Immobilienkredit – zukünftige Zahlung gesichert?

Bleiben Ratenzahlungen aus, wird es schwer, „Herr des Verfahrens“ zu bleiben

Kredite für das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung haben bekanntlich eine lange Laufzeit. Infolgedessen muss bei fast jeder Scheidung mit Immobilieneigentum eine Regelung für die laufenden Zins- und Tilgungsleistungen gefunden werden. Emotionale Verletzungen, finanzielle Begrenzungen und die rein gewinnorientierte Denkweise der finanzierenden Banken erschweren in diesem Zusammenhang gleichermaßen wirtschaftlich sinnvolle als auch tragfähige (und gerechte) Lösungen für die laufenden Kreditraten zu finden. Erfahren Sie im Folgenden wer, wann und wie lange der Bank gegenüber haftet und wie Sie bei Zahlungsschwierigkeiten am besten vorgehen.


1. Generelles zu Schulden bei Ehepartnern

1.1. Allgemein vor, während und nach der Ehe

Aus der Zeit vor der Ehe

Schulden eines Ehepartners aus der Zeit vor der Ehe werden durch die Eheschließung nicht automatisch gemeinsame Schulden. Derjenige, der die Schulden verursacht und mit in die Ehe gebracht hat, behält sie auch allein. Dieses Prinzip gilt allerdings auch – Gegenzug – für mit in die Ehe gebrachtes Vermögen. Diese Regelung gilt immer – dementsprechend auch bei Ehen im sogen. gesetzlichen Güterstand – also derjenigen ohne Ehevertrag.

Während der Ehe

Die Ehe als solche begründet nicht automatisch eine Haftungsgemeinschaft. Derjenige, während der Ehe Schulden im eigenen Namen macht (z.B. Kredite aufnimmt), haftet allein und eigenverantwortlich dafür. Verursacht ein Ehepartner allein die Schulden, haftet er allein. Entsprechend gilt gemeinsame Haftung bei gemeinsamer Verursachung bzw. durch gemeinsame Unterschrift unter einen Kreditvertrag.

Nach der Ehe

Die Scheidung als solche ist ferner kein Grund, dass Schulden und Kredite unter den Ex-Ehepartnern aufgeteilt werden. Für bestehende Schulden gilt auch weiterhin: wer sie verursacht hat bzw. wer mit seiner Unterschrift unter einen Kreditvertrag Vertragspartner geworden ist, haftet dafür auch nach der Scheidung. Allerdings kommen eventuell im Innenverhältnis – also unter den Ex-Ehepartnern – Ausgleichsansprüche in Betracht (s. unten u. 2.2).

1.2 Generelles zum Immobilienkredit bei einer Scheidung

  1. Schulden – welcher Art auch immer – werden durch eine Scheidung nicht automatisch geteilt.
  2. Schulden und die laufenden Rückzahlungen (und damit auch der Immobilienkredit) tangieren vermutlich im Scheidungsverfahren oft
    • die Höhe des Unterhaltsanspruches
    • den Zugewinnausgleich
  3. Nur wer den Immobilienkredit bei der Bank unterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber für die Rückzahlung – unabhängig, ob man (noch)
    • verheiratet ist oder nicht
    • das ehemals gemeinsame Haus bzw. die gemeinsame Wohnung noch nutzt oder nicht
    • im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist oder nicht
  4. Es besteht für keinen Ehepartner im Zuge einer Scheidung eine Verpflichtung, Schulden vom anderen (Ex-) Partner „zu übernehmen“.
  5. Freiwillige Kreditübernahmen scheitern in der Regel daran, dass die Bank keinen Kreditnehmer aus der Haftung entlässt.
  6. Der Kredit kann nicht einseitig vom Kreditnehmer gekündigt werden.
  7. Soll ein Kredit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit getilgt werden, kann die Bank für entgangene Zinsleistungen eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
  8. Wer von den Ex-Ehepartnern was nach der Scheidung zu zahlen hat und was nicht, wird am sinnvollsten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung vor einem Notar fixiert.

2. Prinzip der Haftung – Unterscheidung zwischen Außen- und Innenverhältnis

Banken möchten das Ausfallrisiko eines Kredites so klein wie möglich halten und dementsprechend eine möglichst umfassende Haftung. Daher lassen sie sich Kreditverträge für Immobilien so gut wie immer von beiden Ehepartnern unterschreiben, unabhängig davon, ob auch beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.  Des Weiteren wird als Sicherheit zu Gunsten der finanzierenden  Bank eine Grundschuld eintragen. Werden die Kreditraten nicht mehr gezahlt, erfolgt die Verwertung durch eine Zwangsversteigerung auf Antrag der Bank.

2.1 Was bedeutet „Außenverhältnis zur Bank“?

Haben mehrere Personen (z.B. ein Ehepaar) einen Kreditvertrag unterschrieben, gibt es unterschiedliche, rechtliche Beziehungen. Einmal das sog. (Außen-) Verhältnis zwischen der Bank (Gläubiger) und dem oder den Kreditnehmer(n) (Schuldner/n), die den Kreditvertrag gegengezeichnet haben. Zum anderen das Verhältnis der Kreditnehmer (der Schuldner) untereinander (das sog. Innenverhältnis). Wie bereits erwähnt, sind beide getrennt zu bewerten und verfolgen unterschiedliche Zwecke.

Bei einem Kreditvertrag mit mehreren Kreditnehmern (hier z.B. beide Ehepartner) haften alle, die den Kreditvertrag unterschrieben haben. Man nennt dies „gesamtschuldnerische Haftung“ – jeder haftet für den gesamten Betrag. Die Bank kann es sich danach theoretisch aussuchen, von wem und in welcher Höhe sie die Rückzahlung des gesamten Kredites fordert. Selbstverständlich darf sich die Bank den Kredit nur einmal zurückzahlen lassen.

2.2 Was bedeutet „Innenverhältnis zwischen mehreren Kreditnehmern“

Haften mehrere Schuldner gemeinsam und somit „gesamtschuldnerisch“, wird die gerechte Aufteilung der Schulden untereinander – also im „Innenverhältnis“ – separat geregelt. Hier wird also ausgeglichen, wenn es im Außenverhältnis zu „ungerechten“ Inanspruchnahmen von der Bank gekommen ist. Voraussetzung für den Ausgleich sind i.d.R. ausdrückliche, entsprechende Vereinbarungen zwischen den Kreditnehmern.


3. Konkrete Fallkonstellationen beim Immobilienkredit

3.1. Immobilienkauf alleine – Immobilienkredit alleine

Ein Ehepartner kauft eine Immobilie allein und wird auch nur allein im Grundbuch als alleiniger Eigentümer eingetragen. Auch die Finanzierung schließt er alleine mit einer Bank ab. Nur er unterschreibt den Kreditvertrag als einziger.

3.1.1 Haftung

Alleinige Haftung des Käufers.

3.1.2 Ausgleichsansprüche

Kein Ausgleichsanspruch für den Alleineigentümer, wenn dieser während der Ehe mit dem Ehepartner zusammengewohnt hat. Nur dann, wenn eine extra anderweitige Vereinbarung für eine Nutzungsentschädigung oder Miete getroffen wurde.

Etwas anderes gilt, wenn im Trennungsjahr der Nichteigentümer allein in der Wohnung lebt. In dieser Zeit muss nur der Wohnvorteil ausgeglichen werden. Nach rechtskräftiger Scheidung können marktgerechte Nutzungsentschädigungen geltend gemacht werden.

3.2 Immobilienkauf allein – Immobilienkredit gemeinsam

3.2.1 Grundsatz Haftung

Kauft ein Ehepartner die Immobilie allein, der Kreditvertrag wurde aber von beiden Ehepartnern unterschrieben, haften der Bank gegenüber im Außenverhältnis grundsätzlich beide Ehepartner. Der Kreditvertrag mit der Bank ist separat von den Eigentumsverhältnissen der Immobilie zu betrachten. Allerdings gilt dieser Grundsatz nicht unumschränkt. Wenn die Immobilie nur den Interessen des Alleineigentümers nutzt und nur ihm die Zins- und Tilgungsleistungen wirtschaftlich nutzen, kann die Ehefrau von der Haftung in folgendem Ausnahmefall freigestellt werden.

3.2.2 Wichtige Ausnahme – „Mithaftung in sittlich anstößiger Weise“ ausgenutzt

Eventuell kann auch die zusätzliche Unterschrift der Ehefrau unter den Darlehensvertrag für die Immobilie – und damit die Mithaftung für die Ehefrau auf vollständige Rückzahlung – ohne Konsequenzen sein. Eine „sittenwidrige Ausnutzung der besonderen emotionalen Verbundenheit mit ihrem Ehemann“ seitens der Bank wird dann angenommen, wenn die mithaftende Ehefrau nicht als gleichwertiger Vertragspartner der Bank gegenüber angesehen werden kann, sondern ausschließlich nur zu Sicherungszwecken mithaften soll. Konkret ist dieses der Fall, wenn die Ehefrau:

  • mit dem Hauptschuldner emotional so verbunden ist, dass sie aus diesem Grund den Kreditvertrag mitunterzeichnet
  • die Ehefrau kein eigenes persönliches oder wirtschaftliches Interesse an dem Kredit hat. Dieses ist der Fall, wenn sie nicht selbst (Mit-) Eigentümerin an der Immobilie wird. Ein nur mittelbarer Vorteil reicht nicht aus.
  • durch die Verpflichtung zur Rückzahlung „finanziell erheblich überfordert“ ist (typischer Fall ist die Hausfrau ohne eigenes Einkommen).

3.2.3 Ausgleichsansprüche

Derjenige Ehepartner, dem die Wohnimmobilie juristisch nicht gehört und der nach der Scheidung dort auch nicht mehr wohnt, kann sich zwar der Haftung der Bank gegenüber nicht entziehen, hat aber im Innenverhältnis einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Alleineigentümer, wenn die Bank an ihn herantreten sollte.

3.3 Immobilienkauf gemeinsam – Immobilienkredit alleine

Beide Ehepartner kaufen gemeinsam eine Immobilie und stehen als Miteigentümer gemeinsam zu gleichen Teilen im Grundbuch. Der Kreditvertrag mit der finanzierenden Bank wird ausnahmsweise nur mit dem Ehemann abgeschlossen.

3.3.1 Haftung

Direkt gegenüber der Bank haftet nur der Ehemann.

Indirekt haftet die Ehefrau der Bank gegenüber insofern, wenn der Ehemann den Kredit nicht mehr bedienen kann und die Bank die gemeinsame Immobilie aufgrund der eingetragenen Grundschuld verwertet. So kann die Ehefrau ihr Miteigentum an der gemeinsame Immobilie verlieren und vermutlich mangels Vereinbarung auch keine Ausgleichsansprüche gegenüber dem Ehemann geltend machen.

3.3.2 Ausgleichsansprüche

Nur wenn zwischen den Ehepartnern eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.

3.4 Immobilienkauf gemeinsam – Immobilienkredit gemeinsam

Gemeinsamer Immobilienbesitz (beide Ehepartner stehen als Miteigentümer im Grundbuch), gemeinsame Kreditfinanzierung (beide haben den Immobilienkredit unterzeichnet) – das dürfte der Normalfall sein.

3.4.1 Haftung

Beide Ehepartner haften grundsätzlich der Bank gegenüber gesamtschuldnerisch (also jeder in voller Höhe) für die vollständige Rückzahlung des Kredites oder des Darlehens, während der Ehe und auch ebenso nach der Scheidung. Unabhängig, ob es eine Allein- oder Doppelverdienerehe ist.

3.4.2 Ausgleichsansprüche

Bei den Ausgleichsansprüchen zwischen den Ehepartnern (sog. Gesamtschuldnerausgleich) gibt es konträre Regeln VOR und NACH dem Stichtag: „Scheitern der Ehe“. Der Stichtag wird nicht eindeutig definiert. Früher war dieses mit Zustellung des Scheidungsantrages, neuerdings reicht es, wenn unmissverständlich klar ist, dass eine endgültige Trennung erfolgte (z.B. endgültiger Auszug aus der gemeinsamen Ehewohnung).

VOR der endgültigen Trennung

Grundsätzlich bestehen keine rückwirkenden Ausgleichsverpflichtungen für die Zeit der gemeinsamen Nutzung.

Alleinverdienerehe

Wie der Name sagt, ist bei einer „Alleinverdienerehe“ die Rollenverteilung wie folgt: Der eine Partner verdient das Geld für den Lebensunterhalt und für die Kreditraten. Der andere führt den Haushalt. Da in diesem Fall das Arbeitseinkommen und die Haushaltsführung als gleichwertige Beträge zum Familienunterhalt gesehen werden, entfallen Ausgleichsansprüche zu Lasten des Ehepartners für die Zeit der gemeinsamen Ehe, der „nur“ den Haushalt geführt hat.

Ausnahme: Doppelverdienerehe

Tragen beide Ehepartner sowohl zum Einkommen als auch zur Haushaltsführung bei, entstehen Ausgleichsansprüche, wenn nur einer die monatlichen Raten für die Kredittilgung übernimmt. Für die Ausgleichshöhe werden die jeweiligen Einkommenshöhen herangezogen.

3.4.2 Ausgleichsansprüche für die Zeit NACH der endgültigen Trennung

Nach der endgültigen Trennung gilt im Innenverhältnis (also zwischen den beiden (Ex-) Eheleuten) der Grundsatz der hälftigen („paritätischen“) Lastenverteilung, wenn nicht „etwas anderes bestimmt ist“. Achtung: Dieser Begriff – und damit eine Aushebelung des o.g. Grundsatzes – wird extrem weit ausgelegt. Es fallen darunter auch stillschweigende Vereinbarungen und solche, die sich allein „aus einer besonderen Gestaltung des tatsächlichen Geschehns ergeben“.

Nutzt nur ein Ehepartner das gemeinsame Haus bzw. die gemeinsame Wohnung während des Trennungsjahres oder nach der rechtskräftigen Scheidung, kommen Ansprüche aus einer Nutzungsentschädigung und Ausgleichsansprüche in Betracht. Hierbei ist zu bedenken, dass Entschädigungsansprüche wegen Nutzung erst ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung zu entrichten sind. Ausgleichsansprüche hingegen müssen auch rückwirkend gezahlt werden.

Wenn der ausgezogenen Ehegatte weiterhin allein die Kreditraten zahlt und er zudem Ehegattenunterhalt zahlen muss, wirken sich die Kreditraten mindernd bei der Berechnung des Ehegattenunterhaltes aus.


4.Vorgehensweise bei Schwierigkeiten mit der Immobilienfinanzierung

Unabhängig, ob es sich um einen zeitlich begrenzten finanziellen Engpass oder um eine dauernde Finanzschieflage handelt, ist AKTIVES HANDELN der Kreditnehmer nicht nur gefragt, sondern unabdingbar. Versuchen Sie die finanzierende Bank mit einem schlüssigen Konzept zu überzeugen, dass Sie zumindest erst einmal stillhält. Sind erst einmal negative Einträge in den einschlägigen Kreditauskunfteien (Schufa, Creditreform usw.), wird die Situation erheblich schwieriger.

4.1 Ausgangslage

Es sollte jedem klar sein, dass die finanzierende Bank ihre Interessen gnadenlos verfolgen wird. Diese sind:

  • keinen oder einen nur so gering wie möglichen Kreditausfall
  • keinen oder nur einen so gering wie möglichen Zinsverlust

Die Banken haben in ihren Verträgen für jede negative Entwicklung in der Kreditbeziehung vorgesorgt. Sie sitzen immer am längeren Hebel und infolgedessen werden die Kreditnehmer von vornherein immer auf der Verliererseite stehen. Ein Entgegenkommen seitens der Banken kann nur auf Kulanz beruhen.

4.2. Vorrangiges Ziel

Vermeiden Sie Unregelmäßigkeiten bei der Rückzahlung der monatlichen Kreditraten so lange es geht und NUTZEN SIE DIE ZEIT

  • um an andere Finanzquellen zu kommen (z.B. vorgezogene Erbschaft, Verkauf von Luxusgütern, Untervermietung)
  • für eine mögliche Umschuldung (z.B. mit geringeren monatlichen Raten) bei einer anderen (günstigeren) Bank
  • für einen freihändigen Verkauf der Immobilie

Das Thema „Notleidender Kredit – finanzielle Schwierigkeiten“ haben wir ausführlich mit vielen wertvollen Tipps unter „Scheidung – Finanzielle Schwierigkeiten“ behandelt.


Unsere Ausführungen zu diesem Themenkreis sollten ausschließlich zur ersten, allgemeinen Information herangezogen werden. Sie können für jeden anders gelagerten Einzelfall keine individuelle Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt ersetzen.
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