Vermietete Wohnung – rechtssicher zum maximalen Verkaufspreis

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, sollte die Rechtsposition seines Mieters kennen. Erfahren Sie zudem, wie man den Wert Ihrer Wohnung ermittelt und die Vermarktung von vornherein auf die Zielgruppe der Kapitalanleger ausrichtet. Lassen Sie sich informieren, was bei Besichtigungen mit Ihrem Mieter zu beachten ist.
Da mietfreie Wohnungen gewöhnlich zu einem deutlich höheren Verkaufspreis veräußert werden können, ist auch abzuwägen, ob Sie Ihren Mieter nicht mit einer Ablösesumme aus dem bestehenden Mietvertrag „herauskaufen“ sollten, damit die Wohnung mietfrei angeboten werden kann.

1. Grundwissen für Verkäufer vermieteter Wohnungen

1.1 Spekulationssteuer beachten

Den Aspekt der Spekulationssteuer wird jeder Anleger kennen. Für alle Fälle sei an dieser Stelle noch einmal wiederholt:

Ein möglicher Gewinn aus dem Verkaufserlös einer vermieteten Wohnung muss grundsätzlich vom Eigentümer versteuert werden. Im Volksmund als sog. Spekulationssteuer bekannt. Es sei denn, zwischen dem Ankauf und dem Verkauf der Wohnung liegen mehr als 10 Jahre.  Zeitlich sind die genauen Daten der Notartermine für An- und Verkauf hierfür ausschlaggebend. Ausgenommen von dieser Spekulationssteuer sind nur Selbstnutzer, die während und fortlaufend über die ganze Zeit hinweg in der Wohnung selbst gelebt haben.

1.2 Verkaufsabsicht ist kein Kündigungsgrund

Es ist gesetzlich festgelegt, dass die Verkaufsabsicht von Ihnen als Vermieter/Eigentümer kein Kündigungsgrund für das bestehende Mietverhältnis ist. Neben Eigenbedarf und Vertragsverletzung gibt der Gesetzgeber allerdings auch wirtschaftliche Gründe als Kündigungsgrund an. In dem Fall muss der Vermieter durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden und der Nachteil muss „erheblich“ sein. Ein größtmöglicher wirtschaftlicher Nutzen reicht dafür nicht aus.

1.3 Eigenbedarf vortäuschen ist riskant

Wer als Vermieter das bestehende Mietverhältnis wegen „Eigenbedarf“ kündigt, ist nur dann auf der sicheren Seite, wenn er (oder der berechtigte Personenkreis) anschließend drei Jahre selbst in der Wohnung lebt. Der Umstand, ob und wie lange Sie (oder der berechtigte Personenkreis) nach der Kündigung und dem Auszug des Mieters in der Wohnung wohnen, ist ja verhältnismäßig leicht zu überprüfen. Täuschen Sie den Mieter mit dieser Begründung zu seinem Auszug, hat dieser gegen Sie zivilrechtlich einen Schadensersatzanspruch und evtl. müssen Sie sich sogar strafrechtlich wegen Betruges verantworten.

Anmerkung: Klärung dieses Sachverhaltes ist ein typischer Auftrag für seriöse Privatdetektive.

1.4 Kauf bricht nicht Miete

Es ist ebenfalls gesetzlich festgelegt, dass beim Verkauf einer vermieteten Wohnung der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag 1:1 eintreten muss – mit allen Rechten und Pflichten. Er ersetzt quasi nur den bisherigen Vertragspartner auf der Vermieterseite. Liegen in der Person des neuen Eigentümers die Gründe für einen Eigenbedarf vor, kann er aus diesem Grunde selber kündigen, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

1.5 Vorkaufsrecht des Mieters

Der Fall, dass der Mieter der Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, ist selten. Dieses ist nur dann gegeben, wenn die Wohnung erst während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und der neue Käufer kein Verwandter ist.

1.6 Betriebskosten

Im Außenverhältnis werden die jährlichen Betriebskosten mit demjenigen Eigentümer abgerechnet, der zum Ende der Abrechnungsperiode „offiziell“ Vermieter ist. Der notarielle Kaufvertrag sollte daher einen Passus enthalten, wie im Innenverhältnis zwischen den Parteien abgerechnet wird, wenn der Eigentumsübergang innerhalb der Abrechnungsperiode erfolgt. Im Normalfall wird zum Tag der Übergabe genau zwischen den Parteien abgerechnet bzw. zurückerstattet.

1.7 Kaution

Eine Kaution wird bekanntermaßen zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter gezahlt. Wird die Wohnung mit dem bestehenden Mietverhältnis verkauft, ist nicht der ursprüngliche Vermieter für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich, sondern der neue Eigentümer (der die Kaution gar nicht erhalten hat). Das Thema Kaution sollte daher Teil der Vertragsverhandlung beim Verkauf sein und geklärt sein, ob sie ggfs. im Kaufpreis bereits berücksichtigt worden ist. Eine Fixierung dieser Absprache im Notarvertrag hilft späteren Streit zu vermeiden.


2. Vorweg prüfen – richtiger Zeitpunkt

2.1 Mieterhöhung rechtlich möglich

Für die in Betracht kommende Zielgruppe ist der Renditegesichtspunkt der ausschlaggebende Kauffaktor. D.h., je höher die Miete ist, desto attraktiver ist die Wohnung. Vor dem Verkauf sollte geprüft werden, ob bei dem bestehenden Mietverhältnis rechtlich eine Mieterhöhung möglich und umsetzbar ist.

2.2 Zahlungssäumige Mieter

Jeder Kapitalanleger möchte eine sichere und regelmäßige Rendite. Ist diese nicht gewährleistet, ist wenigstens mit Abschlägen beim Kaufpreis zu rechnen. Zahlt der Mieter bei dem bestehenden Mietverhältnis unregelmäßig, sollte im Vorfeld vor einem Verkauf die Kündigungsmöglichkeit geklärt werden. Alternativ käme auch ein „Rauskauf“ aus dem Mietvertrag mit einer (entsprechenden) Ablösesumme in Betracht s.u.

2.3 „Rauskauf“ des Mieters aus dem bestehenden Mietverhältnis

Mietfreie Wohnungen erzielen am Markt erfahrungsgemäß einen um ca. 20 – 30 % höheren Verkaufspreis als vermietete Wohnungen. In dem Fall ist abzuwägen, ob man den Mieter durch Zahlung einer attraktiven Ablösesumme dazu bewegen kann, auszuziehen und das Mietverhältnis mit einem Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Dieses bietet sich besonders dann an, wenn dem Mieter eine lange Kündigungsfrist zusteht (bei Mietverhältnissen über 8 Jahre sind es z.B. 9 Monate).

Haben Sie ein Mietverhältnis mit einem niedrigen Mietzins, ist dieses ein weiterer Grund für einen „Rauskauf“. Selbst bei einer hohen Ablösesumme könnte man „unterm Strich“ mit einem hohen Verkaufspreis wirtschaftlich günstiger dastehen.

2.4 Mieter anbieten

Die eleganteste und einfachste Verkaufsabwicklung wäre sicherlich, wenn der Mieter der Käufer der Wohnung würde. Allerdings ist diese Variante eher die Ausnahme, um so einen wenigstens halbwegs gängigen Marktpreis für seine Immobilie zu erlangen.

3. Zielgruppe

3.1 Kapitalanleger – ca. 1.000 sind bei Hilger & Hilger gespeichert

Die „klassische“ Zielgruppe sind private Kapitalanleger, die eine sichere Anlageform suchen. Im Gegensatz zu den echten Profis der institutionellen Anleger, die sich täglich mit der Renditekalkulation und der Abwägung der Vor- und Nachteile befassen, kauft diese Zielgruppe oftmals zum ersten Mal eine Wohnung als Kapitalanleger. Dementsprechend ist hier von Verkäuferseite ein hoher Erklärungs-, Beratungs- und Überzeugungsdienst zu leisten.

Hilger & Hilger haben im Laufe der Jahrzehnte einen ständig aktualisierten Pool von ca. 1.000 Kapitalanlegern für diese Art von Renditeobjekt angelegt. Es handelt sich dabei größtenteils um vermögende Privatpersonen aus ganz Deutschland, die in einer prosperierenden Stadt wie München und Umgebung mit unterschiedlicher Investitionsbereitschaft und – vermögen ihr Geld anlegen wollen.

3.2 Selbstnutzer

Prinzipiell kommen auch Selbstnutzer als Kaufinteressenten in Betracht. Erfahrungsgemäß scheuen diese aber den Aufwand, die Risiken und die zeitliche Inanspruchnahme, die eine eigene Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs mit sich bringt. Wie erwähnt beträgt allein die Kündigungsfrist 9 Monate zu Gunsten des Mieters bei einer Mietdauer ab 8 Jahren.

4. Wertermittlung

4.1 Grundsätzliches

Vermietete Wohnungen werden unter Renditegesichtspunkten gekauft, emotionale Gründe spielen hier nur eine sehr untergeordnete Rolle, Eigennutzung keine. Für jeden Anleger ist grundsätzlich der Gewinn konkret in erster Linie die Eigenkapialrendite bzw. – rentabilität entscheidend.

Definition „Eigenkapitalrendite“ = Gewinn/eingesetztes Eigenkapital * 100

Beispiel für eine Eigenkapitalrendite von 3,6 % p.a. (Gewinn p.a. aus Mieteinnahmen und persönliche Steuerabschreibung: € 1.800,-, Eingesetztes Kapital: € 50.000,- ) € 1.800,- : € 50.000,- * 100 = 3,6 %

Anmerkung: Die Eigenkapitalrendite ist ein persönlicher, individueller Faktor – je nach Gesamtumständen ist sie unterschiedlich. Jeder Anleger wird einen anderen Eurobetrag an Eigenkapital für den Kaufpreis einsetzen. Zudem werden die persönlichen Steuersätze für die jährliche Abschreibung von 2,5 % auf den Gebäudewert der vermieteten Immobilie differieren. 

Weitere Auswahlkriterien und Entscheidungsgründe von Kapitalanlegern:

  • wie hoch ist die aktuelle Bruttorendite?
  • wie nachhaltig wird diese sein?
  • wie zuverlässig und solvent ist der aktuelle Mieter?
  • gab es Mietausfälle oder Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter?
  • wann wurde die Miete das letzte Mal erhöht?
  • gab es dabei Komplikationen mit dem Mieter?
  • wann kann man die Miete rechtlich zulässig (das nächste Mal um wie viel) erhöhen?
  • welches Entwicklungspotenzial ist im Mietsektor generell und konkret für diese Wohnung zu erwarten?
  • ist zukünftig mit Leerstand zu rechnen?
  • mit welchem zukünftigen Wertzuwachs ist bei der Wohnung zu rechnen?
  • was wurde bisher renoviert in der Wohnung und in der Wohnanlage?
  • gibt es einen Renovierungsstau in der Wohnung in der Wohnanlage
  • mit welchen zukünftigen Erhaltungsinvestitionen ist bei der Wohnung und bei der Wohnanlage zu rechnen?

4.2 Ertragswert- und Vergleichwertsverfahren

Ertragswertverfahren

Grundlage für die Wertermittlung von Renditeobjekten ist das sog. Ertragswertverfahren. Entscheidend ist hier einmal der reine Bodenwert sowie die erzielbare Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Dieses sollte unter verschiedenen Mieteinnahmesituationen berechnet werden – wie z.B. aktuelle Miete, nach einer Mieterhöhung, nach einer möglichen Neuvermietung.

Bei der Festlegung des Insertionspreises von vermieteten Wohnungen wird im Grunde genommen „das Pferd von hinten aufgezäumt“. Ausgangspunkt ist eine erzielbare Bruttorendite von der vermieteten Wohnung, für die es am Markt eine Nachfrage gibt. Auf der Grundlage dieses Wertes wird der Kaufpreis im Umkehrschluss ermittelt.

Vergleichswertverfahren

Soweit es genügend Vergleichsobjekte von vermieteten Wohnungen gibt, sollte das sog. Vergleichswertverfahren ebenfalls herangezogen werden.

Parallel dazu sollte die Wohnung immer auch im mietfreien Zustand bewertet werden. Nur im direkten Vergleich der voraussichtlichen Verkaufspreise (vermietet und mietfrei) kann man kalkulieren, ob und in welcher Höhe eine Ablösesumme für den „Rauskauf“ des Mieters wirtschaftlich sinnvoll ist.

5. Vermarktung – so schafft man Vertrauen

Kaufinteressenten von Renditeobjekten gehen bei der Auswahl des passenden Objektes anders als Selbstnutzer vor. Vordergründig erfolgt die Entscheidung nach der „Papierform“. Größtmögliche Transparenz ist also erforderlich. Besichtigungen vor Ort erfolgen bzw. sollten nur erfolgen, wenn der Kaufinteressent alle für die Entscheidung wichtigen Fakten aus einem fundiert vorbereiteten Exposé erfassen und (so weit es geht) prüfen konnte und für positiv eingeschätzt hat. Die persönliche Inaugenscheinnahme des Objektes ist dann eher als (letzte) Bestätigung von Seiten des Kaufinteressenten zu werten. So sind selbst Abschlüsse ohne eigene Besichtigung der Immobilie keine Seltenheit.

Schlüsselstellen bei der Vermarktung von vermieteten Wohnungen:

5.1 Akribische Aufbereitung des Exposés mit Auflistung aller Entscheidungsfaktoren

Neben einer exzellenten bildlichen Darstellung und den üblichen Eckdaten zum Objekt sollte das Exposé fundierte Aussagen zu folgenden Themen haben:

  • exakte Zustandsbeschreibung der Wohnung und der Wohnanlage
  • Einzelheiten zum bestehenden Mietvertrag
  • Entwicklung der laufenden Miete
  • Möglichkeiten einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung
  • Perspektive des Standortes bei Neuvermietung
  • Entwicklungschancen des Standortes und der zukünftigen Vermietung
  • zu erwartende Renovierungen bei der Wohnung und der Wohnanlage
  • Beispiele von möglichen Eigenkapitalrenditen

5.2 Besichtigungen

Man sollte sich vor Augen halten, dass der Mieter von allen an Innenbesichtigungen beteiligten Personen der Einzige ist, der keinen eigenen Nutzen davon hat. Deshalb macht es Sinn, so wenige Innenbesichtigungen wie möglich durchzuführen und die Rechte des Mieters zu respektieren. Zusammengefasst bestehen diese in einer rechtzeitigen Anmeldung und einer einvernehmlichen Vereinbarung in eng abgestimmten Zeitfenstern.

Ist das Verhältnis zum Mieter erst einmal gestört und lässt sich der Mieter nur noch auf das absolute Mindestmaß an zumutbaren Besichtigungen ein, kann dieses den Verkaufsprozess empfindlich in die Länge ziehen und erschweren.

Innenbesichtigungen sollten daher nur mit vorher geprüften, ernsthaften Kaufinteressenten durchgeführt werden.

Anmerkung: Mieter hat keinen Anspruch auf Aufwandsentschädigung für die Zeit von Besichtigungen

5.3 Zeitnehmen für intensive Beratungen und Erklärungen

Wie erwähnt, ist der Privatanleger vornehmlich die Zielgruppe von vermieteten Wohnungen . Er kauft häufig zum ersten Mal ein Anlageobjekt. Hinzukommt, dass rationale Gründe kaufentscheidend im Vordergrund stehen. Diese kann man erklären, veranschaulichen und mit Argumenten unterfüttern. Es macht sich daher – im wahrsten Sinne des Wortes – „bezahlt“, wenn man sich als Verkäufer für die Beratung, Erklärung und visuell anschauliche Berechnungen ausreichend Zeit für den einzelnen Interessenten nimmt. Dass alle Fakten und Argumente im Vorfeld ausgearbeitet sind und sofort griff- und vorzeigbar, versteht sich damit von selbst.

5.4 Bonitätscheck

Wie üblich, ist vor der Unterzeichnung des Notarvertrages die Finanzierbarkeit der Immobilie anhand einer „wasserdichten“ Finanzierungsbestätigung oder eines entsprechenden Kapitalnachweises zu überprüfen. Da die Zielgruppe diejenige Käuferschicht ist, die „Geld übrig hat und anlegen möchte“, ist hier in der Regel mit wenig negativen Überraschungen zu rechnen.

6. Notarvertrag

Um spätere Unstimmigkeiten oder gar Streit zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der notarielle Kaufvertrag unbedingt den Hinweis haben, dass

  • die Wohnung vermietet ist
  • dem Käufer der bestehende Mietvertrag bekannt ist

und verbindliche Vereinbarungen im Detail zu folgenden Punkten enthalten:

  • klare Aufzählung, welche Rechte und Pflichten zu welchem Zeitpunkt auf den neuen Käufer übergehen
  • z.B. ab wann der Käufer Anspruch auf Miete hat
  • wer Anspruch auf eventuell bestehende offene Mietschulden hat
  • wie im Innenverhältnis die Abrechnung der Betriebskosten geregelt wird
  • ob die Kaution Teil des Kaufpreises ist oder wer an wen die Kaution auszuzahlen hat

7. Das können Sie in jedem Fall von Hilger & Hilger erwarten

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung stellt besondere Anforderungen an die Wertermittlung und die Aufbereitung des Objektes. Die Vermarktung ist beratungs- und erklärungsintensiver als die Vermarktung von mietfreien Wohnungen.

Hierauf können Sie sich bei Hilger & Hilger in jedem Fall ausnahmslos verlassen:

  1. Objektive, professionelle Beratung, ohne Zeit- und Erwartungsdruck – unabhängig davon, in welchem Stadium des Entscheidungsprozesses Sie sind
  2. Konzentration auf Ihre Ziele, Forderungen und Wünsche
  3. mediatorisches Ausgleichen bei problematischen Eigentümergemeinschaften
  4. laufende Information über den Vermarktungsstand

Wie können Ihnen Hilger & Hilger weiterhelfen?

Wir beraten Sie gerne unverbindlich.





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