Notleidende Kredite sind schnell notleidende Immobilien

Bei finanzieller Schieflagen bleibt es oft nicht nur bei Geldproblemen

Die Gründe für wirtschaftliche, finanzielle Engpässe sind mannigfach – oft unverschuldet ausgelöst durch familiäre, berufliche oder gesundheitliche Umbrüche. Aber auch gravierende Marktveränderungen können der Auslöser sein. Kommt es soweit, dass man sein bisheriges Zuhause für sich und die Familie nicht halten kann, summieren sich die Probleme auch in anderen Bereichen. Schlimmer und schmerzhafter kann es bald nicht mehr kommen. Trotz schwerster seelischer Belastungen wird man bei Banken in solchen Fällen kaum auf menschliches Verständnis hoffen können. Bleiben nur 1 bis 2 Kreditraten aus, läuft „die Maschinerie“ der Banken, um ja keinen Kreditausfall hinnehmen zu müssen. Erfahren Sie im Folgenden, wie Sie in Ihrem persönlichen Einzelschicksal Ihre Immobilie eventuell doch noch retten können oder wie Sie wenigstens schuldenfrei aus der misslichen Lebenslage wieder herauskommen können.


1. Grundsätze: Kalkulieren Sie ehrlich – handeln Sie aktiv – vergeuden Sie keine Zeit

Im Hinblick auf die weitreichenden Folgen für Sie und (ggfs.) die ganze Familie versuchen Sie bei finanziellem Ungleichgewicht zu allererst offen und ehrlich folgende Frage behandeln:

„Handelt es sich finanziell nur um einen zeitlich befristeten Engpass oder ist dauerhaft mit einem Missverhältnis zwischen monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu rechnen“?

Je objektiver und schonungsloser Sie diese Frage beantworten – und die Antwort akzeptieren – umso größer sind die Chancen ohne bleibende Schäden und Verluste davonzukommen. Allerdings müssen Sie Kraft finden, um die notwendigen und richtigen Schritte AKTIV anzugehen.


2. Zeitlich absehbarer finanzieller Engpass

Zeichnet sich ab, dass Sie voraussichtlich die nächsten Monatsraten Ihres Immobilienkredites nicht vereinbarungsgemäß leisten können, nehmen Sie aktiv von sich aus direkten Kontakt mit Ihrer Bank auf und klären Sie das weitere Verhalten einvernehmlich ab. Zeitpunkt sowie Art und Weise dieses Kontaktes wird vermutlich Dreh- und Angelpunkt für das Schicksal Ihrer Immobilie werden. Legen Sie glaubhaft dar, dass es sich nur um einen vorübergehenden finanziellen Engpass handelt und Sie diesen aus eigener Kraft überwinden können. So haben Sie vermutlich größere Chancen auf eine einvernehmliche Lösung, als wenn die Algorithmen der Bankcomputerprogramme automatisch auf Unregelmäßigkeiten bei der Kreditrückzahlung hinweisen. Schnell sind dann die Fronten zwischen Ihnen und der Bank verhärtet – ungünstige Voraussetzungen, da Sie der Bittsteller sind. Da es nicht jedermanns Sache ist, in Stresssituationen ruhig und sachdienlich zu argumentieren, überlegen Sie in diesem Fall, die Hilfe von neutralen Personen in Anspruch zu nehmen.

Wichtigestes Ziel zu diesem Zeitpunkt: Kündigung des Immobilienkredites durch die Bank vermeiden.

Eine Kündigung des Kredites hätte zur Folge, dass dann mit einem Schlag der gesamte Kreditbetrag fällig wird. Hinzukommt, dass die Bank die Kündigung des Kredites den Kreditauskunfteien (z.B. Schufa, Creditreform usw.) mitteilt. Mit einem entsprechenden, negativen Eintrag schwinden die Chancen für eine Umschuldung des Kredites bei einer anderen Bank. Hinzu kommt die Gefahr, dass dadurch auch andere Kredite (z.B. Überziehungskredit bei dem Girokonto) gekündigt werden könnten.

2.1 Ansatzpunkte für eine einvernehmliche Vereinbarung mit der Bank:

2.1.1 Tilgungsaussetzung

Normalerweise setzt sich die monatliche Kreditrate aus den Zinsen und dem Tilgungsbetrag zusammen. Um den befristeten Engpass zu überwinden, hilft vielleicht schon, dass Sie für eine bestimmte Zeit die Rate verkleinern und nur die Zinsen – und nicht auch noch – den Tilgungsanteil der bisherigen Rate zahlen.

2.1.2 Raten stunden

Reicht keine Reduzierung der Rate, versuchen Sie die komplette, monatliche Kreditrate für einen fest vereinbarten Zeitraum aussetzen zu können und vereinbaren eine entsprechende Stundung.

2.1.3 Umschulden

Vielleicht können Sie insgesamt den Kredit bei derselben Bank mit anderen, für Sie geringeren, monatlichen Raten, aber dafür mit längerer Laufzeit umschulden. Vielleicht läuft auch ein Zinsbindung in absehbarer Zukunft aus und die Bank kommt Ihnen mit einem neuen Kredit mit günstigeren Zinsen – und damit langfristig mit geringeren Monatsraten – entgegen.

2.4 Einschätzen der Erfolgsaussichten

Natürlich kommt es immer auf den Einzelfall an.  Letztendlich ausschlaggebend für die Beurteilung von Bankseite dürften diese Aspekte sein:

  • Wie tragfähig ist das Überbrückungskonzept und wie plausibel begründet?
  • Wieviel Vertrauen hat die Bank in die konkrete Umsetzung des Konzeptes?
  • Können vielleicht weitere Sicherheiten angeboten werden?
  • Wie hoch ist die Immobilie belastet und wie viel ist bereits vom Kredit getilgt?

Für die Bank wird mitentscheidend sein, ob sie bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie ein Verlustgeschäft machen wird. Deckt der Erlös abzüglich aller Kosten nicht die Höhe der offenen Verbindlichkeiten ab, wird sie sicherlich ein überzeugendes und glaubhaftes Konzept – aus eigenem Interesse – „wohlwollender“ beurteilen als im umgekehrten Fall, bei dem die Bank bei einer Zwangsversteigerung „locker“ die Verbindlichkeiten des Schuldners glatt stellen kann.


3. Zukünftige Kreditraten können nicht mehr beglichen werden

Zeichnet sich ab, dass der finanzielle Engpass (wohl) nicht nur vorübergehend sein wird, häufen sich die Probleme verständlicherweise auch in vielen anderen Bereichen. Von daher ist es nachvollziehbar, wie schwer es für jeden Betroffenen sein muss, einen kühlen Kopf zu bewahren, nicht zu resignieren, sondern umsichtig zu handeln. Wohl dem, der in dieser Situation selbstlose Hilfe aus der Familie oder dem Freundeskreis annehmen kann. Ob mit oder ohne Unterstützung sollte in dieser Extremsituation jedoch SO FRÜH wie möglich versucht werden, die unumgänglichen, nächsten Schritte AKTIV anzugehen. JE EHER Sie die Kraft und die Überwindung dazu finden, umso größer wird die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Tragweite der misslichen Situation in Grenzen hält. „Kopf in den Sand stecken“ und nichts mehr sehen und hören wollen, ist menschlich verständlich, wird aber die Gesamtsituation nur immer mehr verschlimmern.

3.1 Vielleicht sind günstigere Kreditraten möglich

Checken Sie als erstes ab, ob Sie durch (drastische) Senkungen Ihrer monatlichen Kosten (z.B. Zweitauto, Abos, Handyverträge, Hobbys) einerseits und andererseits durch mögliche Erhöhung der Einnahmen (z.B. Teilvermietung Ihrer Immobilie) zukünftig günstigere monatliche Kreditraten begleichen könnten. Machen Sie in diesem Fall für sich und Ihre Bank einen plausiblen Finanzplan und besprechen Sie von sich aus mit Ihrer finanzierenden Bank, ob sie den Kredit mit einer günstigeren monatlichen Rate (aber dafür mit einer längeren Laufzeit) umschulden können.

Vielleicht haben Sie mit diesem Ansinnen auch mehr Glück bei anderen Banken. Zumindest sollten Sie dieses versuchen, wenn es sich (halbwegs) rechnerisch darstellen lässt. Möglicherweise werden von diesen Banken auch alternative Sicherheiten von Ihnen akzeptiert, die bei Ihrer bisherigen Bank keine Rolle spielten. Fakt ist, dass die Risikobewertung bei der Kreditvergabe nicht bei allen Banken gleich ist.

3.2 Mit Kündigung des Immobilienkredites wird es ernst

Steht fest, dass Sie den Kredit zur Finanzierung Ihrer Immobilie zukünftig nicht mehr bedienen können, sollten Sie jetzt alle Kraft darauf verwendet werden, den Schuldenberg nicht weiter und weiter wachsen zu lassen. Versuchen Sie daher so schnell wie möglich den Schock zu überwinden, dass Sie Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung – über kurz oder lang – nicht werden halten können.

Die kreditgebende Bank wird den Darlehensvertrag früher oder später kündigen und die Rückzahlung des gesamten, noch offenen Kreditbetrages fordern. Aus einer Drohung mit der Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie wird Ihre Bank als letztes Mittel die Zwangsversteigerung durchführen lassen.

Wichtigstes Ziel zu diesem Zeitpunkt: Die Bank muss Ihnen ausreichend Zeit gewähren, damit Sie Ihre Immobilie am freien Markt verkaufen können.


4. Ihr Ziel muss Ihre vollständige Entschuldung sein

Wie erwähnt, vervielfältigen sich die Schulden des Immobilienkredits schnell mit Schulden durch Säumniszuschläge, Vorfälligkeitsentschädigungen und sonstige zusätzliche Kosten. Priorität muss demnach für Sie sein, nicht nur die Schuldenspirale zu stoppen, sondern durch einen freien Verkauf Ihrer Immobilie wenigstens alle aufgelaufenen Schulden tilgen zu können.

Das ist Fakt: Immobilien, die im Wege einer Zwangsversteigerung verwertet werden, erzielen einen im Durchschnitt um 30 % verminderten Preis als bei einem Verkauf am freien Markt.

Addieren sich der zurückzuzahlende Kredit und die aufgelaufenen zusätzlichen Schulden, ist nach einer Zwangsversteigerung die Gefahr groß, dass Sie (und Ihre Familie) am Ende nicht nur Ihr Zuhause verlieren, sondern, dass beträchtliche Schulden aus der Vergangenheit Ihren Neuanfang erschweren werden.


5. Verkauf am freien Markt ist das Sinnvollste

Haben Sie einen notleidenden Kredit und können mit Ihrer Bank keine anderweitige Lösung finden, ist sicherlich die bitterste, aber sinnvollste Entscheidung, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung am   freien Markt zu verkaufen. Bei einer optimalen Vermarktung kann so der MAXIMALE Verkaufspreis inklusive der Wertsteigerung der letzten Jahre realisiert werden. Die Wahrscheinlichkeit ist so am größten für  Ihre vollständige Entschuldung. Vielleicht bleibt so auch noch zusätzliches Geld für einen „Neuanfang“ übrig.

5.1 Verbleibendes Zeitfenster optimal nutzen

Um den maximalen Verkaufspreis zu erreichen, brauchen Sie ein ausreichend großes Zeitfenster für eine optimale Vermarktung Ihrer Immobilie am freien Markt. Dieses gelingt nur, wenn Ihre finanzielle Schieflage beim Verkauf noch nicht (öffentlich) bekannt ist. Schon ein negativer Eintrag bei den Kreditauskunfteien sollte nicht sein.

Dieses darf auf keinen Fall vorliegen:

  1. Eintrag einer Zwangsversteigerung oder Zwangshypothek im Grundbuch zu Gunsten Ihrer Bank (oder sonst jemanden)
  2. bereits veröffentlichter Termin für eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie

Einen Grundbuchauszug lässt sich jeder (ernsthafte) Interessent bzw. seine finanzierende Bank vor den Notarvertrag vorlegen. Wird bei der Vermarktung Ihrer Immobilie bekannt, dass Sie offensichtlich erheblich unter finanziellem Druck stehen, wird dieses von Käuferseite erfahrungsgemäß gnadenlos ausgenutzt werden.

Aus diesem Grund sollten Sie alles daransetzen, mit Ihrer Bank eine ausreichend lange Stundungsfrist für die Rückzahlung des Kredites zu vereinbaren und so den Antrag auf eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie hinauszuzögern.  Dieses wird am ehesten gelingen, wenn Sie gleichzeitig den Beginn Ihrer eigenen Verkaufsaktivitäten oder einen Maklervertrag zur Vermarktung Ihrer Immobilie vorlegen.

5.2 Keine Immobilienvermarktung durch die finanzierende Bank

Banken bringen in dieser Situation – soweit vorhanden – gerne Ihre eigenen Immobilienabteilungen für die freie Vermarktung der notleidenden Immobilie ins Spiel. Hiervor kann nur eindringlich gewarnt werden. Es besteht eine akute und offensichtliche Interessenkollision. Sobald Sie mit Ihrer Kreditrückzahlung in Verzug sind, sind Sie der Bittsteller und für die Bank kein gleichwertiger Verhandlungspartner mehr. Es ist auch davon auszugehen, dass Sie für die Bank als zukünftiger Kunde uninteressant geworden sind. Die Bank hat Sie demnach „in der Hand“ und die Gefahr ist groß, dass sie Ihre Abhängigkeit nur zu ihren bankeigenen Vorteilen ausnutzt, indem sie

  • neben einer üblichen Käuferprovision von Ihnen zusätzlich eine Verkäuferprovision verlangt
  • nicht den höchsten am Markt zu erzielendem Verkaufspreis zu erreichen versucht, sondern den, der ausreicht, um die Verbindlichkeiten von Ihnen gegenüber der Bank auszugleichen

5.3 Reduzierung der Verbindlichkeiten

Es ist selbstredend und nur der Vollständigkeit halber erwähnt, dass Sie parallel die Verbindlichkeiten allgemein reduzieren sollten. Vielleicht kommen auch Vergleichsvereinbarungen und/oder Teilschuldenerlasse mit Ihren Gläubigern in Betracht.


6. Vorteile des Verkaufes am freien Markt durch einen unabhängigen Makler

Oftmals ist der Verkauf der eigenen Immobilie am freien Markt der sinnvollste Weg. So bitter diese Entscheidung auch ist. In der angespannten Situation brauchen Sie nicht nur jemanden, auf den Sie sich zu 100 % verlassen können und der Ihre Interessen vertritt, sondern der Ihnen auch begleitend zur Seite steht.

6.1 Vorteile des Verkaufes am freien Markt im Gegensatz zur Zwangsversteigerung:

  1. Immobilie kommt nicht als Notverkauf auf den Markt
  2. Verkäufer und Käufer stehen gleichwertig auf einer Stufe – allein die Nachfrage bestimmt den Verkaufspreis
  3. Verkäufer und Käufer einigen sich einvernehmlich auf einen Auszugstermin
  4. Käufer brauchen keinen Risikoabschlag, da sie sich vollumfänglich über die Immobilie informieren
    1. mit Innenbesichtigungen
    2. mit Einschaltung eigener Sachverständiger
    3. mit Einblick in das Grundbuch
  5. Beim freien Verkauf zahlt der Käufer alle Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler)

6.2 Vorteile eines unabhängigen Maklers nach Ihrer Wahl

  1. Kostenlose Übernahme einer Dienstleistung, wenn nur Verkäuferprovision verlangt wird
  2. Bei einem Privatverkauf wird der Kaufinteressent über kurz oder lang spüren, in welch „vertrackter Situation“ der Eigentümer ist
  3. Dem Eigentümer wird für alle anderen Angelegenheiten der Rücken freigehalten
  4. (Vermittlungs-) Gespräche mit Banken und sonstigen Gläubigern können übernommen werden
  5. Immobilienverkauf kann „penibel“ vorbereitet werden
  6. Direkte Ansprache der in Betracht kommenden Zielgruppe
  7. Optimale Präsentation des Verkaufsobjektes im Internet und im Exposé
  8. Für die Familie belastende Innenbesichtigungen können auf ein Minimum reduziert werden
  9. Mit Vermarktungs- und Verhandlungsgeschick den Schein eines „normalen“ Immobilienverkaufs aufrechterhalten

6.3. Nachteile bei der Verwertung im Wege einer Zwangsversteigerung

  1. Im Durchschnitt 30 % weniger Erlös als bei Verkäufen auf dem freien Markt
  2. Imageverlust der Immobilie und der Verkäufer
  3. Begrenzte Anzahl an echten Kaufinteressenten – nur ein, maximal zwei Versteigerungstermine
  4. Bietende bestehen in der Regel hauptsächlich nur aus „Schnäppchenjägern“
  5. Innenbesichtigungen der Immobilie unkoordiniert und nur auf freiwilliger Basis vom Noch-Eigentümer oder Mieter möglich
  6. Unangemeldete Besuche und Belästigungen von Bietinteressenten ab Veröffentlichung des Versteigerungstermins bis zur Versteigerung selbst
  7. Bietende fragen ungehemmt in der Nachbarschaft, um Infos zum Objekt und vom Eigentümer zu erfahren
  8. Auf Grund eingeschränkter Info-Möglichkeiten behalten Bietende einen Risikoabschlag in ihren Geboten ein
  9. Bei der Zwangsversteigerung zahlt der Noch-Immobilien-Eigentümer sämtliche Kosten i.Z. mit der Versteigerung (u.a. Gutachten, Zwangsversteigerung)

7. Möglichkeiten, wenn die Zwangsversteigerung angeordnet wurde

Ist die Zwangsversteigerung öffentlich, geht es hauptsächlich um Schadensbegrenzung.

7.1 Verkehrswertgutachten „kontrollieren“

Ist die Zwangsversteigerung angeordnet, muss das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert der Immobilie angeben. In der Regel wird hierzu ein Sachverständiger herangezogen, der den Verkehrswert in einem entsprechenden Gutachten ermittelt. Der hier ermittelte Wert ist Grundlage für das weitere Verfahren. Liegt das Ergebnis auffallend unter dem vermuteten Verkehrswert, empfiehlt sich eine interne Überprüfung und ggfs. ein Zweitgutachten.

7.2 Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens

Der Schuldner hat im laufenden Verfahren die Möglichkeit einen Antrag auf vorübergehende Unterbrechung der Zwangsvollstreckung zu stellen. Hierbei beträgt die maximale Frist 6 Monate. Nur wenn Sie glaubhaft darlegen können, dass die Aussicht besteht, dass Sie innerhalb der nächsten 6 Monate die Zwangsvollstreckung abwenden können, besteht eine realistische Chance.

Der Antrag muss ein tragbares Lösungskonzept mit logischer und plausibler Begründung enthalten. Chancen bestehen, wenn Sie

  • die komplette Schuld begleichen
  • ein neues Darlehen zur Umschuldung erhalten, oder aber
  • eine Vereinbarung mit Ihrer Bank treffen und diese den Versteigerungsantrag zurückzieht.

7.3 Außergerichtlicher Vergleich

Vielleicht können Sie private Darlehensnehmer oder andere Geldquellen auftreiben, die Sie der Bank gegenüber in eine günstigere Verhandlungsposition bringen.

Aus Sicht der Banken ist verständlich, dass diese keinen bzw. möglichst wenig Verlust aus dem Kreditengagement haben möchten. Zeichnet es sich ab, dass der Versteigerungserlös voraussichtlich nicht für die Begleichung aller Verbindlichkeiten reichen wird, sind Banken spätestens jetzt für außergerichtliche Vergleiche offen. In solchen Fällen können die Banken konkret abwägen und entscheiden und die unsichere Entwicklung bei einer Versteigerung entfällt.


8. Große Unterschiede bei professioneller Hilfe

Das Internet ist voll von Personen und Firmen, die gewerbsmäßig „Hilfe“ bei notleidenden Krediten bzw. Immobilien anbieten. Die Betroffenen werden mit vielversprechenden Lösungsmöglichkeiten gelockt. Nirgendwo waren konkrete Angaben ersichtlich, wie diese Firmen ihre Dienste bezahlt haben möchten. Wenn man sich die Inhalte genau anschaut, könnte man den Eindruck haben, dass diese Firmen so gut wie jede notleidende Immobilie „retten können“ und nach deren Einschaltung wieder „heile Welt“ ist. Wir wünschen dieses jedem Betroffenen. Da aber die Betroffenen in Ihrer Ausnahmesituation „mit dem Rücken“ zur Wand stehen und oftmals obendrein psychisch und physisch angeschlagen sind, ist die Gefahr sehr groß, dass sie ausgenutzt werden. Anstelle dringend benötigter, neutraler und kompetenter Hilfe kommt ein erneuter Kostenfaktor hinzu.

Sollten Sie Hilfe bei diesen sog. Spezialisten suchen, können wir nur empfehlen:

  1. gleich zu Anfang nach den Konditionen zu fragen (wie abgerechnet wird)
  2. sich die Konditionen schriftlich bestätigen zu lassen
  3. mindestens fünf verschiedene Anbieter zu konsultieren
  4. einen schriftlichen Auftrag erst nach gründlicher Prüfung zu unterschreiben (am besten zusätzlich von einem im Geschäftsleben versierten zweiten Unbeteiligten)
  5. keine Generalvollmacht zu unterschreiben
  6. keine höheren Vorauszahlungen zu leisten

9. Konkrete Hilfestellung von Hilger & Hilger

Die objektiven Gegebenheiten, die persönliche Verfassung und der Zeitpunkt der Kontaktaufnahme können so unterschiedlich sein, dass im Folgenden mögliche Aktivitäten von Hilger & Hilger nur beispielhaft zu nennen sind. Jedenfalls hat Herr Ulrich Hilger als Volljurist, Bankkaufmann und Gutachter neben 28 Jahre Maklererfahrungen hierfür beste Voraussetzungen:

  1. Objektive Bestandsaufnahme
  2. Umfassende Beratung, u.a. mit konkreter Auflistung der nächstliegenden Schritte
  3. Gespräche und Verhandlungen mit Gläubigern, u.a. Banken, Finanzamt
  4. Kostenlose Bewertung der Immobilie
  5. Überprüfung des Verkehrswertgutachtens für die Zwangsversteigerung
  6. Vermittlung an spezialisierte Rechtsanwälte
  7. Bestmögliche Vermarktung der Immobilie am freien Markt
  8. Betreuung nach dem Verkauf – mit Hilfestellung bei der Suche nach einem neuen Zuhause

Wie können Ihnen Hilger & Hilger weiterhelfen?

Nutzen Sie unsere fast 30-jährige Erfahrung.
Wir beraten Sie gerne unverbindlich.





Datenschutz*: Ich bin mit der Übertragung und Speicherung meiner persönlichen Daten zur Abwicklung des E-Mail- und/oder Telefonverkehrs einverstanden. Die Datenschutzerklärung mit den mir zustehenden Rechten (z.B. Widerrufsmöglichkeit) habe ich zur Kenntnis genommen. Mit dem Absenden dieses Formulars akzeptiere ich die Speicherung meiner Daten.

* Pflichtfeld