Mehrfamilienhaus jetzt verkaufen – extreme Nachfrage ausnutzen

Mit akribischer Vorbereitung und besten Kontakten zum maximalen Verkaufspreis

Durch die niedrigen Zinserträge am Kapitalmarkt besteht für institutionelle Anleger, vermögende Privatleute und sog. Aufteiler geradezu ein Hype auf die sichere Kapitalanlage „Mehrfamilienhaus“. Die Bewertung als auch die Vermarktung erfordern fundierte Marktkenntnisse und komplexe, sachkundige Vorgehensweisen. Werden auch Sie sensibel für die Schlüsselstellen und erfahren Sie im Folgenden, worauf es besonders ankommt, wann es Sinn macht, die Wohneinheiten einzeln zu verkaufen und worauf die potenziellen Käufer gezielt achten. Apropos Käufer – es handelt sich hier durchweg um „Profis“, von denen es die „erste Liga“ gewohnt ist, dass ihr Angebote von Mehrfamilienhäusern aktiv und professionell aufbereitet angeboten werden.

1. Was gehört zur Kategorie „Mehrfamilienhaus“

Wie es der Begriff schon ausdrückt, ist ein Haus mit mehr als drei abgeschlossenen Wohneinheiten ein Mehrfamilienhaus. Ist es besonders hoch, wird es (zusätzlich) als

  • „Hochhaus“ bezeichnet.

Ist es in der Architektur besonders schön, kann man auch den Namen

  • „Stadtvilla“ dafür finden.

Und wohnen im selben Haus sowohl Eltern, Großeltern und Kindern, hat sich der Name

  • „Generationenhaus“ dafür etabliert.

2. Allgemeines zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses

2.1 Wachsendes Kaufinteresse

Institutionelle Anleger

Es ist noch gar nicht so lange her, dass Mehrfamilienhäuser für Investoren als zu unrentabel angesehen und nur sporadisch als langfristige Kapitalanlage ins Portfolio aufgenommen wurden. Die Finanzkrise Anfang des Jahrtausends mit den erheblichen Verlusten am Aktienmarkt und die historisch niedrigen Guthabenzinsen (mit der Gefahr, sogar Negativzinsen für sein angelegtes Geld zahlen zu müssen), belebte „die Flucht in die Sachwerte“, insbesondere in Immobilien (Stichwort „Betongold“). Allen Anlegern wurde wieder vor Augen geführt, dass es langfristig kaum eine wertstabilere Anlageform als Immobilien gibt.

Sog. Aufteiler

Eine weitere Gruppe von Investoren erkannte die Möglichkeit, auch kurz- und mittelfristig beträchtliche Gewinne mit Mehrfamilienhäusern zu realisieren. Die sog. Aufteiler, die ein Mehrfamilienhaus in guten Lagen in Eigentumswohnungen aufteilen und diese (renoviert oder unrenoviert) kurzfristig an Selbstnutzer wiederverkaufen. Die nun schon lang anhaltende Niedrigzinsphase auf der Kreditseite in Verbindung mit einer stabilen Konjunktur hat in letzter Zeit die Immobilienpreise in nie gekanntem Ausmaß (auch kurz- bzw. mittelfristig) in die Höhe steigen lassen.  Zu den per se höheren Quadratmeterpreisen von Eigentumswohnungen kam allein durch den Zeitablauf zwischen Ankauf des Mehrfamilienhauses und den Verkäufen der einzelnen Eigentumswohnungen ein beachtlicher Gewinn zustande.

2.2 Aktuellen „Hype“ ausnutzen

Diese hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern hat zur Folge, dass die Einstandspreise für Mehrfamilienhäuser in letzter Zeit enorm gestiegen sind. Da keiner weiß, wie lange diese hohe Nachfrage noch anhält, ist der Zeitpunkt für den Verkauf derzeit ausgesprochen günstig.

2.3 Verkauf erst zu einem späteren Zeitpunkt – was beachten?

Steht ein Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses erst später an, setzen Sie schon jetzt die Grundlage für bestens aufbereitete Unterlagen. Denn Käufer von Mehrfamilienhäusern fällen ihre Entscheidung für oder gegen ein Anlageobjekt zu 80 % aufgrund der „Papierform“ des Objektes. D.h., je vollständiger alle relevanten Angaben in der ersten Information sind, umso umfassender und schneller kann geprüft werden. Vorgehensweise im Einzelnen:

  • Prüfen Sie, ob die Baugenehmigung komplett vorliegt. Häufig scheitert der Abschluss an der fehlenden Baugenehmigung für einen nachträglichen Dachausbau.
  • Sammeln Sie alle laufenden Unterlagen und Rechnungen von Renovierungen und ordnen Sie sie chronologisch für jede einzelne Einheit.
  • Sammeln Sie den Schriftverkehr mit jedem einzelnen Mieter.
  • Halten Sie die einzelnen Wohnungen und das Haus als Ganzes in gutem Zustand.
  • Denken Sie an laufende, rechtlich zulässige Mietanpassungen.

2.4 Komplex in mehrfacher Hinsicht

Die Vermarktung eines Mehrfamilienhauses ist in vielerlei Hinsicht komplex und mit der Vermarktung eines Einfamilienhauses nicht zu vergleichen:

2.4.1. Bewertung

Die marktgerechte Bewertung eines Mehrfamilienhauses erfordert nicht nur genaue Marktkenntnis, sondern umfasst viele einzelne Schritte und Berechnungen. (Einzelheiten unten unter Punkt 6)

2.4.2. Aufbereitung

Je mehr Einheiten das Mehrfamilienhaus hat, desto aufwendiger ist die Aufbereitung. Jede einzelne Einheit sollte dezidiert beschrieben und das Entwicklungspotenzial aufgezeigt werden. Alle Detailunterlagen sollten griffbereit und auf Verlangen kurzfristig vorgezeigt werden.

2.4.3 Exposédarstellung

Dem Exposé kommt eine besondere Bedeutung zu. Es wird von „Profis“ gelesen, die (in der Regel) schon unzählige Angebote auf dem Schreibtisch zur Prüfung hatten. Anhand des ersten Eindruckes werden oftmals bereits (bewusst oder unbewusst) die Weichen für das weitere Interesse gestellt. Die Expertise muss daher nicht nur anschaulich, sondern systematisch aufgebaut und bestens strukturiert und informativ sein. Das muss das Ziel sein:

  • Vertrauen schaffen
  • weiteres Interesse wecken

2.5 Kauf bricht Miete nicht

Es dürfte allseits bekannt sein, dass der Eigentümerwechsel keinerlei Einfluss auf die bestehenden Mietverhältnisse hat. Der neue Eigentümer übernimmt die Vermieterposition 1:1 vom Vorvermieter.

2.6 Vorkaufsrecht des Mieters

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat jeder Mieter nur für den Fall, dass das Mehrfamilienhaus in der Zeit des Mietverhältnisses „aufgeteilt“ wurde und in rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Vorkaufsrecht bedeutet in dem Fall, dass dem Mieter die Chance gewährt werden muss, in einen bereits notariell abgeschlossenen Kaufvertrag (mit einem anderen Kaufinteressenten) zu den gleichen Konditionen einzusteigen und an die Stelle des ursprünglichen Käufers zu treten. Man muss also zu keinem Zeitpunkt mit dem Mieter in eigene Vertragsverhandlungen treten.

2.7 Vorkaufsrecht durch Gemeinden

Für die Gemeinden besteht ebenfalls ein gesetzlich festgelegtes Vorkaufsrecht (gleiche Handhabung wie unter 2.6 beschrieben). Es sind Fälle bekannt, bei denen Gemeinden dieses Vorkaufsrecht ausgeübt haben. Grund ist ihre Verpflichtung, genügend Unterkunftsmöglichkeiten für ausländische Asylsuchende anbieten zu können und der Mangel an geeigneten Mietobjekten.

3. Verkauf im Ganzen oder aufgeteilt?

Ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses geplant, sollte jeder Eigentümer für sich die Vor- und Nachteile dafür abwägen, ob er das Objekt als Ganzes verkaufen will oder das Haus selbst in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und diese dann nach und nach einzeln verkauft. Für diese Entscheidung empfehlen wir in jedem Fall eine qualifizierte Beratung durch die verschiedenen Fachleuten.

3.1 Grundsätzliche Entscheidungskriterien

Folgende Fragen umreißen in etwa, welche Aspekte bei einer eventuellen Aufteilung eines Mehrfamilienhauses eine Rolle spielen. Bei der individuellen Beantwortung im Vorfeld könnte sich vielleicht schon die Entscheidung in eine bestimmte Richtung andeuten:

  • Wie sieht der Vergleich zwischen voraussichtlichem Kaufpreis bei Verkauf im Ganzen und der Addition der verschiedenen Kaufpreise der einzelnen Eigentumswohnungen aus?
  • Ist mir die Gesamtsumme des Kaufpreises „auf einen Schlag“ lieber oder favorisiere ich Teilbeträge über einen längeren Zeitraum?
  • Bis zu welchem Zeitpunkt benötige ich welche Summe aus dem Kaufpreis?
  • Wie wirkt sich der Verkauf bei mir steuerlich aus?
  • Ist mir die steuerrechtlich vorgeschriebene „Drei-Objekt-Grenze innerhalb von 5 Jahren“ bekannt? Ansonsten wird grundsätzlich ein gewerblicher Immobilienhandel unterstellt und jeder  Gewinn ist immer zu versteuern?
  • Traue ich mir den fachlichen und zeitlichen Aufwand für die Aufteilung in Eigentumswohnungen zu?
  • Wie lange dauert es bei den zuständigen Behörden bis die rechtlichen Voraussetzungen für einen einzelnen Verkauf der Wohnungen vorliegen?
  • Bin ich liquide genug, um die Kosten der Aufteilung zu tragen?
  • Ist demnächst mit dem Auszug von Mietern zu rechnen?

3.2 Fachliche Beratung unerlässlich

Tendieren Sie zur Aufteilung, empfiehlt sich unbedingt als nächster Schritt eine qualifizierte Beratung durch folgende Fachleute:

  • Architekt, der die Umsetzbarkeit in jeweils abgeschlossene Wohneinheiten prüft und die sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen muss
  • Steuerberater, der die steuerlichen Auswirkungen beim Verkauf im Ganzen und in Teilen betrachtet
  • Gutachter, der die Bewertung des Hauses im Ganzen und der jeweiligen Wohneinheiten vornimmt
  • Alternativ: Qualifizierter Makler, der die Bewertung des Hauses im Ganzen und der einzelnen Wohnungen vornimmt
  • Notar, der die Teilungserklärung aufsetzt

3.3 Erst aufteilen und dann im Ganzen verkaufen?

Manche sind der Meinung, dass eine Aufteilung durch den Eigentümer im Vorfeld vor einem Verkauf im Ganzen der goldene Mittelweg wäre.  So hätte der Investor doch Zeit und Aufwand gespart und würde dieses beim Kaufpreis im Ganzen honorieren. Wir raten dennoch von dieser Vorgehensweise ab. Die Gefahr ist groß, dass der Investor hinsichtlich der Aufteilung der Wohnungen, Gartenfläche und Kellerräume eine andere Aufteilung vorhatte und die Dachböden evtl. zur Wohnfläche ausbauen wollte.

Die Rückabwicklung und Neugestaltung für den Käufer wäre dann ein höherer Aufwand als gleich die Aufteilung nach dessen eigenen Vorstellungen.

4. Essentiell – die Kontaktmöglichkeit zur Zielgruppe

4.1 Wer ist die Zielgruppe?

Für Anlageobjekte in München gibt es in nahezu jedem Preissegment zahlreiche Interessenten. Auch ausländische Investoren wissen die Nachhaltigkeit und hohe Wertstabilität deutscher Anlageobjekte zu schätzen und favorisieren die „Boomlagen“ in den deutschen Metropolen. Zielgruppe sind daher deutsche und ausländische Anleger:

  • Institutionelle Anleger, wie z.B. Banken, Versicherungen, Immobilienfonds
  • Vermögende Privatanleger
  • Family Offices
  • Investoren mit unterschiedlichsten Zielsetzungen
  • sog. Aufteiler

Die jeweiligen Anlagestrategien mögen unterschiedlich sein. Allen ist gemeinsam, dass sie Investitionen nur mit hoher Sorgfalt und routinierter Professionalität tätigen. In letzter Zeit werden die meisten Mehrfamilienhäuser gekauft, um diese in Eigentumswohnungen aufzuteilen und sie früher oder später (mit oder ohne Renovierung) wieder einzeln zu verkaufen.

4.2 Bei Hilger & Hilger gespeichert: Mehr als 450 potenzielle Mehrfamilienhaus-Käufer erster Bonität

Anleger aus „der ersten Reihe“ suchen nicht permanent in den einschlägigen Immobiliendatenbanken. Sie sind es gewohnt, dass man ihnen (gut aufbereitete) Angebote aktiv anbietet. Damit sie nicht täglich von Offerten überschüttet werden, sind viele sehr behutsam mit der Herausgabe ihrer Kontaktdaten. Hilger & Hilger konnten im Laufe der Jahrzehnte einen festen Stamm von mehr als 450 Investoren und institutionellen Anlegern erster Bonität aufbauen.

Aus diesem Grund haben Hilger & Hilger in der Vergangenheit einige Anlageobjekte im sog. Off-Market-Deal erfolgreich vermarktet. In diesen Fällen wurde das Angebot gezielt nur an ausgesuchte, gespeicherte Investoren weitergegeben. Nähere Einzelheiten s. unten Punkt 10 „Off-Market- oder Bieterverfahren?“

5. Worauf achten die potentiellen Käufer eines Mehrfamilienhauses?

5.1 Nur nichts übersehen

Allen Anlegern ist gemeinsam, dass sie unter hohem Erfolgsdruck stehen und sich keine Fehler erlauben wollen bzw. dürfen. Bei der Investitionssumme für ein Mehrfamilienhaus hat eine Fehlentscheidung schnell negative Folgen in sechs- und siebenstelligen Eurobeträgen. Deshalb wird generell darauf geachtet, dass evtl. zusätzlich mit Hilfe kundiger Berater nichts übersehen wird und keine unvorhergesehenen Kosten entstehen.

5.2 Auswahlkriterien und Entscheidungsgründe von Kapitalanlegern

Die Auswahlkriterien sind „harte“ Zahlen und „weiche“ Indikatoren, die mehr oder weniger deutlich auf mögliche Entwicklungen und Risiken hinweisen.

5.2.1. Ertragskennzahlen

Jahresreinertrag für das gesamte Objekt

Definition Jahresreinertrag: Setzt sich zusammen aus der Summe aller tatsächlichen Nettomieten minus aller nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs-, Instandhaltungskosten).

Jahresreinertrag für jede einzelne Wohneinheit

Eigenkapitalrendite p.a. für das gesamte Objekt

Definition Eigenkapitalrendite: Setzt sich zusammen aus dem Verhältnis des eingesetzten Eigenkapitals zum Jahresreinertrag.

5.2.2 Quadratmeterpreis jeder einzelnen Wohneinheit unter den Aspekten:

  • Istzustand vermietet
  • Istzustand mietfrei
  • nach Renovierung

5.2.3 Lagebeurteilung

Wie bei jeder Immobilie ist die Lage ein wichtiges Auswahlkriterium. Die Einstufung der Lagequalität steht in direktem Zusammenhang sowohl zum derzeitigen und zukünftigen Mietniveau als auch zum Quadratmeterpreis, wenn die einzelnen Wohneinheiten (später) separat verkauft werden sollen.

5.2.4 Zustand des Hauses im Ganzen

  • liegen alle Baugenehmigungen vor (insbesondere bei nachträglichen Aus- und Umbauten wichtig)?
  • wie ist die Bausubstanz?
  • wie ist der Zustand von Heizung, Dach, Fenster, Elektrik- und Wasserinstallation?
  • sind alle gesetzlich vorgeschriebenen (energetischen) Vorgaben erfüllt?
  • was wurde bisher renoviert?
  • gibt es einen Renovierungsstau?
  • mit welchen zukünftigen Erhaltungsinvestitionen ist zu rechnen?
  • gibt es Ausbaupotenzial (z.B. im Dachgeschoss)?

5.2.5 Mieterstruktur im Ganzen

  • wie ist die Mieterstruktur generell?
  • gab es häufigen Mieterwechsel – warum?
  • gab es Rechtsstreitigkeiten – warum?
  • wurde die Hausverwaltung gewechselt – warum?

5.2.6 Zustand jeder einzelnen Wohnung

  • was wurde bisher renoviert?
  • gibt es einen Renovierungsstau?
  • mit welchen zukünftigen Erhaltungsinvestitionen ist zu rechnen?

5.2.7 Mietsituation jeder einzelnen Wohnung (Istzustand und Entwicklungspotenzial)

  • wie zuverlässig und solvent ist der aktuelle Mieter?
  • gab es Mietausfälle oder Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter?
  • gab es dabei Komplikationen mit dem Mieter?
  • wurde die Miete vom Mieter gekürzt?
  • wann wurde die Miete das letzte Mal erhöht?
  • wann kann man die Miete rechtlich zulässig (das nächste Mal um wie viel) erhöhen?
  • welches Entwicklungspotenzial ist konkret für diese Wohnung zu erwarten?
  • ist zukünftig mit Leerstand zu rechnen?
  • mit welchem zukünftigen Wertzuwachs ist bei der Wohnung zu rechnen?

6. Wertermittlung

6.1 Grundsätzliches

Bei Immobilien, bei denen die Rendite als Kaufgrund im Vordergrund steht, erfolgt die Bewertung bekanntlich nach dem sog. Ertragswertverfahren. Ziel ist es, den Wert zu erfahren, der nachhaltig erwirtschaftet werden kann.

Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses ist wesentlich komplexer als es vordergründig den Anschein hat. Des Weiteren ist zu beachten, dass jeder Rechenschritt bei der Wertermittlung gravierenden Einfluss auf das Endergebnis hat. Deshalb sind nicht nur Marktkenntnis, sondern konkretes Fachwissen absolut notwendig.

Zum Verständnis für das Ertragswertverfahren ist wichtig zu wissen, dass

  • der Bodenwert des Grundstückes

und

  • der Wert der baulichen Anlagen unter Ertragsgesichtspunkten

strikt getrennt bewertet werden. Die Erklärung hierfür ist einleuchtend. Der Grund und Boden verliert nicht an Wert, das Gebäude aber schon. Beim Gebäude kommt es in erster Linie also nicht auf den Sachwert als solchen an, sondern auf die verbleibende Nutzungsdauer. Konkret, wie lange man noch die wirtschaftlichen Erträge (sprich Mieten) erzielen kann.

Die Nutzungsdauer von Wohngebäuden wird zwischen 80 – 100 Jahren angesehen, wenn nicht hohe werterhaltende Maßnahmen ergriffen werden.

Der Zustand des Gebäudes als solches (und damit indirekt dessen Sachwert) ist nur insofern relevant, als sich daraus zukünftige Investitionen für den Erhalt, für mögliche Modernisierungen und die Nutzungsdauer ableiten lassen.

Auf folgende vier wichtige Schritte kommt es beim Ertragswertverfahren an:

  1. Berechnung des Reinertrages des Grundstückes
  2. Bestimmung des Bodenwertes
  3. Nutzen des Multiplikators zur Ertragswertbestimmung der baulichen Anlagen
  4. Marktanpassung unter Berücksichtigung von markt- und objektspezifischen Besonderheiten

An Hand von Beispielen wird hier das „Ertragswertverfahren“ erklärt.

6.2 Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Um sich verhältnismäßig schnell und mit vertretbarem Aufwand einen Überblick darüber zu verschaffen, in welche Richtung sich der Kaufpreis bewegt, gibt es ein sog. vereinfachtes Verfahren. Hierfür ist die Kenntnis folgender Kennzahlen notwendig:

  1. Jahresrohertrag (sämtliche Einnahmen im Zeitraum von 12 Monaten)
  2. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (wenn keine konkreten Zahlen vorliegen, kann man 25 % vom Jahresrohertrag abziehen)
  3. Bodenwert des Grundstückes (Quadratmeter des Grundstückes multipliziert mit dem Bodenrichtwert bzw. Quadratmeterpreis von vergleichbaren Grundstücken)
  4. Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen

Der Liegenschaftszins liegt bei:

  • Grundstücken für die wohnwirtschaftliche Nutzung bei 5 % p.a.
  • Grundstücken für gewerbliche Nutzung bei 6,5 % p.a.

Der Multiplikator/Vervielfältiger kann aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer errechnet werden. Wesentlich einfacher ist es, diesen aus allgemeinzugänglichen Tabellen abzulesen.

Mit folgender Formel kann man den Ertragswert berechnen:

Ertragswert = (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten) * Multiplikator/Vervielfältiger plus Bodenwert dividiert durch Liegenschaftszins + 1(Hoch Restnutzungsdauer)

Beispiel:

Jahresrohertrag: € 100.000, –

Bewirtschaftungskosten: 25 % = € 25.000,-

Jahresreinertrag: € 75.000,-

Bodenwert: € 1.125.000,- (750 m² * € 1.500,-/m²)

Restnutzungsdauer: 55 Jahre

Multiplikator/Vervielfältiger: 18,53

Die Berechnung des Dividenden 1,05 Hoch55 kann man auf folgender Internetseite vornehmen:  https://web2.0rechner.de/#2^50

EW = (€ 100.000,- minus € 25.000,-) * 18,53 + € 1.125.000,- : 1,05 Hoch55

= € 75.000,- * 18,53 + €1.125.000,- : 14,6356

= € 1.389.750,- + € 76.867,-

= € 1.466.617,-

7. Vermarktung – so schafft man Vertrauen

Kaufinteressenten von Renditeobjekten gehen bei der Auswahl des passenden Objektes anders als Selbstnutzer vor. Vordergründig erfolgt die Entscheidung nach der „Papierform“. Größtmögliche Transparenz ist also erforderlich. Besichtigungen vor Ort erfolgen bzw. sollten nur erfolgen, wenn der Kaufinteressent alle für die Entscheidung wichtigen Fakten aus einem fundiert vorbereiteten Exposé erfassen und (soweit es geht) prüfen konnte und für positiv eingeschätzt hat. Die persönliche Inaugenscheinnahme des Objektes ist dann eher als (letzte) Bestätigung von Seiten des Kaufinteressenten zu werten. So sind selbst Abschlüsse ohne eigene Besichtigung der Immobilie keine Seltenheit.

Schlüsselstellen bei der Vermarktung von vermieteten Wohnungen:

7.1 Akribische Aufbereitung des Exposés mit Auflistung aller Entscheidungsfaktoren

Neben einer exzellenten bildlichen Darstellung und den üblichen Eckdaten zum Objekt sollte das Exposé fundierte Aussagen zu folgenden Themen haben:

  • exakte Zustandsbeschreibung der Wohnung und der Wohnanlage
  • Einzelheiten zum bestehenden Mietvertrag
  • Entwicklung der laufenden Miete
  • Möglichkeiten einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung
  • Perspektive des Standortes bei Neuvermietung
  • Entwicklungschancen des Standortes und der zukünftigen Vermietung
  • zu erwartende Renovierungen bei der Wohnung und der Wohnanlage
  • Beispiele von möglichen Eigenkapitalrenditen

7.2 Wer bekommt welche Unterlagen vom  Objekt?

Besteht nach dem ersten Check von Anlegerseite weiteres Interesse, erwarten diese die Offenlegung aller Unterlagen. Nicht nur aus Datenschutzgründen sollte man hier selektieren und sowohl die Kaufinteressenten als auch die Auswahl der Unterlagen vorselektieren. Dass man schriftliche Geheimhaltungsvereinbarungen im Vorfeld abgeschlossen hat, versteht sich von selbst.

7.3 Innenbesichtigungen auf das Minimum reduzieren

Man sollte sich vor Augen halten, dass der Mieter von allen an Innenbesichtigungen beteiligten Personen der Einzige ist, der keinen eigenen Nutzen davon hat. Deshalb macht es Sinn, so wenige Innenbesichtigungen wie möglich durchzuführen und die Rechte des Mieters zu respektieren. Zusammengefasst bestehen diese in einer rechtzeitigen Anmeldung und einer einvernehmlichen Vereinbarung in eng abgestimmten Zeitfenstern.

Ist das Verhältnis zum Mieter erst einmal gestört und lässt sich dieser nur noch auf das absolute Mindestmaß an zumutbaren Besichtigungen ein, kann das den Verkaufsprozess empfindlich in die Länge ziehen und erschweren.

Innenbesichtigungen sollten daher nur mit vorher geprüften, ernsthaften Kaufinteressenten durchgeführt werden.

Anmerkung: Der Mieter hat keinen Anspruch auf Aufwandsentschädigung für die Zeit von Besichtigungen

8. Richtige Auswahl und Bonitätscheck

Wie üblich, ist vor der Unterzeichnung des Notarvertrages die Finanzierbarkeit der Immobilie anhand einer „wasserdichten“ Finanzierungsbestätigung oder eines entsprechenden Kapitalnachweises zu überprüfen. Da die Zielgruppe diejenige Käuferschicht ist, die „Geld übrighat und anlegen möchte“, ist hier in der Regel mit wenig negativen Überraschungen zu rechnen.

9. Haftungsrisko auf Verkäuferseite nicht unterschätzen

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses birgt vielfältige Haftungsrisiken für den Verkäufer in sich. Als Beispiele sind hier zu nennen:

  • falsche oder unvollständige Wohnflächenaufstellungen
  • falsche oder unvollständige Mieteinnahmenaufstellungen
  • unvollständige Informationen über sonstige kaufentscheidende Kriterien

Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Angaben bewusst oder fahrlässig falsch dargestellt wurden. Fast jeder dieser Punkte tangiert die Kalkulation der Käufer. Im schlimmsten Fall kann er behaupten, dass er die Immobilie bei Kenntnis dieses korrekten Sachverhaltes nicht oder nicht zu diesem Kaufpreis gekauft hätte. Und schon sehen Sie sich hohen Schadensersatzzahlungen ausgesetzt – mit oder ohne Rückabwicklung des ganzen Geschäftes.

Erfahrungen zeigen, dass gerade die Käufer von Mehrfamilienhäusern „keinen Spaß verstehen“ und ihre Rechte „knallhart“ von Topkanzleien vor Gericht durch alle Instanzen durchzusetzen pflegen.

10. Off-Market- oder Bieterverfahren?

10.1 Grundsätzliches

Bei der Kombination von seltenem Angebot zu hoher Nachfrage würde sich grundsätzlich das Bieterverfahren anbieten (Einzelheiten dazu „Bieterverfahren“). Bei der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern sprechen folgende Argumente gegen diese Vorgehensweise:

  1. Der marktgerechte Preis bewegt sich von vornherein durch die aktuellen und zukünftigen Renditeerträge in einem engeren Rahmen.
  2. Renditeobjekte unterliegen keinem emotional unterlegten Liebhaberaspekt, der den Preis nach oben treiben kann.
  3. Die marktgerechte Prüfung der Unterlagen erfordert viel Zeit und Manpower. Dies wird umso weniger gern investiert, je kleiner die Chance auf den Zuschlag ist.
  4. Veränderungen an den Zins- und Währungsmärkten können sich rasant entwickeln und bilden ein Risiko, je länger sich das Bieterverfahren hinzieht. Dieses Risiko und eventuelle Kosten werden im Angebot – so gut es geht – eingepreist.

Aus diesen Gründen lehnen viele institutionelle Investoren und Family Offices von vornherein diese Art der Vermarktung ab.

10.2 Off-Market Verfahren

Beim Off-Market Verfahren kommt das Angebot „offiziell“ nicht in die Öffentlichkeit – zumindest vorerst nicht. Bei der Wahl dieser Vermarktung wird das Angebot nur gezielt wenigen ausgesuchten Investoren vertraulich angeboten. Da Hilger & Hilger bei vielen Investoren sowohl deren Suchprofil und Investitionsrahmen als auch deren einwandfreie Bonität aus früheren Transaktionen kennen, konnten wir auf diesem Weg schon zahlreiche Transaktionen schnell und diskret zur Zufriedenheit aller Beteiligten abwickeln.

Wie unter 4.2 erwähnt, haben Hilger & Hilger in den letzten Jahrzehnten ein Netzwerk von mehr als  450 Investoren erster Bonität aufgebaut.

11. Das können Sie in jedem Fall von Hilger & Hilger erwarten

Konkret bei der Vermarktung:

  1. Akribische Aufbereitung aller Unterlagen
  2. Professionelle Wertermittlung
  3. direkten Kontakt zu mehr als 450 in- und ausländischen Investoren

Grundsätzlich:

  1. Objektive, professionelle Beratung, ohne Zeit- und Erwartungsdruck – unabhängig davon, in welchem Stadium des Entscheidungsprozesses Sie sind
  2. Konzentration auf Ihre Ziele, Forderungen und Wünsche
  3. mediatorisches Ausgleichen bei problematischen Eigentümergemeinschaften
  4. laufende Information über den Vermarktungsstand

Wie können Ihnen Hilger & Hilger weiterhelfen?

Nutzen Sie unsere fast 30-jährige Erfahrung.
Wir beraten Sie gerne unverbindlich.





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