalten will oder teilen muss. Aus diesem Grund ist bei Unstimmigkeiten dringend zu raten, sich von vorne herein auf einen von beiden Seiten akzeptierten Gutachter, Sachverständigen (oder wen auch immer) zu einigen, der die Bewertungen zu den Stichtagen vornimmt. Ansonsten ist die Gefahr groß, dass jeder Ehepartner die Bewertungen des anderen Ehepartners nicht anerkennt und schließlich das Gericht einen dritten, neutralen Gutachter von sich aus bestimmen muss (und zum 3. Mal Kosten für die Bewertung anfallen).

Anmerkungen: Wertsteigerungen nur auf Grund der Inflationsentwicklung sind nur scheinbare Wertsteigerungen und müssen bei der Ermittlung des „realen“ Zugewinns noch herausgerechnet werden. Hier helfen Werte von Verbraucherpreisindeces (vormals Lebenshaltungskostenindex) des Statistischen Bundesamts. Der Zugewinn wird dann unterm Strich vermutlich (erheblich) geringer sein, als es die Verkehrswerte zu den Stichtagen zunächst vermuten ließen.


3. Kein Zugewinnausgleich bei Ehe mit Gütertrennung oder Gütergemeinschaft

3.1 Ehen mit Gütertrennung

Bei einer notariell vereinbarten Gütertrennung im Zuge eines Ehevertrages bleiben die Vermögen beider Eheleute vor und während der Ehe getrennt. Ein Zugewinnausgleich findet nicht statt. Es gibt auch keine Verfügungsbeschränkungen. Jeder kann mit seinem Vermögen machen, was er will.

3.2. Ehen mit Gütergemeinschaft

Liegt der seltene Fall einer notariell vereinbarten Gütergemeinschaft vor, wird das Vermögen beider Partner grundsätzlich gemeinsames Vermögen. Dieses gilt auch für Wertgegenstände, die ein Ehepartner mit in die Ehe gebracht hat.

Vorsicht: Das gleiche Prinzip gilt auch bei Schulden eines Partners, die in diesem Fall auch gemeinsame Schulden werden. Die gilt sogar für Schulden, von denen man gar nichts wusste.

3.3. Eheverträge kann man immer abschließen

Eheverträge können zu jedem Zeitpunkt und damit auch nach Eheschließung im Nachhinein – also auch bis zur rechtskräftigen Scheidung – abgeschlossen werden. Unbedingt notwendig ist, dass der Vertrag notariell von einem Notar beurkundet wird.


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