Einer der Miteigentümer will Alleineigentümer werden – Übertragung des Miteigentumsanteils

Der Miteigentumsanteil an einer gemeinsamen Immobilie wird von dem anderen Miteigentümer abgekauft

1.1 Hauptverdiener wird Alleineigentümer

Einer der beiden Eigentümer möchte gern in der bisherigen Immobilie weiterleben und ist finanziell in der Lage, den Miteigentumsanteil des anderen abzukaufen. Dann verkaufen Sie die Immobilie nicht im Ganzen, sondern „übertragen“ nur den Anteil eines Miteigentümers, der auszieht. Theoretisch wäre ein solcher Verkauf rechtlich auch am freien Markt möglich – in der Praxis aber wohl nur bei einem unattraktiven Preis für den Verkäufer. Die „Übertragung“ ist juristisch ein Abkauf des Miteigentumsanteiles vom Ex-Partner und damit ein normaler Immobilienverkauf, der beim Notar notariell zu beurkunden ist. Der Verlust des Wohnvorteils beim Ausziehende wird oftmals gesondert entschädigt, sei es im Kaufpreis direkt oder durch eine extra Zahlung.

1.2. Finanzschwächere will Alleineigentümer werden

Will der finanzschwächere Ehepartner (mit den Kindern) im gemeinsamen Immobilieneigentum wohnen bleiben und den Miteigentumsanteil des Ausziehenden abkaufen, prüfen Sie zu erst, ob Sie die Immobilie halten können und

  • die späteren Belastungen inklusive der monatlichen Zins- und Tilgungraten und Instandhaltungskosten tragen können
  • die Bank den Ehepartner aus der Haftung entlässt bzw. dieser weiterhin für die Rückzahlung der Bank gegenüber haften will
  • die Bank Ihnen einen weiteren Kredit gewährt für den Kaufpreis des Miteigentumsanteils des Ehepartner gewährt (vorstellbar, wenn ein Großteil des Ursprungskredites bereits getilgt ist)

Evtl. könnten auch folgende Alternativen (teilweise oder zusammen) den Abkauf des Miteigentumsanteils helfen:

Unterhaltsverzicht

Anstelle eines monatlichen, nachehelichen Ehegattenunterhaltes erhält der die Immobilie übernehmende Ehegatte eine einmalige Unterhaltsabfindung, die mit dem Kaufpreis des Miteigentumsanteil des Ehegatten verrechnet wird.

Verzicht auf den Versorgungsausgleich

Ein Verzicht auf den Versorgungsausgleich ist ebenfalls theoretisch möglich, muss aber vom Familiengericht genehmigt werden.

Verrechnung mit einem Zugewinn

Steht dem in die Immobilie übernehmenden Ehegatten ein Zugewinnausgleich zu, kann dieser (ganz oder teilweise) mit dem Kaufpreis des Miteigentumsanteil verrechnet werden.

Stundung des Kaufpreise

Die Kaufpreiszahlung könnte in Raten und/oder später fällig werden – als Gegenleistung für verringerten und/oder befristeten Ehegattenunterhalt.

Was ist mit dem Kindesunterhalt?

Als Elternteil können Sie nicht auf einen möglicherweise zu zahlenden Kindesunterhalt verzichten. Sie könnten aber mit dem Unterhaltspflichtigen eine Freistellungsvereinbarung treffen, in der Sie sich verpflichtend erklären, zukünftig allein für den Barunterhalt des Kindes aufzukommen. Die zweiseitige Freistellungsvereinbarung gilt allerdings nur zwischen Ihnen und Ihrem Ehepartner – gegenüber dem Kind entfaltet sie keinerlei Wirkung. Spätere Inanspruchnahme durch das Kind ist also nicht ausgeschlossen. Dann hätte der nun doch wieder Unterhaltszahlende nur eine Rückforderung gegenüber dem anderen Vertragspartner der Freistellungsvereinbarung.

Vorteile: Wenigstens einer der Eheleute kann „seine“ Immobilie behalten und absolut frei entscheiden, was er zukünftig damit machen will. Zumindest für ihn bleibt seine gewohnten Wohngegend und sein soziales Umfeld gleich. Ob für den anderen Ex-Partner „Startgeld“ für seinen neuen Lebensabschnitt übrig bleibt, hängt davon ab, wie viel Wertzuwachs die Immobilie in der Zwischenzeit erfahren hat und wie viel davon im Kaufpreis realisiert werden konnte. Schließlich wird noch die Verpflichtung für die Rückzahlung des Immobilienkredites bestehen. Die Banken entlassen nur ungern jemanden aus der Haftung für die vollständige Rückzahlung deren Kredite.

Nachteile: Es wird vermutlich nicht einfach werden, den „marktgerechten“ Kaufpreis für die Immobilie (und damit für den Miteigentumsanteil) zu ermitteln. Bei der Wertermittlung des Miteigentumsanteils prallen gegensätzliche Interessen aufeinander. Kauft ein Partner dem anderen seinen Miteigentumsanteil ab, wird das Interesse ein einem maximalen Kaufpreis nur noch auf der Seite des Verkäufers bestehen – nicht hingegen beim Käufer. Wertbeeinflussende Faktoren wie die angeblichen oder tatsächlichen Reparaturstaus, die bislang erbrachten Eigenleistungen und der bisherige Wertzuwachs werden vermutlich unterschiedlich gewichtet.

Beim Verkauf der Immobilie im Ganzen entscheidet der Markt – also die aktuelle Nachfrage. Bei einem internen Abkauf nur eines Miteigentumsanteils fehlt dieser offensichtliche Gradmesser. Sollte die Preisvorstellungen zu weit auseinanderliegen, kommt man um ein neutrales Gutachten nicht umhin.

Anmerkung: Um keine Spekulationssteuer zu zahlen, müssen beide mindestens zwei Jahre in der Immobilie gewohnt haben. Ansonsten fällt zu Ungunsten des Verkaufenden Spekulationssteuer an. Einzelheiten zur Spekulationssteuer finden Sie hier.

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