Scheidung – Vorgehensweise bei gemeinsamem Haus bzw. Wohnung

Erkenntnisse sammeln, Alternativen zu Ende denken, Konsequenzen überprüfen lassen

Wohnen im Eigentum war eines Ihrer wichtigsten Ziele in Ihrer Ehe und Sie hatten es geschafft. Sicherlich mit viel Herzblut hatten Sie sich Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung zum geliebten Lebensmittelpunkt eingerichtet. Zudem sollte Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung auch noch einen Großteil Ihrer Altersvorsorge darstellen. Mit dem Scheitern der Ehe ist damit ein weiterer Lebenstraum geplatzt. So ist es nur zu verständlich, dass Sie die neue Lebenssituation mit vielen offenen Fragen und einer ungewissen Zukunft an Ihre Belastungsgrenzen bringt. Versuchen Sie möglichst „kühlen Kopf“ zu bewahren, umsichtig zu handeln und nichts zu überstürzen.
Im Folgenden finden Sie Anregungen, wie Sie sinnvoll Schritt für Schritt vorgehen.


Vorweg: Weitere Ausführungen für „Ehe im gesetzlichen Güterstand“

Die allermeisten Ehen in Deutschland werden ohne Ehevertrag abgeschlossen. Letzterer wird landläufig als „Romantikkiller“ angesehen. Die Ehepartner leben dann im sogen. gesetzlichen Güterstand und automatisch in einer sog. Zugewinngemeinschaft. Sämtliche folgende Ausführungen beziehen sich auf die Ehe ohne Ehevertrag.Bei Ehen MIT Ehevertrag (Gütertrennung, Gütergemeinschaft) dürfte das „Schicksal“ der Immobilie für den Fall einer Scheidung im Vorfeld bereits geregelt sein.

Anmerkungen: Eheverträge kann man zu jedem Zeitpunkt abschließen und bei einem Notar beurkunden lassen. Werden sie im Zusammenhang mit einer Scheidung formuliert, heißen sie „Scheidungsfolgenvereinbarung.“


1. Weitreichende Auswirkungen

Je nachdem wofür Sie sich bei Ihrer Immobilie im Zuge der Scheidung entscheiden – in jedem Fall hat das „Schicksal“ Ihrer Immobilie erhebliche direkte oder indirekte Auswirkungen auf Ihr Leben nach der Scheidung.

Direkt bei Antworten auf Fragen z.B.wie:
– wo werden Sie zukünftig leben?
– wie viel Geld erzielen Sie bei dem Verkauf Ihres Miteigentumanteils?
– wie viel Geld erzielen Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie?

Indirekt bei Antworten auf Fragen z.B. wie:
– wie viel Unterhalt bekommen Sie?
– wie viel Unterhalt müssen Sie zahlen?
– gibt es einen Vermögensausgleich?
– wie hoch wird der Ausgleich des Zugewinns sein?


2. Möglichst alles schriftlich fixieren

Um für beide Ehepartner in ihrer individuellen Gesamtsituation die beste Entscheidung zu finden, ist es sinnvoll (eigentlich unerlässlich), bei den weiteren Entscheidungen Schritt für Schritt vorzugehen und am besten ALLES ZU DOKUMENTIEREN. Schriftlich vorgebrachte Zahlen und Fakten helfen zudem sich auf der sachlichen Ebene auseinanderzusetzen. Je mehr Kenntnis Sie von allen relevanten Zahlen, Daten und Fakten haben und diese in Ihre Argumente einfließen lassen, um so belastbarer werden die Entscheidungen für die zukünftig getrennten Wege. Belastbar sowohl in emotionaler als auch in finanzieller Hinsicht.


3. Überblick über finanzielle Situation verschaffen

3.1 Monatliche Unterhaltskosten für das Haus, die Wohnung

Machen Sie eine vollständige Aufstellung aller mtl. Unterhaltskosten für Ihre Immobilie – i.E.

  • Zinsen und Tilgung
  • Strom, Wasser, Heizung
  • Müllabfuhr
  • Versicherungen
  • Grundsteuer
  • Rücklagen für Reparaturen

3.2 Das tatsächlich verfügbare Einkommen

Spätestens jetzt sollten Sie gegenseitig genaue Kenntnisse über die jeweiligen aktuellen Einkommensverhältnisse haben und wissen, was bei allen festen Kosten am Monatsende de facto übrigbleibt. Sie haben übrigens ein gegenseitiges Auskunftsrecht hierüber.

Schon an Hand dieser Zahlen, wissen Sie, ob im Trennungsjahr ein Auszug eines Partners mit eigener Wohnung finanziell überhaupt machbar ist.

3.3 Wer ist Eigentümer?

Überprüfen Sie die Eigentumsverhältnisse der Immobilie durch einen Einblick ins Grundbuch. Nur wer dort namentlich eingetragen ist, ist juristisch Eigentümer bzw. bei mehreren zusammen Miteigentümer. Weitere Einzelheiten hierzu unter Grundbucheintragung >

3.4 Möglicher Erlös bei Verkauf Ihrer Immobilie

Für die letztendliche Entscheidung, was mit Ihrem Haus, Ihrer Wohnung geschieht, müssen beide Partner wissen, was bei einem möglichen Verkauf abzüglich aller Verbindlichkeiten „am Ende“ als Erlös übrigbleiben würde.

3.4.1 Wert der Immobilie

Sie müssen demnach Ihre Immobilie bewerten lassen. Idealerweise einigen Sie sich gemeinsam auf einen Sachverständigen. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass eine einseitig beauftragte Bewertung gegenseitig nicht anerkannt wird. Das Resultat ist, dass – am Ende – das Familiengericht eine dritte, neutrale Bewertung beauftragt. In diesem Worst Case müssten Sie drei Einwertungen bezahlen.

3.4.2 Ablösung des Immobilienkredites

Erfragen Sie bei Ihrer finanzierenden Bank, wie hoch noch die Restschuld des Immobilienkredites ist, die im Falle eines Verkaufes der Immobilie abgelöst würde.

3.4.3 Kosten für vorzeitige Ablösung

Wird der Immobilienkredit von Ihnen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgelöst, berechnet die Bank eine sogen. Vorfälligkeitsentschädigung. Hier kommen schnell einige Tausend Euro zusammen.

3.5 Separate Auflistung des Vermögens beider Ehepartner

Das Vermögen jedes Ehepartners bleibt juristisch VOR, WÄHREND und NACH der Ehe GETRENNT. So bleibt z.B. eine Wohnung, die ein Partner mit in die Ehe gebracht hat, sein alleiniges Eigentum. Die Wohnung wird nicht durch die Heirat automatisch gemeinsames Eigentum beider Eheleute. Die Scheidung „besiegelt“ das Ende der Zugewinngemeinschaft. Hat einer der Ehegatten während der Ehe mehr „Zugewinn“ als der andere, wird die Differenz der beiden Zugewinne mit Auflösung der Ehe hälftig geteilt (sog. Zugewinnausgleich).  Es ist daher unerlässlich, dass jeder Ehepartner eine Vermögensaufstellung macht und jeweils den Zugewinn errechnet. Selbstverständlich haben Sie ein gegenseitiges Auskunftsrecht. Für die jeweiligen Aufstellungen benötigen Sie folgende zwei Stichtage:

  1. zum Zeitpunkt der Eheschließungt als sogen.  „Anfangsvermögen“ (es werden auch Schulden und Verbindlichkeiten als Minuskapital berücksichtigt)
  2. zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrages als sogen. „Endvermögen“

Anmerkung: Bei Erbschaften und Schenkungen während der Ehe wird der begünstigte Erbe bzw. der Beschenkte Alleineigentümer der Erbschaft bzw. der Schenkung und bleibt es. Es wird nur ein möglicher Wertzuwachs ausgeglichen. Egal, wann die Erbschaft oder Schenkung erfolgte, sie werden immer dem Anfangsvermögen zugerechnet. Bei der Aufstellung des Endvermögens vom Begünstigten ist der Zeitwert zu diesem Zeitpunkt anzugeben.

Beispiel für eine beidseitige Vermögensaufstellung:

    • Gemeinsames Eigentum am Haus zu je 1/2 (Wert € 1 Mio.) – vollständig abbezahlt
    • Ehefrau hat zum Zeitpunkt der Heirat ein Barvermögen von € 20.000,-
    • Ehemann hat im Laufe der Ehe ein Aktiendepot eröffnet. Zwischenzeitlich hatte dieses eine Wert von € 140.000,-. Zum 2. Stichtag „Zustellung Scheidungsantrag“ aber nur einen Wert von € 80.000,-)
    • Ehemann hat von seinen verstorbenen Eltern vier Jahre vor der Trennung eine Eigentumswohnung geerbt (Wert € 600.000,-). Zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrages war die Wohnung € 660.000,- wert.
Ehefrau          Ehemann
Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung
€ 20.000,- Barvermögen 
Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der der Eheschließung
€ 600.000,- Erbschaft (wird fiktiv dem Anfangsvermögen zugerechnet)
Vermögen zum Zeitpunkt der Zustellung der Scheidungsantrages 
€ 500.000,- 1/2 Eigentumsanteil am Haus 
Vermögen zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrages
€ 500.000,- 1/2 Eigentumsanteil am Haus
€ 660.000,- Erbschaft
€    80.000,- Depot
Endvermögen gesamt € 500.000,-   Endvermögen gesamt € 1.240.000,-
Vermögenszuwachs im Laufe der Ehe (End- minus Anfangsvermögen)
€ 480.000,- 
Vermögenszuwachs im Laufe der Ehe (End- minus Anfangsvermögen)
€ 640.000,-

Weitere Beispiele unter ……

3.6 Vermögenszuwachs – entscheidend für den sog. Zugewinnausgleich

Für jeden Ehepartner wird einzeln an Hand des Anfang- und Endvermögens der jeweilige Zugewinn während der Ehe ermittelt (s. u. 1.5). Haben sich die jeweiligen Vermögen der beiden Ehepartner während der Ehe unterschiedlich entwickelt, hat derjenige mit dem geringeren Vermögenszuwachs einen hälftigen Ausgleichsanspruch an dem Mehr des Zugewinns vom anderen Partner.

Anmerkung: Sind die Miteigentumsverhältnisse bei einer gemeinsamen Immobilie 1/2 zu 1/2, ist für die Berechnung eines Zugewinnausgleichs unerheblich, ob die Immobilie zu hoch oder zu niedrig bewertet wurde. An dem Vermögenszuwachs ändert sich nichts.

Fortführung des o.g. Beispiels von 1.5 – Berechnung des Zugewinnausgleichs:

Die Differenz der beiden Zugewinne in der Ehe beträgt € 160.000,- (€ 640.000,- minus € 480.000,-).

Die Ehefrau hat demnach einen Ausgleichsanspruch von € 80.000,- gegenüber Ihrem Ehemann. Diesen muss sie übrigens ausdrücklich geltend machen.

Die Vermögensverhältnisse zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrages betragen somit:

€ 500.000,- Endvermögen                                                                                 € 1.240.000,- Endvermögen

+       €   80.000,- Ausgleich Zugewinn                                                                  ./. €      80.000,- Ausgleich Zugewinn

€ 580.000,- Gesamtvermögen                                                                           € 1.160.000,- Gesamtvermögen


4. Erstes Zwischenfazit nach Kenntnis der Vermögensstände

Hat man einen ungefähren Überblick, was am Ende der Scheidung jedem Ehepartner voraussichtlich übrig bleiben wird, sollte ein erstes Zwischenfazit die weitere Richtung der gemeinsamen Immobilie vorgeben können. Folgende Fragen zur finanziellen Situation sollten dafür beantwortet sein:

  1. Kann die Immobilie weiterhin aus den laufenden Einnahmen finanziert werden?
  2. Was ist, wenn ein zweiter Haushalt finanziert werden muss?
  3. Wer hat welche finanziellen Reserven?
  4. Sind Ausgleichszahlungen zu erwarten?
  5. Droht eine Überschuldung?

5. Weitere Aspekte müssen neu berücksichtigt werden

5.1 Wohnrecht als Wohnvorteil

Es gibt verschiedene Gründe, den bisherigen Lebensmittelpunkt auch nach der Scheidung weiter nutzen zu wollen. Die Erziehung und Betreuung gemeinsamer Kinder in dem gewohnten Umfeld ist einer der plausibelsten Gründe und wird auch so von Familiengerichten gewertet. Dieser sogen. Wohnvorteil wird bei der Scheidung in irgendeiner Form in Geld bemessen. Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Ehepartner einvernehmlich auf das Verbleiben eines Ehepartners mit den Kindern im gemeinsamen Haus einigen oder das Familiengericht durch Gerichtsbeschluss dem kinderversorgenden Partner das Wohnrecht zuweist. Die Vorteilsanrechnung ist einsichtig, schließlich braucht der verbleibende Ehepartner weder umziehen noch offiziell woanders Miete zahlen.

Der Wohnvorteil (sprich: die ersparte Miete) wirkt sich damit direkt auf die Höhe der Unterhaltsansprüche bzw. – leistungen auf. Gleiches gilt für die Höhe eine eventuell zu zahlenden Nutzungsentschädigung.

Eruieren Sie daher schon einmal im Vorfeld, welche Miete unter diesen zwei Gesichtspunkten gezahlt werden würde:

  1. der Ehepartner sucht auf dem freien Markt eine Immobilie, die für die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen entspricht
  2. Sie bieten Ihr Haus, Ihre Wohnung am freien Markt zu Vermietung an

5.2 Unterhaltsleisung – wer muss was zahlen?

Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden. Verdienen beide Ehepartner und können beide ihren Lebensunterhalt auch nach der Scheidung selbstständig bestreiten? Oder ist einer auf den Unterhalt auch nach der Ehe abhängig, weil er gemeinsame Kinder betreuen muss?

Ist letzteres der Fall gibt es im Internet verschiedenste Hilfsmittel, zumindest schon einmal grob die Höhe des Unterhaltes zu überschlagen.


6. Wichtiger Grundsatz: keine vorschnellen, unüberlegten Entscheidungen

6.1 Kein Forderungsverzicht gegen verlockende Bargeldzahlungen

Immer wieder hört man, dass Ehepartner das seelische Ungleichgewicht des anderen ausnutzen und sich vom Ehepartner Forderungsverzichte unterschreiben lassen. Oft wird dieses mit vermeintlich verlockenden Bargeldzahlungen unterlegt. Hiervor kann nur eindringlich gewarnt werden. Ohne eingehende Beratung durch ihren Rechtsanwalt sollten Sie sich zu nichts verpflichten oder verzichten.

6.2 Keine überrumpelte Übertragung des Miteigentumsanteils

Nicht selten will ein Ehepartner vom anderen dessen Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Immobilie übernehmen, weil er dort als Alleineigentümer seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behalten möchte.  Hat man sich auf einen Preis geeinigt, ist theoretisch und praktisch die Übertragung bei gleichzeitiger Anwesenheit beim Notar vertraglich schnell vollzogen.

Aber Vorsicht: Diese Vermögensverschiebung kann ganz erhebliche Auswirkungen auf die Höhe von späteren Unterhaltsansprüchen nach sich ziehen und Ansprüche aus einem Zugewinnausgleich beeinflussen. Deshalb niemals eine vorschnelle Übertragung eines Miteigentumsanteil, wenn nicht im Vorfeld sämtliche, folgende Punkte detailliert geklärt bzw. positiv entschieden sind:

  • rechnerische Auswirkung auf Ehegattenunterhaltsansprüche nach der Scheidung (Wohnvor- bzw. nachteil aktuelle und zukünftige Einkommen beider Ehegatten müssen dafür herangezogen werden)
  • konkrete Auswirkungen auf die jeweiligen Vermögensentwicklungen beider Ehepartner innerhalb der Ehezeit und einem daraus möglicherweise resultierenden Zugewinnausgleich (für Ehen ohne Ehevertrag)
  • finanzielle Machbarkeit vom Übernehmenden unter Berücksichtigung von
    • Unterhaltskosten der Immobilie, die dann im Alleineigentum übergeht
    • alleinige Zins- und Tilgungsleistungen für den laufenden Immobilienkredit
    • mögliche Unterhaltsverpflichtungen nach der Ehe für Frau und Kind
    • evtl. Ausgleichszahlungen aus dem Zugewinnausgleich zu Gunsten des Ausziehenden
    • evtl. weitere, neue Zins- und Tilgungsleistungen für den Kredit des Auszahlungsbetrages
  • Haftungsfreistellung von Seiten der Bank für den Veräußerer des Miteigentumsanteils (wird diese nur bei entsprechender Bonität des verbleibende Ehegattens bejahen)

Wenn nicht in allen o.g. Punkten „grünes Licht leuchtet“, sollte für das Schicksal der Immobilie eine andere, einvernehmliche Lösung gefunden werden.


7. Erste Fragen für einen gelungenen Neuanfang

7.1. Wieviel Wohnfläche/Zimmer benötigen Sie wirklich?

Auch wenn Sie bislang gewohnt waren, in jeder Hinsicht großzügig gewohnt zu haben. Klären Sie für sich, wie viel Wohnfläche bzw. Zimmer Sie (und Ihre Kinder) nach der Scheidung zukünftig tatsächlich brauchen werden. Vielleicht ist gerade eine zeitlich befristete Übergangsphase in den eigenen 4 Wänden DIE Lösung, bis die Kinder z.B. aus dem Haus sind. Je flexibler Sie sich Ihre Zukunft vorstellen können, umso mehr Möglichkeiten werden Sie für Ihren Neuanfang finden.

7.2 Wie flexibel sind Sie wirklich?

Klären Sie für sich, wie gebunden Sie tatsächlich an Ihren Wohnort, an Ihren Stadtteil wirklich sind.

7.3 Wie stark fühlen Sie sich emotional?

Jede Trennung hinterlässt Wunden und Narben. Manche Ehepartner wollen nach der Scheidung partout mehr keinen Kontakt zu Ihrem „Ex“, für andere ist es nichts außergewöhnliches auch weiterhin „normalen“ Kontakt zu halten. Versuchen Sie sich klar zu werden, was allein aus emotionaler Sicht die beste Lösung für Ihre gemeinsame Immobilie sein wird.

Erfahrungsgemäß hilft allen Beteiligten ein Verkauf der gemeinsamen Immobilie als klarer, endgültiger Schnitt – „gemeinsam“ mit Ihrem Ex-Ehepartner ist Vergangenheit.


Unsere Ausführungen zu diesem Themenkreis sollten ausschließlich zur ersten, allgemeinen Information herangezogen werden. Sie können für jeden anders gelagerten Einzelfall keine individuelle Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt ersetzen.
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