2.Version

Haus/Wohnung behalten, verkaufen oder was sonst?

Idealerweise finden Sie eine einvernehmliche Lösung

Sowohl die individuellen Umstände als auch die zukünftigen Wünsche jedes Ehepartner driften mit der Scheidung auseinander. Wer muss ausziehen, wer darf wohnen bleiben? Was passiert mit dem bisherigen, gemeinsamen Lebensmittelpunkt (der Familie)? Dieses zentrale Thema tangiert insbesondere die Kinder, wenn Sie noch nicht ausgezogen sind. Wie finanzkräftig ist man oder braucht man unbedingt „Startgeld“ für den Neuanfang? Nur einige von möglichen Ausgangssituationen, die eine einvernehmliche Lösung des gemeinsamen Hauses bzw. Wohnung beeinflussen und erschweren können. Erfahren Sie im Folgenden, welche grundsätzlichen Alternativen für Ihre Immobilie in Betracht kommen.

 

1. Vorweg: Abgrenzung zur Fragestellung:

1.1 Ehe ohne Ehevertrag

Die Ausführungen beziehen sich auf die in Deutschland normale Eheform – also ohne Ehevertrag und damit im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

1.2 Ex-Eheleuten gemeinsam Miteigentümer der Immobilie

Beide Ex-Ehepartner sind im Grundbuch als gemeinsame Miteigentümer eingetragen. Dort ist auch ihr jeweiliger Miteigentumsanteil angegeben, der bei der Eintrag frei bestimmbar war (bei Eheleuten in der Regel 1/2 zu 1/2). Weitere Einzelheiten zu diesem Themenkomplex unter: „Grundbucheintragung“

1.3 Scheidungsrecht verlangt KEINE Einigung

Weder das Scheidungsrecht allgemein noch das jeweils individuell zuständige Scheidungsgericht verlangen bezüglich der Verwertung der gemeinsamen Immobilie eine Einigung zwischen den Ex-Ehepartner. Es gibt von sich aus auch keine „Hilfestellungen“ für mögliche Alternativen. Selbst eine offenkundige Uneinigkeit oder gar Streit in diesem Punkt wird die offizielle, rechtswirksame Scheidung nicht beeinflussen.

 

1.3 Verfügungsbeschränkung nur in der Ehe  

Ob man noch verheiratet ist oder bereits geschieden, hat erhebliche Auswirkung, ob man mit oder ohne Zustimmung des anderen Ehepartners über sein gesamtes Vermögen verfügen kann. Es ist gesetzlich festgelegt, dass ohne Zustimmung des anderen Ehepartner keiner über sein ganzes Vermögen verfügen kann (sog. Verfügungsbeschränkung). Dieses ist in sofern wichtig, da für viele Eheleute ihr Miteigentumsanteil an dem gemeinsamen Haus bzw. Wohnung ihr gesamtes Vermögen darstellt. Gegen den Willen des anderen Ehepartners kann man daher in der Ehe keinen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Wie das „ganze Vermögen“ definiert wird und wo die Grenzen liegen s. unten unter: „Teilungsversteigerung“.

 

1.4 Finanzielle Einsparungen bei „interner“ Einigung

Von Amts wegen muss nur über die Scheidung als solches und über den Versorgungsanspruch gerichtlich verhandelt werden. Alle weiteren, mit der Scheidung in Verbindung stehenden Folgesachen können gütlich und außergerichtlich geregelt werden. Im Familienrecht ist Grundlage für Rechtsanwalts- und Gerichtskosten die Höhe des sog. Verfahrenswertes (Streitwertes gilt im Zivilprozess). Dieser Verfahrenswert rekrutiert sich wiederum aus der Summe aller vermögenswerten Ggenstände. Einigen sich die Noch-Ehepartner im Vorfeld intern darüber, was z.B. mit der Immobilie geschieht, wird dieser (häufig größte) Einzelposten gar nicht erst Teil des Verfahrenswertes und reduziert die o.g. Kosten.

Beispiel:

Verfahrenswert            Gerichtskosten einfache Gebühr           Anwaltskosten einfache Gebühr

€   50.000,-                   €    546,-                                                     €    1.163,-

€ 500.000,-                  € 3.536,-                                                      €   3.213,-

 

1.5 Immobilienverkauf kann spekulationssteuerpflichtig sein

Grundsätzlich ist ein möglicher Gewinn beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie steuerfrei. Es gibt aber eine Mindestdauer dieser Nutzung. Die Verkäufer müssen im Jahr des Verkaufes und zwei Jahre davor selbst das Objekt durchgängig bewohnt haben. Ansonsten wird ein eventuell realisierter Gewinn beim Verkauf der Immobilie dem jeweiligen einkommenssteuerpflichten Vermögen des bzw. der Verkäufer in dem Verkaufsjahr zugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

2. Sonderfälle

Der Vollständigkeit halber werden auf dieser Seite auch die in der Praxis oft verkommenden Konstellationen behandelt, wenn die Immobilie

  • nur einem Ex-Partner allein gehört
  • VOR der rechtsgültigen Scheidung ein Ehepartner dem anderen seinen Miteigentumsanteil abkaufen möchte.
  • ein Partner will so lange wie möglich alles sabotieren

2.1  NUR EINEM Ex-Ehepartner gehört die Immobilie 

Sie stellen nach Überprüfung des Grundbuches (wider Erwarten) fest, dass nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist. Ein Alleineigentümer kann nach der Scheidung mit seiner Immobilie verfahren, wie er will.

Ausnahme: Dem Nichteigentümer wurde (auf seinen Antrag) nach der Scheidung per Gerichtsbeschluss das Wohnrecht an der Immobilie „zugewiesen“. Die Hürden für einen solchen Beschluss sind zwar höher als im Trennungsjahr, aber auch nicht selten. Am häufigsten ist dieses dann der Fall, wenn die Zuweisung des Wohnrechtes das Kindeswohl von gemeinsamen Kindern erfordert, damit diese weiterhin in deren gewohnten Umfeld aufwachsen können. Der Alleineigentümer hätte allerdings Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.

Erst nach einem Jahr hat der Alleineigentümer die „normalen“ Rechte eines Vermieters und könnte z.B. wegen Eigenbedarf kündigen.

 

2.2 Miteigentumsübetragung VOR der offiziellen Scheidung

Einigung vor Scheidung kann Kosten sparen

Nicht selten können sich die Ehepartner bereits im Trennungsjahr darauf verständigen, wer in dem gemeinsamen Haus bzw. Wohnung wohnen bleiben will. Wie unter 1.4 erwähnt, kann man hierbei Rechtsanwalts – und Gerichtskosten sparen. Damit aber der Schuss unter dem Gesamtgesichtspunkt einer nachhaltigen, fairen Lösungen nach der Scheidung nicht nach hinten abgeht, sind bei einer „Übertragung“ zweierlei Folgen zu bedenken:

  • die jeweiligen Vermögen der beiden Ex-Ehepartner erhöhen bzw. verringern sich um den Kaufpreis des Miteigentumsanteils. Dieses kann spürbare Auswirkungen bei der Berechnung eines Zugewinnausgleichs nach sich ziehen (gilt nur für Ehen ohne Ehevertrag – also Ehen im gesetzlichen Güterstand mit Zugewinnausgleich). Weitere Einzelheiten unter „Zugewinnausgleich“
  • der in der Immobilie verbleibende Ehegatte erlangt dadurch einen im Unterhalt anzurechnenden sog. „Wohnvorteil“. Im Gegenzug muss der wegziehende Ehepartner Mehrkosten für sein neues Zuhause aufbringen. Beides hat Auswirkungen auf das zur Verfügung stehende monatliche Einkommen und damit direkt auf die Höhe des Unterhaltsanspruches.

Belastbare Einigung bei Unterhalt und Zugewinn berücksichtigen

Bevor jemand vorschnell seinen Miteigentumsanteil an den anderen Ehepartner „überträgt“, sollte im Vorfeld zwischen den scheidungswilligen Ehepartnern eine verbindliche Einigung vorliegen bezüglich:

  • der Unterhaltsregelung nach der Scheidung
  • des Zugewinnausgleiches

Haftentlassung von der Bank ist selten

Ebenfalls wichtig: Im Vorfeld unbedingt Absprache und Klärung mit der finanzierenden Bank, ob diese den Wegziehenden aus der Haftung entlässt. Hierzu besteht von Seiten der Bank keine Pflicht. Von einer Miteigentumsübertragung ohne Haftentlassung oder einen gleichwertigen Ausgleich würden wir abraten. Weitere Einzelheiten unter „Immobilienkredit“

Grunderwerbssteuer sparen

Für eine Übertragung unter Eheleuten im Zuge einer Scheidung fällt keine Grunderwerbssteuer an. Die Umstände sind dem Grundbuchamt darzulegen.

 

2.3 Ein Partner will alles sabotieren

Will sich ein Ehepartner so lang wie möglich gegen alles streuben, darf er nicht dem Scheidungsantrag zustimmen. Erst nach dem Ablauf von drei Jahren wird dann die Ehe von Gerichts wegen unwiderruflich als gescheitert angesehen.

 

1. Gemeinsame Immobilie – Partner sind sich einig

1.1 Verkaufen

Beide wollen das Haus, die Wohnung verkaufen

Wollen beide konsequent einen Schlussstrich unter die gemeinsame Vergangenheit machen, ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie die einfachste, sauberste und sinnvollste Lösung. Mit dem Kaufpreises werden zunächst alle gemeinsamen Schulden getilgt und danach der Erlös zwischen den Partner aufgeteilt.

Vorteil: Zwischen den Ex-Partnern gibt es „immobilienmäßig“ keine zukünftigen Berührungspunkte mehr (z.B. wegen anfallender Reparaturen, möglicher Mieterhöhungen, eigener Nutzung).  Zudem erleichtert der übrig gebliebene Erlös als eigenes „Startgeld“ den jeweiligen neuen Lebensabschnitt.

Nachteil: Der Verkauf ist endgültig und ein echter Cut. Evtl. klug ausgedachte Steuereinsparungen können nicht mehr geltend gemacht werden. Auch wenn sich die Lebensumstände ändern, kann keiner mehr auf „seine“ Immobilie zurückgreifen. Wer emotional an „seiner“ Immobilie hängt, dem ist der Möglichkeit beraubt, sich schrittweise und über einen längeren Zeitraum davon lösen. Vorfälligkeitsentschädigung wird die finanzierende Bank in Rechnung stellen, wenn die Zinsbindungsfrist noch läuft. Klären Sie mit der Bank im Vorfeld, wieviel Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung des Immobilienkredites anfällt und ob es sich ggfs. lohnt, die Zinsbindungsfrist abzuwarten.

Anmerkung:

Um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, ist es unabdingbar, dass Sie vor dem Verkauf zwei Jahre in Ihrem Haus, Ihrer Wohnung gewohnt haben. Einzelheiten zur Spekulatinssteuer erfahren Sie unter……

Wollen Sie Ihr Immobiliendarlehn mit einem Teil Ihres Kaufpreises ablösen, müssen Sie abklären, ob noch eine Zinsbindungsfrist bei Ihren Darlehn läuft. Ist das der Fall, müssen Sie bei der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Prüfen Sie hier im Vorfeld deren Höhe und berücksichtigen Sie diese gegebenenfalls mit dem Zeitpunkt des Verkaufs. 

Weitere Einzelheiten zum Verkauf Ihrer gemeinsamen Immobilie unter „Verkauf- auf was ist zu achten“.

1.2 Miteigentumsanteil auf Ehepartner übertragen

In der Praxis kommt es oft vor, dass ein Ehepartner das bisher gemeinsam genutzte „Heim“ behalten will und dort (allein oder mit den Kindern) wohnen bleiben will. Ist dieses auch im Interesse des anderen Ehepartners, verkaufen Sie die Immobilie nicht im Ganzen, sondern „übertragen“ nur den Anteil eines Miteigentümers, der auszieht. Theoretisch wäre ein solcher Verkauf rechtlich auch am freien Markt möglich – in der Praxis aber wohl nur bei einem unattraktiven Preis für den Verkäufer.

Die „Übertragung“ ist juristisch ein Abkauf des Miteigentumsanteiles vom Ex-Partner und damit ein normaler Immobilienverkauf, der beim Notar notariell zu beurkunden ist. Der Verlust des Wohnvorteils vom Ausziehenden wird oftmals gesondert entschädigt, sei es im Kaufpreis direkt oder durch eine extra Zahlung.

Die „Übertragung“ des Miteigentumsanteil hat ganz erheblich andere Konsequenzen, ob diese erfolgt

  • während der Ehe (z.B. im Trennungsjahr)

oder

  • nach rechtskräftige Scheidung

Einzelheiten unter diesem zeitlichen Aspekt und – wenn der Finanzschwächere Alleineigentümer werden will – finden Sie unter der eigenen Seite: „Miteigentumsübertragung“.

 

Vorteile: Wenigstens einer der Eheleute kann „seine“ Immobilie behalten und absolut frei entscheiden, was er zukünftig damit machen will. Zumindest für ihn bleibt seine gewohnten Wohngegend und sein soziales Umfeld gleich. Im Gegensatz dazu hat der verkaufende Ex-Partner durch den Verkaufserlös vermutlich „Startgeld“ für seinen neuen Lebensabschnitt.  Die Banken entlassen nur ungern jemanden aus der Haftung für die vollständige Rückzahlung deren Kredite.

Nachteile: Bei der Wertermittlung des Miteigentumsanteils prallen gegensätzliche Interessen aufeinander und es wird vermutlich nicht ganz einfach werden, einvernehmlich den marktgerechten Verkehrswert der Immobilie und damit den des Miteigentumsanteils zu finden. Wertbeeinflussende Faktoren wie die angeblichen oder tatsächlichen Reparaturstaus, die bislang erbrachten Eigenleistungen und der bisherige Wertzuwachs werden vermutlich unterschiedlich gewichtet.

Beim Verkauf der Immobilie im Ganzen entscheidet der Markt – also die aktuelle Nachfrage. Bei einem internen Abkauf nur eines Miteigentumsanteils fehlt dieser offensichtliche Gradmesser. Sollte die Preisvorstellungen der beiden Partner zu weit auseinanderliegen, wird man um ein neutrales Gutachten nicht umhin können.

Anmerkung: Um keine Spekulationssteuer zu zahlen, müssen beide mindestens zwei Jahre in der Immobilie gewohnt haben. Ansonsten fällt zu Ungunsten des Verkaufenden Spekulationssteuer an. Einzelheiten zur Spekulationssteuer finden Sie hier.

1.3 Vermieten

Sie behalten die Immobilie gemeinsam und vermieten sie

1.3.1 Vermietung Ihrer Immobilie an neue Mieter – beide Ex Ehegatten sind Vermieter

Wollen Sie Ihre Haus, Ihre Eigentumswohnung (erst mal) behalten, bietet sich eine Vermietung an. Diese Variante bietet sich an, wenn Sie z.B. den Ablauf der Zinsbindungsfrist abwarten wollen oder steuerliche Argumente dafür sprechen. Bei den derzeitig hohen Mieten, werden wohl die monatlichen Mieteinnahmen den Kapitaldienst für die Immobilienkredite tragen. Es liegt dann in Ihrer Entscheidung, ob Sie einen möglichen Rest ganz oder zum Teil für Rücklagen (z.B. zukünftige Reparaturen) sammeln oder sich untereinander auszahlen.

Vorteil: Wertbeständige Vermögensanlage – neben den angesprochenen Vorteilen (Sparen der Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche steuerliche Vergünstigungen nutzen) partizipieren Sie in jedem Fall von zukünftigen Wertsteigerungen. Auch könnte einer der beiden Eigentümer bei Bedarf die Immobilie Bedarf später selbst nutzen und erst dann den anderen Ex- Ehegatten auszahlen. Oder aber Sie überbrücken mit einer Vermietung die Zeit, bis eines der Kinder die Immobilie nutzen möchten.

Nachteil: Die Unterhalts- und Instandhaltungskosten für die Immobilie bleiben bestehen und alle „normalen“ Probleme, wie bei jeder Vermietung (z.B. unsachgemäßer Umgang mit der Mietsache, mangelnde Pflege, Mietausfall, Mietersuche usw. Im Zusammenhang mit Fragen und Entscheidungen zu Ihrer gemeinsamen Immobilie (z.B. Neuvermietung, evtl. Reparaturen) werden Sie zwangsläufig immer mal Kontakt haben (müssen). Es sei denn, Sie übertragen die Vermietung an einen Treuhänder. Die Erfahrung zeigt, dass irgendwann in der Zukunft einer die Immobilie versilbern möchte. Der Themenkreis „Verkauf“ mit den Fragen: wann, zu welchem Preis, wie und den diesbezügliche Auseinandersetzungen wird damit nur auf später verlegt.

 

1.3.2 Einer der Ex-Ehepartner bleibt wohnen – der andere erhält eine Miete oder Nutzungsentschädigung

Möchten beide Ex-Ehepartner die gemeinsame Immobilie (erst einmal) behalten, aber nur einer darin weiter wohnen bleiben, bietet sich ein – wie auch immer befristetes – Mietverhältnis zwischen den Ex-Eheleuten an. Dieses könnte dann in beiderlei Interesse sein, wenn der Ex-Partner zusammen mit den gemeinsamen Kindern (erst mal) in dem gewohnten Umfeld wohnen bleiben sollen, ein Abkauf des Miteigentümers vom Ausziehenden aber finanziell nicht möglich bzw. nicht sinnvoll ist oder auf einen Gerichtsbeschluss durch das Familiengericht auf  Zuweiseung des Wohnrechtes vermieden werden soll.

Vorteil: Die Lösung bietet sich an, wenn eine bestimmte Zeit für eine endgültige Lösung der Immobilie überbrückt werden soll. Diese könnte sein: Zeit bis zum Auszug der Kinder, Ende einer Zinsbindungsfrist oder das Ende der 10 -jährigen Spekulationsfrist abzuwarten. Auch sollte bei beiden Ex-Ehepartner die finanzielle Situation so abgesichert sein, dass keiner in dem abgesprochenen Zeitraum auf einen Verkaufserlös der Immobilie angewiesen ist. Beide Ehepartner partizipieren auf jeden Fall an einem möglichen Wertzuwachs der Immobilie und sparen sich eine möglicherweise fällige Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung des Immobilienkredites bei der finanzierenden Bank. Eine endgültige Lösung für die Immobilie kann später, muss aber irfend wann gefunden werden.

Nachteil: Beide bleiben in der Haftung des Immobilienkredites, obwohl nur einer den Wohnvorteil genießt. Zwangsläufiger Kontakt mit dem Ex-Ehegatten im Zusammenhang mit der Immobilie bleiben nicht aus. Der Themenkreis „Verkauf“ mit den Fragen: wann, zu welchem Preis, wie und den diesbezügliche Auseinandersetzungen wird damit auf später verlegt.

 

1.4 Vererben

Möchten Sie, dass das (ehemals) gemeinsam genutzte Haus auch nach der Scheidung in der Familie bleibt, weil es z.B. (seit langem) für beide Eheleute einen hohen emotionalen Wert hat, können Sie die Immobilie auch schon zu Lebzeiten Ihrem Kind/Ihren Kindern vererben.

In diesem Fall bleiben Sie – entgegen einer lebzeitigen Übertragung in Form einer Schenkung (s. Punkt 3.5) – bis zu Ihrem Tod Eigentümer der Immobilie. Sie können in diesem Fall also auf veränderte Lebensumstände und/oder veränderte Beziehungsumstände jederzeit reagieren und gemeinsam ein neues Testament verfassen. Eventuell anfallende Erbschaftssteuer und Erbstreitigkeiten können Sie bei dieser Vorgehensweise nicht umgehen bzw. vorbeugen. Tritt der Erbfall ein, betragen aktuell die Freibeträge für Kinder pro Elternteil EUR 400.000,- (also € 800.000,- bei gemeinschaftlichen Immobilieneigentum).

 

Vorteil: Neben dem langfristigen Behalten der Immobilie im Familienbesitz können die Ex-Ehpartner mit der Erbschaft vielleicht das Auseinanderbrechen der Familie versuchen zu kompensieren.

Nachteil: Die Nachteile sind beachtenswert. Das Schicksal der Immobilie zwischen der Scheidung und dem Tod beider Elternteile ist damit noch nicht geklärt. Es bedarf daher auch zukünftig zwischen den Ex-Partnern immer wieder neue, einvernehmliche „Lösungen“ für die Immobilie. Auch werden die Rechtsverhältnisse u.a. wegen eventuell bestehender Pflichteilsansprüche kompliziert. Erbt nicht nur ein Kind, sondern mehrere Erben, kann ein Streit innerhalb der Erbengemeinschaft wegen der Verwertung der Immobilie nicht ausschlossen werden.

1.5 Verschenken

Sind beide Ex-Ehepartner finanziell entsprechend situiert (und auch für das Alter entsprechend abgesichert), kann das gemeinsame Haus bzw. die Wohnung – ganz oder teilweise – an ein (gemeinsames) Kind bzw. Kinder verschenkt bzw. übertragen werden. Bei einer Schenkung gilt der Grundsatz, dass der ausschlaggebende Grund dafür nicht steuerliche Aspekt sein sollten. Nichtsdestotrotz sollte man wissen, dass aus steuerlichen Gründen ist eine Unterscheidung „in ganz bzw. teilweise“ deshalb erwähnenswert, da bei einer Schenkung die steuerlichen Freibeträge (für Kinder € 400.000,- für jeden Ehegatten separat) alle 10 Jahre neu ausgenutzt werden.

Beispiel: Das geschiedene Ehepaar besitzt gemeinsam ein Haus im Zeitwert von € 2,6 Mio. Jeder Elternteil schenkt ihren zwei Kindern je einen Miteigentumsanteil von diesem Haus im Wert von € 400.000,-. Eltern und die beiden Kinder bilden danach eine Eigentümergemeinschaft. So können sie € 1,6 Mio. binnen 10 Jahre steuerfrei an ihrem Vermögen an Ihre Kinder übertragen. (€ 400.000,- je Elternteil = € 800.000,- mal zwei Kinder). Nach Ablauf von 10 Jahren verschenken sie ihre restlichen Miteigentumsanteile. 

Wenn das oder die Kinder minderjährig sind, bedarf die Übertragung die Zustimmung des Vormundschaftgerichtes, da dem Kind mit der Übertragung auch Kosten entstehen (Zahlung der Grundsteuer und Unterhaltungskosten) sowie Pflichten übergehen (z.B. Sicherungspflichten).

1.5.1 Gesetzliche Widerrufgründe

Es gibt von Gesetzes wegen Widerrufsgründe für den Schenkenden. Z.B. wenn der Schenkende später verarmt. Desweiteren gibt es ein gesetzlich festgelegtes Widerrufsrecht für den Schenkenden, wenn sich der Begünstige durch eine schwere Verfehlungen gegen dem Schenkenden oder einen nahen Angehörigen des Schenkenden des „groben Undanks“  schuldig gemacht hat.

In der Praxis haben sich diese Gründe als nicht ausreichend angesehen. Es wird daher dringend empfohlen, eigene Rechte, weitere konkrete Rückforderungsgründe und sonstige Verpflichtungen konkret vertraglich im Zuge einer Schenkung festzulegen.

 

1.5.2 Wohnrecht sichern

Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie ganz oder teilweise verschenken, können Sie die Immobilie bei entsprechendem Wunsch auch weiterhin selbst (unentgeltlich) nutzen. Sei es vollständig oder auch nur einzelne Räume. In Betracht kommt hierfür

  • ein lebenslanges Wohnrecht

oder noch besser

  • eines Nießbrauchs (in diesem Fall haben alternativ ein Wohnrecht oder wenn Sie dieses nicht ausüben, stehen Ihnen die Mieterträge  zu)

Wichtig ist in jedem Fall, dass diese Rechte (als beschränkt perönliche Dienstbarkeit) zu Ihrem Gunsten im Grundbuch eintragen werden. In diesem Fall kann keine ohne Ihre Zustimmung diese Rechte löschen und sind von jedem (zukünftigen) Eigentümer zu beachten.

 

1.5.3 Keine Übertragung ohne Rückfoderungsrecht

In der Praxis hat sich bewährt, dass man bestimmte, in der Zukunft nicht vorherzusehende Entwicklungen ausschließen möchte, die dem Sinn der Schenkung zuwiderlaufen („Katastrophenklausel“). Es werden daher gleich mit in dem Schenkungsvertrag Situationen und Anlässe aufgenommen, bei dessen Eintreten eine Rückübertragung an den Schenkenden zu erfolgen hat. Dieses können sein, Begünstigter:

  • stirbt vor dem Schenkenden
  • wird geschäftsunfähig oder drogensüchtig
  • muss Insolvenz anmelden
  • soll zwangsversteigert werden
  • will sich scheiden lassen

 

1.5.4 Beispiele von bestimmten Verpflichtungen

  • kein Verkauf der Immobilie
  • keine Übertragung im Wege einer Schenkung
  • keine Belastung der Immobilie mit Grundschulden oder sonstiger Rechte
  • Unterstützung im Pflegefall (auslösender Umstand, Umfang und Inhalt konkret beschreiben)
  • Ausgleichszahlungen bei bestimmten Situationen

Das zwischenmenschliche Risiko einer Entfremdung zwischen Schenkendem und Begünstigten kann man nicht ausschließen.

1.5.5 Absicherung durch Grundbucheintragung

Ohne Eintragung im Grundbuch der o.g. Rechte gelten diese nur zwischen dem Schenkenden und dem Begünstigen Dritten. Damit diese auch Dritten gegenüber wirksam sind, müssen diese Rechte „dinglich abgesichert“ sein, d.h., diese Rechte müssen im Grundbuch eingetragen und ersichtlich sein. Hierfür kommen sog. Rückauffallungsvormerkungen zu Gunsten des Schenkenden in Betracht.

 

Vorteil: Braucht man die Immobilie nicht selbst für die eigene Alterssicherung, sondern z.B. nur zum lebzeitigen Wohnen, kann die Immobilie im Familienbesitz bleiben und – je nach Wert und verbleibende Lebensdauer – vollkommen steuerfrei an die nächste Generation übertragen werden.

Nachteil: Ohne triftige Gründe kann man keine Schenkung rückgängig machen, auch wenn einem der Lebenswandel oder der Lebenspartner des Beschenkten noch so aufregt. Gibt es mehrere Beschenkte, differieren oft die Interessen, was mit der Immobilie geschehen soll. Ohne konkrete Vorgaben des/der Schenkenden ist dann oft ein Streit unausweichlich. Die Schenkung als vorweggenommene Erbfolge führt oft Komplikationen mit Pflichtteilsberechtigen aus.

 

1.6 Aufteilen

Der Vollständigkeit halber sei die (wohl eher theoretische) Möglichkeit angesprochen, die bestehende, gemeinsame Immobilie in zwei eigenständige Teile zu splitten. Sei es in Form

  • einer Realteiling, in dem aus einem Grundstück zwei separate Grundstücke mit eigener Flurstücksnummer werden

oder

  • einer Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (also Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Abgeschlossenheitserklärung.

Eine sinnvolle Teilung in zwei autarke Wohnbereiche wird sich wohl allein aus baulicher Hinsicht nur selten anbieten und konsequent durchführbar sein. Hinzukommt, dass wohl auch nur selten der Wunsch beider Ex-Ehepartner besteht, weiterhin so nah mit direkten oder indirekten Berührungspunkte zum Ex zu leben.

Vorteil: Beide Partner bleiben Eigentümer „Ihrer“ Immobilie und können in der vertrauten Umgebung bleiben.

Nachteil: Es wird nur selten allein bauliche Voraussetzungen geben, die eine Teilung der gemeinsamen Immobilie mit vertretbaren Kosten rechtfertigt. Hinzukommt, dass ohne klaren räumlichen Abstand zu seinem Ex-Partner ein Neuanfang erschwert wird. Insbesondere, wenn man ständig „unter Kontrolle steht“ oder sich auch nur entsprechend fühlt.

 

2. Gemeinsame Immobilie – uneinig

Nicht selten können sich die Partner partout nicht nicht einigen, wie sie mit ihrer Immobilie verfahren. Sei es, weil sie beide darin wohnen bleiben wollen oder auch nur, weil sie den anderen „ärgern“ wollen. Das bedeutet allerdings nicht, dass sich ein Partner bei dieser Frage ein Leben lang querstellen kann.

Das Gesetz bietet in diesem Fall zwei Möglichkeiten, das Miteigentum an einem gemeinsamen Haus oder Eigentumswohnung aufzulösen.

 

 

1.1 Antrag auf Zuweisung

1.2 Teilungsversteigerung

Können sich die Ex – Ehepartner partout nicht einigen, was mit der gemeinsame Immobilie geschieht, hat ein Partner das Recht, (bei Gericht) einen Antrag zu stellen, dass die Immobilie bestmöglichst versteigert wird – sog. Antrag auf Teilungsversteigerung. Ziel ist es

Die Teilungsversteigerung ist eine Unterform der Zwangsversteigerung Voraussetzungen hierfür sind folgende:

Einzelheiten – insbesondere wenn der Finanzschwächere Alleineigentümer werden will – finden Sie unter „Teilungsversteigerung“.

 

 

 

1.2.1 Anteil der Immobilie ist gesamtes Vermögen

1.2.2 Anteil der Immobilie ist nicht das gesamte Vermögen

Vorteile: Es kann keiner den anderen auf ewig zwingen, dass er seinen Anteil nicht zu Geld machen kann.

Nachteile: Bis es zur Versteigerung kommt, vergeht viel Zeit. Die Immobilie wird fast immer unter eigentlichen Verkehrswert bzw. dem möglichen Verkaufsmarkt am sogen. „freien“ Markt versteigert.  Mit anderen Worten: man verschenkt Geld.

3. Immobilie im Alleineigentum

3.1 Antrag auf Zuweisung

3.2 Immobilie ist das gesamte Vermögen

 

3.3 Immobilie ist nicht das gesamte Vermögen

 

Bezüglich Ihrer Immobilie gibt es im Gesetz – wie erwähnt – keine Bestimmungen, wie Eheleute mit gemeinsamem Immobilieneigentum nach der Scheidung umgehen können oder sollen. Diese Entscheidung müssen als Eigentümer in Eigenregie regeln. Dabei versteht es sich von selbst, dass eine einvernehmliche Regelung nicht nur Nerven schonender und zeitsparender ist, sondern auch mit Abstand für beide Parteien finanziell günstiger.

Sie können sich einvernehmlich einigen – dann kommen folgende Alternativen in Betracht:

 

Verwertungsmöglichkeite NACH Scheidung

 

Es kommt immer wieder vor, dass sich zerstrittene (EX-) Eheleute – aus welchem Grund auch immer – nicht über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen können. Sei es, dass sie unterschiedliche Pläne haben oder auch nur, weil sie den anderen „ärgern“ wollen. Das bedeutet allerdings nicht, dass sich ein Partner bei dieser Frage ein Leben lang querstellen kann. Das Gesetz bietet zwei Möglichkeiten, das Miteigentum an einem gemeinsamen Haus oder Eigentumswohnung aufzulösen.

 

 

 

Teilungsversteigerung

 

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