Aktuelles Marktumfeld ist idealer Zeitpunkt

Machen Sie Kassen – vor einer möglichen Immobilienblase

„Gewinn realisieren“ – beim Aktienhandel gang und gäbe. Geht ja dort auch fix -Verkaufsorder erteilt und fertig. Beim Verkauf einer Immobilie hängt vieles damit zusammen und endet mit der Frage: Wo und wie lege ich nun das Geld an?
Will man seine Wohnung, sein Haus „nur“ verkaufen, um den Gewinn zu realisieren, ist man frei in der Entscheidung des Verkaufszeitpunktes. Passen die sonstigen Parameter, wäre jedenfalls aktuell das Marktumfeld ausgesprochen günstig.
Erfahren Sie im Folgenden, wann und worauf Sie als Selbstnutzer bzw. als Kapitalanleger auf jeden Fall achten sollten, wenn Sie „Kasse machen“ möchten und ab wann ein gewerblicher Grundstückshandel mit weiteren Steuerverpflichtungen vorliegt.


1. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?

Steht nur die Gewinnrealisierung im Focus, muss die Frage mit „Ja“ beantwortet werden.

Schon 2017 gab es vielfältige Warnungen vor dem Platzen der Immobilienblase. Sie sind zwar auch heute noch nicht verstummt, haben sich aber bekanntlich bis heute (noch) nicht bewahrheitet. Stattdessen sind die Immobilienpreise weiter gestiegen. Allerdings hat sich in den letzten zwei Jahre weltpolitisch Einiges getan. Die eng miteinander verwobenen Themen, wie:

  • die politische „Großwetterlage“
  • die (weltweite) Konjunktur
  • der Kapitalmarkt und die Zinsen

sind unsicherer denn je zu prognostizieren. Die aktuell ungeklärten Themenbereiche in Bezug auf eventuelle (weltweite) Handelskriege, Krisenherde in Nahen und Mittleres Osten sowie eine mögliche Zersplitterung der EU tragen dazu bei. Nachvollziehbare Argumente gibt es sowohl für die eine positive, als auch für eine pessimistische Entwicklung auf allen Bereichen. Letzten Endes weiß keiner, wie es weitergeht und man ist auf Spekulationen angewiesen.

Nur eines ist sicher:

  • In der Konjunktur gab es immer Wellenbewegungen mit immer wiederkehrenden „Aufs und Abs“ – nur die Dauer der Zyklen war weder bekannt noch konstant.
  • Abhängig von den o.g. verschiedenen Phasen entwickelt sich das Zinsniveau am Kapitalmarkt was wiederum – mit gewisser Verzögerung – den Immobilienmarkt beeinflusst.
  • Auf dem Immobilienmarkt herrscht schon sehr lange eine Aufwärtsspirale mit immer weiter steigenden Immobilienpreisen.

Die Wahrscheinlichkeit spricht daher eher dafür, dass der Zenit (bald) erreicht ist. Indikator hierfür könnte sein, dass sich die Mieten nicht flächendeckend in gleicher Weise nach oben entwickeln wie die Immobilienpreise. In Folge dessen werden sich Anleger mehr und mehr vom Immobilienmarkt zurückhalten, bis sich die Immobilienpreise wieder nach unten bewegen und sich die Investitionen wieder rechnen.

Da die Intention beim Immobilienkauf von Selbstnutzern und Anlegern grundverschieden ist, unterscheiden wir im Folgenden bei den weiteren Ausführungen zwischen selbstgenutzten Immobilien und Immobilien von Kapitalanlegern.


2. Immobilie selbst genutzt

Für viele Selbstnutzer ist die eigene Immobilie gleichzeitig eine beliebte (und daher) klassische Altersvorsorge. Davon trennt man sich nicht ohne triftigen Grund.

2.1 Eigentümer ohne Veränderungswunsch

Eigentümer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses, die

  • den Platz ihrer Immobilie brauchen (oder nicht missen möchten)
  • die mit der Art und der Ausstattung zufrieden sind
  • die laufenden Kosten für die Immobilie (ohne Einschränkung) tragen können

werden kaum auf die Idee kommen, Ihr (vertrautes) Heim nur deswegen zu verkaufen, um „Kasse zu machen“ und anschließend eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zu mieten.

2.2 Eigentümer mit Veränderungsgedanken

Eigentümer von Immobilien, die sich bereits einen der folgende Gedanken in Bezug zu ihrer Immobilie gemacht haben:

  • ist uns zu groß geworden
  • macht zu viel Arbeit
  • ist im Unterhalt zu teuer geworden
  • die Kosten für die anstehenden oder gewollte Renovierungen/Modernisierungen sind nur mit Einschränkungen umsetzbar
  • liegt zu weit entfernt von den eigenen Kindern
  • es liegt ein sonstiger Veränderungswunsch vor

werden schon mal latent an den Verkauf der Immobilie (zumindest) gedacht haben bzw. ihn in Erwägung gezogen haben.

In diesem Fall empfehlen wir den aktuellen Boom auf dem Immobilienmarkt auszunutzen und „zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen“- Realisierung der Veränderung UND Gewinn für die eigene Immobilie.

2.3 Spekulationssteuer kein Thema

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig. Zu Wohnzwecken selbst bewohnte Immobilien sind jedoch hiervon befreit. Sie unterliegen nicht der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Der erzielte Gewinn zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis muss demnach nicht versteuert werden, unabhängig von der Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie.

Anmerkung: Da unbebaute Grundstücke nicht selbst bewohnt werden können, müsste hier ein erzielter Gewinn versteuert werden, wenn zwischen An- und Verkauf keine 10 Jahre Spekulationsfrist liegen.

2.4 Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen – Einzelheiten unter:

Wird der Verkaufsgedanke Ihrer Immobilie konkreter, finden Sie hierzu auf gesonderten Unterseiten zahlreiche Tipps und Hintergrundwissen unter:

  • Verkaufen allgemein
  • Haus verkaufen
  • Wohnung verkaufen

3. Immobilie ist Anlageobjekt

Dient die erworbene Immobilie der mittel- oder langfristigen Renditegewinnung, hat der Aspekt „Gewinn realisieren“ verständlicherweise einen ganz anderen Stellenwert. Um „unter dem Strich“ den maximalen Gewinn zu erzielen, sind allerdings weitere Aspekte für den richtigen Verkaufszeitpunkt zu berücksichtigen. Dass der Verkaufswunsch kein Kündigungsgrund ist, dürfte bekannt sein – ebenso der Grundsatz, dass das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer übergeht (Kauf bricht Miete nicht).

3.1 Fällt Spekulationssteuer an?

Ein möglicher Gewinn aus dem Verkaufserlös einer vermieteten Wohnung muss grundsätzlich vom Eigentümer versteuert werden. Es sei denn, zwischen dem Ankauf und dem Verkauf der nicht selbst genutzten Immobilie liegen mehr als 10 Jahren (im Volksmund als sog. Spekulationsfrist genannt). Ausschlaggebend für die Berechnung sind die genauen Daten der Notartermine für An- und Verkauf der Immobilie.

3.1.1 Spekulationssteuer umgehen

Ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen, wollen Sie aber keine Spekulationssteuer zahlen und trotzdem verkaufen, käme nur eine mittelfristige Lösung in Betracht. In diesem Fall kündigen Sie das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Danach ziehen selbst in Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus und bewohnen dort im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangene Jahren Ihre Immobilie.

Anmerkung zur Kündigung wegen Eigenbedarf: Damit diese rechtswirksam ist, sind viele Punkte zu berücksichtigen und die Gesamtumstände sollten um Vorfeld eingehend juristisch geprüft werden. Vor einer nur vorgetäuschten Kündigung wegen Eigenbedarf ist zu warnen.

3.1.2 Höhe der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt ab von:

  • Höhe des Wertzuwachses (die geltend gemachten Abschreibungen vermindern die Anschaffungskosten)
  • persönlicher Einkommenssteuersatz

Beispiel: 

€ 800.000,-   Veräußerungserlös der Wohnung 

– €   25.000,-  Veräußerungskosten (z.B. Malerarbeiten) 

– € 620.000,- Anschaffungskosten inkl. Kaufnebenkosten (ggf. gemindert um geltend gemachte Abschreibung bei vermieteten Immobilien) 

€ 155.000,-    zu versteuernder Gewinn

40 %                Persönlicher Steuersatz aus dem gesamt zu versteuernden Einkommen (also inklusive Arbeit, Kapitalanlagen usw.) 

€ 62.000,-     Steuern 

€ 93.000,-     Realisierter Gewinn 

3.2 Ist Mietfreiheit absehbar?

Da die Verkaufserlöse von mietfreien Wohnungen bis zu 30 % höher ausfallen können, sollte im Vorfeld geklärt werden, ob

  • bei dem Mieter in absehbarer Zeit mit einer Kündigung des Mietverhältnisses gerechnet werden kann
  • der Mieter mit einer Abstandszahlung zu einem Mietaufhebungsvertrag animiert werden kann

3.4 Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? – Einzelheiten unter:

Wird der Verkaufsgedanke Ihrer Immobilie konkreter, finden Sie hierzu auf gesonderten Unterseiten zahlreiche Tipps und Hintergrundwissen unter:

  • Verkaufen allgemein
  • vermietete Wohnung verkaufen
  • Mehrfamilienhaus verkaufen
  • Grundstück verkaufen

4. Gewerblicher Grundstückshandel: ab 3 Objekte innerhalb 5 Jahren

4.1 Grundsatz

Aus steuerlicher Hinsicht betreiben Sie „gewerblichen Grundstückshandel“, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien kaufen, bauen oder grundlegend modernisieren und sie dann wieder veräußern. Zusätzlich zur Einkommenssteuer, fällt dann auch Gewerbesteuer an und Sie sind zur Buchführung und Bilanzierung verpflichtet. Umsatzsteuer fällt generell nicht an.

4.2 Nicht jeder Verkauf zählt

Ob der Immobilienverkauf vom Finanzamt bei der o.g. Grundregel „gezählt“ wird, hängt sehr von der Betrachtung und Einstufung im Einzelfall ab. Grundvoraussetzung dafür ist auf jeden Fall eine Gewinnzielungsabsicht. Die Nutzungsart als solches ist unerheblich. Transaktionen mit diesem Hintergrund werden z.B. nicht als sog. Zählobjekt gewertet:

  • Immobilien, die mehr als 10 Jahre im Eigentum sind (Ausnahme dann, wenn sie grundlegend renoviert wurden und dann innerhalb von 5 Jahren verkauft werden)
  • Immobilien, die mindestens fünf Jahre selbst bewohnt wurden (diese Frist kann bei Scheidung oder unvorhergesehener finanzieller Notlage evtl. auch kürzer sein)
  • Verkauf geerbter Immobilien

Bei Ehepartnern wird die Drei-Objekt-Grenze für jeden einzelne Ehepartner einzeln gezählt.

Wird der Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel vom Finanzamt eingestuft, ist der Verkaufserlös immer zu versteuern – unabhängig von der Haltedauer. Die Befreiung i.Z. mit der 10-jährigen Spekulationsfrist gilt demnach nicht.


5. Was können Hilger & Hilger für Sie tun?

5.1 Beraten

  1. Objektive, professionelle Beratung, ohne Zeit- und Erwartungsdruck – unabhängig davon, in welchem Stadium des Entscheidungsprozesses Sie sind
  2. Eingehen auf Ihre Ziele und Forderungen
  3. mediatorisches Ausgleichen bei problematischen Gesamtsituationen

5.2 Bewerten

Wir bieten verschiedene, kostenlose Bewertungsvarianten an.

  1. Online Bewertung
  2. Bewertung mit Vorort -Besichtigung
  3. Verkehrswertgutachten

6. Möglichkeiten der unverbindlichen Kontaktaufnahme

  1. Kostenlose Beratung – per Mail, telefonisch, persönlich in unserem Büro oder bei Ihnen – ohne Abschlusszwang
  2. Kostenlose Online Bewertung – Bewertung nach Vorortbesichtigung

Unsere Ausführungen zu diesem Themenkreis sollten ausschließlich zur ersten, allgemeinen Information herangezogen werden. Sie können für jeden anders gelagerten Einzelfall keine individuelle Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt ersetzen.
Wir bitten um Verständnis, dass wir keine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit übernehmen können.

Wie können Ihnen Hilger & Hilger weiterhelfen?

Nutzen Sie unsere fast 30-jährige Erfahrung.
Wir beraten Sie gerne unverbindlich.

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