Eigentümer einer Immobilie – nur mit Grundbucheintrag

Tragweite dieses Grundsatzes erkennen leider viele erst zu spät

Während der Ehe sucht das Ehepaar gemeinsam mit viel Aufwand das passende Haus bzw. die passende Wohnung, die später von der Ehefrau liebevoll eingerichtet wird. Im Zuge des Kaufvertrages lassen sich dann aber vielfach nur die Ehemänner allein in das Grundbuch eintragen. Für die Eigentümereigenschaft vom Haus bzw. der Wohnung ist nur der Grundbucheintrag ausschlaggebend. Für die Beurteilung des Wohnrechtes im vorgeschriebenen Trennungsjahr ist das noch nicht so entscheidend. Wohl aber, wenn Sie mitentscheiden wollen, was mit der Immobilie aufgrund der Scheidung geschieht. Und erst recht, wenn die Ehefrau den hälftigen Verkaufserlöses beansprucht. Wollen Sie rechtlich abgesicherte Ansprüche und nicht auf den guten Willen Ihres Ehepartners angewiesen sein, erfahren Sie im Folgenden, was unabdingbare Voraussetzungen hierfür sind.


1. Juristische Betrachtung unerlässlich, wer Eigentümer ist

Ob man sich als Eigentümer bzw. Miteigentümer „seines“ Hauses oder „seiner“ Eigentumswohnung „FÜHLT“, ist leider für die Eigenschaft als Eigentümer unerheblich. Man wird auch nicht dadurch „gemeinsamer“ Eigentümer einer Immobilie und dadurch Miteigentümer, wenn Sie einen oder mehrere der folgenden Punkte erfüllt haben:

  • Sie vereinbaren mit Ihrem Ehepartner in einem privaten Vertrag, dass Ihnen das Haus, die Wohnung als gemeinsames Eigentum gehört
  • Sie zahlen die monatliche Kreditrate (ganz oder teilweise) für die vermeintlich „gemeinsame“ Immobilie
  • Sie pflegen jahrzehntelang „Ihre“ Immobilie mit größter Leidenschaft
  • Sie beteiligen sich tatkräftig oder finanziell am Hausbau, am Umbau oder an einer Renovierung
  • Sie wohnten jahrzehntelang in der Immobilie, ohne je etwas gezahlt haben zu müssen
  • Sie bauen auf dem Grundstück, das der Ehepartner mit in die Ehe gebracht hat

Fazit: Für die juristische Bewertung ist einzig ausschlaggebend: Wer ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?


2. Erklärungen der diversen Eigentumsbegriffe

2.1 Unterschied zwischen Wohneigentum, Miteigentum und Wohnungseigentum

Für die rechtlichen Konsequenzen spielt es keine Rolle, ob es sich bei dem Thema „Scheidung und Immobilie“ um ein Einfamilienhaus oder um eine Eigentumswohnung handelt. Beschäftigt man sich mit dem Thema, muss man jedoch feststellen, dass Begriffe in diesem Zusammenhang oftmals durcheinandergebracht werden und so Missverständnisse entstehen.

Wohneigentum

„Wohneigentum“ gibt es in zwei Formen:

I.  Eigentum an einem Grundstück. Das darauf stehende bzw. gebaute Gebäude gehört demjenigen, dem das Grundstück gehört – s. 2.2. Gehört dieses Grundstück mehreren, sind diese „Miteigentümer“.

und

II. WohnUNGSeigentum in einem Mehrfamilienhaus (häufigster Fall: die umgangssprachlich genannte „Eigentumswohnung“). Wohnungseigentum setzt sich wiederum zusammen aus dem  Sondereigentum der Wohnungsräume und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. Grundstück, Treppenhaus, Außenwände usw.)

2.2 Eigentum an einem Grundstück

Vorweg: Das Gesetz stellt immer nur auf das „Grundstück“ ab. Gemeint sind damit auch die auf dem Grundstück errichteten Gebäude. Diese werden im Gesetz als „wesentlicher Teil“ des Grundstückes definiert. Danach gehört – kraft Gesetz/automatisch – das auf dem Grundstück stehende Gebäude demjenigen, dem das Grundstück gehört. Unerheblich ist demnach, wer die Bauleistungen für das Gebäude gezahlt oder getätigt hat und/oder wer den Kredit hierfür tilgt (s.u.).   

2.2.1 Alleiniger Eigentümer

Steht nur EINE Person im Grundbuch, ist diese Alleineigentümer und kann grundsätzlich mit ihrer Immobilie machen, was sie will.

Ausnahme 1: Die Eheleute leben ohne Ehevertrag (und damit im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft) und sind noch nicht geschieden. Ist das Haus, die Eigentumswohnung das nahezu gesamte Vermögen, kann der Alleineigentümer nur mit Zustimmung des anderen Ehepartners darüber verfügen.

Ausnahme 2: Das Familiengericht hat dem (Ex- )Ehepartner des Alleineigentümers das Wohnrecht an dieser Immobilie während des Trennungsjahres oder sogar auch nach der Scheidung per Gerichtsbeschluss zugewiesen, weil es z.B. das Wohl der gemeinsamen, minderjährigen Kinder verlangt. In diesem Fall kann der Alleineigentümer nur eine Nutzungsentschädigung verlangen und mit seiner Immobilie nicht machen, was er will.

2.2.2 Miteigentumsgemeinschaft – mehrere Personen sind Miteigentümer

Sind im Grundbuch für Grundstücke mehrere Personen als Eigentümer eingetragen, gehört das Grundstück diesen gemeinsam.  Sie sind „Miteigentümer“ nach Bruchteilen (also zu 1/2, zu 1/4 usw., wie es im Grundbuch eingetragen ist) am Ganzen und bilden eine Miteigentumsgemeinschaft. Da man z.B. ein Grundstück mit einem darauf gebauten Einfamilienhaus nicht nach Bruchteilen real teilen kann, spricht man auch von „ideellem Bruchteilseigentum“.

Bei mehreren Eigentümern sind deshalb auch im Grundbuch die jeweiligen Bruchteilsanteile jedes einzelnen Miteigentümers anzugeben. Bei Ehegatten ist es in der Regel 1/2 und 1/2. Diese Aufteilung ist aber nicht zwingend, sondern kann unter den Ehegatten individuell geregelt werden, wenn z.B. ein Partner wesentlich mehr Eigenkapital für den Kauf der Immobilie investiert hat. Sind (ausnahmsweise) keine Angaben zum Bruchteil des Miteigentums im Grundbuch erwähnt, wird ein Anteil entsprechend der eingetragenen Personenanzahl unterstellt (zwei Eigentümer eingetragen = Bruchteil zu je 1/2, drei Eigentümer eingetragen  = Bruchteil je 1/3 usw).

Jeder Miteigentümer kann über seinen ideellen Miteigentumsbruchteil allein verfügen (also z.B. verkaufen, beleihen, verpfänden). Ob es für den ideellen Miteigentumsbruchteil einen allgemeinen Markt gibt (sprich Käufer oder sich eine Bank als Sicherheit darauf einlässt), ist eine andere Frage. Von daher ist die Variante interessant, wenn ein Ex-Partner dem anderen Ex-Partner den Miteigentumsbruchteil im Zuge der Scheidung abkauft, weil er z.B. die Immobilie alleine weiter nutzen will. Weitere Einzelheiten hierzu unter Scheidung – Miteigentumsanteil >

Einen Anspruch des in der Immobilie Verbleibenden auf Abkauf des Miteigentumsanteiles von demjenigen, der auszieht, gibt es genauso wenig, wie umgekehrt – also einen Anspruch darauf, dass der Verbleibende den Miteigentumsanteil des Ausziehenden abkaufen muss.

Kein Anspruch auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft

Über das Grundstück im Ganzen (mit oder ohne Haus darauf) können nur alle zusammen einvernehmlich verfügen. Will also einer der Miteigentümer die Immobilie behalten, der andere aber verkaufen, bleibt als allerletzter Ausweg nur der Antrag auf eine sog. Teilungsversteigerung von demjenigen, der verkaufen will.

Kurzerklärung: „Teilungsversteigerung“ ist eine Unterform der Zwangsversteigerung. Die Immobilie wird also öffentlich versteigert. Diese Verwertungsform kann sich lange hinziehen und ist in der Regel mit finanziellen Nachteilen für alle Eigentümer verbunden. Einzelheiten hierzu unter Scheidung – Teilungsversteigerung >

Gesamthandsgemeinschaft

Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle auch die Gesamthandsgemeinschaft als Alternative zur Bruchteilsgemeinschaft erwähnt. Gesamthandsgemeinschaften sind Erbengemeinschaften, Personengesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) und Eheleute mit einem Ehevertrag mit Gütergemeinschaft. Hier haben ebenfalls mehrere Personen zusammen Eigentum an einem unteilbaren Vermögen. Sie können ausschließlich nur „zur gesamten Hand“ – also gemeinsam – über das Vermögen verfügen. Da es kein Eigentum an einem Bruchteil gibt, entfallen auch die ansonst möglichen Verfügungen an einem ideellen Bruchteil.

2.3 Wohnungseigentum an einer Eigentumswohnung

Auf EINEM Grundstück befinden sich (in der Regel in einem Mehrfamilienhaus) mehrere, „separate“ Wohneinheiten, die unterschiedliche Eigentümer haben können.

„Wohnungseigentum“ wird durch die Eintragung in einem eigenem (sog.) Wohnungsgrundbuch begründet. Jede Einheit – also jede noch so kleine Eigentumswohnung – erhält dort ein eigenes Grundbuchblatt und kann infolgedessen einzeln ge-/verkauft und/oder einzeln beliehen werden. Letzteres ist wichtig, denn nur so können und wollen die Banken diese „kleinen Einheiten“ überhaupt finanzieren und im Falle eines notleidenden Kredites gegebenenfalls verwerten.

Wohnungseigentum besteht untrennbar aus zwei Teilen

I.  Sondereigentum an der Wohneinheit als solcher, z.B.  an den Räumen der Wohnung. Auf nicht real geteilten Grundstücken kann es auch eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus sein. Hieran ist man alleiniger Eigentümer.

II. (rechnerischen) Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören das Grundstück, auf dem die Wohneinheit steht, das Verwaltungsvermögen und die Bestandteile am Gebäude, die nicht zum Sondereigentum gehören (wie z.B. Außenmauern, Treppenhaus usw.). Der Miteigentumsanteil wird in Bruchteilen angegeben – in der Regel in 1/1000, 1/100 oder 1/10. Er ist Grundlage für die Berechnung und Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten, Kosten, Beteiligungen und Umlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang noch das sogen. „Sondernutzungsrecht“ erwähnt. Dieses bestimmt die alleinige Nutzung eines Wohnungseigentümers an Teilen des Gemeinschaftseigentums (z.B. ein Teil des Grundstückes, das sich vor einer Erdgeschosswohnung erstreckt und somit aus der Wohnung eine Gartenwohnung macht).

Für das Wohnungseigentum gelten die gleichen Grundsätze wie für Eigentum an einem Grundstück (mit oder ohne Gebäude) – s.o.

Das bedeutet, das ein Ehepaaruch auch am sogen. Wohnungseigentum  gemeinschaftlich Eigentümer sein kann. Auch hier sind die Eigentumsverhältnisse in Bruchteilen im Wohnungsgrundbuch anzugeben (wenn nicht anders bestimmt, bei Eheleuten in der Regel 1/2 und 1/2). Auch bei einer Eigentumswohnung kann jeder Miteigentümer über seinen eigenen Anteil allein verfügen, über die Eigentumswohnung im Ganzen aber nur einvernehmlich gemeinsam.

Letzter Ausweg bei Uneinigkeit zwischen den Miteigentümern am Wohnungseigentum ist die Teilungsversteigerung >.


3. Einzelheiten zum Grundbuch

Was im Grundbuch steht, und wer dort unter welchen Bedingungen Einblick nehmen kann, erfahren Sie hier unter Grundbuch >


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