Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus oder Villa zu verkaufen? – Boomnachfrage ausnutzen

Typ, Lage, Nachfrage – jeweils so verschieden wie die erforderlichen Vermarktungsschwerpunkte

Es ist bekannt, dass im Großraum München die Nachfrage nach Häusern jeder Art und in jeder Preisklasse so gefragt ist wie noch nie. Verkaufspreise weit über den jeweiligen Sachwerten sind die Regel. Man könnte also meinen: Ein Haus verkaufen könnte jeder. In der Tat ist bei den meisten Hausverkäufen nicht mehr die Frage, OB es verkauft wird, sondern nur DIE HÖHE des Verkaufspreises entscheidet. Nach unseren Erfahrungen verkaufen Privatverkäufer ihre Objekte allerdings häufig viel zu schnell – mit der Folge, dass sie unter Wert verkaufen und damit bares Geld „verschenken“. Wollen Sie als Privatverkäufer Ihr Haus nicht an den „Erstbesten verschleudern“, ist ein Mehraufwand erforderlich. Wir, Hilger & Hilger, wissen worauf es ankommt und verschaffen Ihnen mit unserem Mehraufwand auch einen echten Mehrwert.

Erfahren Sie im Folgenden (überblicksmäßig) die Grundsätze von Hilger & Hilger und deren Schwerpunkte bei den unterschiedlichen Objekttypen:

Objektbilder im Text – von Hilger & Hilger vermarktet.

Hausverkauf – unterschiedliche Schwerpunkte, je nach Typ, Lage und Nachfrage

Neben unserer oben aufgeführten Basis sind für jeden speziellen Haustyp Besonderheiten zu beachten. Ein Einfamilienhaus aus den 1960-iger Jahren beispielsweise mit 140 m² Wfl. auf 1.000 m² am Stadtrand erfordert andere Schwerpunkte bei der Vermarktung als ein großbürgerliches, denkmalgeschütztes Einfamilienhaus mit 250 m² Wfl. in Toplage, bei dem die Interessenten „Schlange“ stehen. Im Folgenden ein paar typische Verkaufsobjekte:

Vermietetes Haus verkaufen

Grundsätzlich sind Häuser zu Wohnzwecken kein typisches Anlageobjekt (ungünstiges Verhältnis von eingesetztem Kapital zur Mietrendite sowie hohe Instandsetzungskosten). Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist daher seltener als der von vermieteten Wohnungen, die gerne als Investitionsobjekt ge- und verkauft werden. Hierzu Einzelheiten unter: Vermietete Wohnung >.

Potentielle Käufer für vermietete Häuser werden daher Interessenten sein, die das Haus (früher oder später) selbst nutzen wollen und keine Kapitalanleger.
Es versteht sich von selbst, dass der Interessentenkreis bei vermieteten Häusern daher wesentlich kleiner sein wird und sich die Einschränkung des „Nichtsofortnutzenkönnens“ im Preisabschlag widerspiegelt.
Stehen Sie dennoch vor der Situation,  ein vermietetes Haus zu verkaufen, erfahren Sie hier das Wichtigste.

Grundsätzliches zu „vermietetes Haus verkaufen“

1. Der Verkaufswunsch des Vermieters als solches generiert kein Kündigungsrecht für das bestehende Mietverhältnis.
2. Eine Kündigung für einen nur vorgetäuschten Eigenbedarf ist höchst riskant. Sie machen sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig und müssten sich wohl auch strafrechtlich verantworten, wenn die Täuschung herauskommt.
3. Liegen die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfes vor, müssen Sie anschließend drei Jahre selbst die Immobilie bewohnen.
4. Dieser Grundsatz gilt immer: „Kauf bricht Miete nicht“ – d.h., der neue Käufer des Hauses tritt automatisch an die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.
5. Erst, nachdem der neue Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist (also nach erst nach Eintragung der Auflassung und Löschung der Auflassungsvormerkung), kann er – wenn die Voraussetzungen vorliegen – wegen Eigenbedarfes dem Mieter kündigen.
6. Der Abschlag im Kaufpreis für den Zustand der Vermietung variiert und ist von den Gesamtumständen abhängig. Je nachdem, wie angespannt der Immobilienmarkt ist und Käufer allgemein bereit sind, sich mit den Unannehmlichkeiten einer Eigenbedarfskündigung auseinanderzusetzen. Erfahrungswerte für Abschläge liegen bei einem 20 % bis 30% reduzierten Kaufpreis gegenüber dem mietfreien Zustand.
7. Kein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters.

Verschiebung des Verkaufszeitpunktes

Kann der Verkauf solange verschoben werden, bis der Mieter aus eigener Entscheidung auszieht?

Dem Mieter das Haus zum Kauf anbieten

Eine „elegante“ Lösung wäre der Verkauf des Hauses an den Mieter. Dass man dabei allerdings einen akzeptablen Verkaufspreis erzielt, ist erfahrungsgemäß eher selten. Oft versuchen Mieter die Situation zu ihren Gunsten auszunutzen, obwohl sie sich bei einem neuen Eigentümer dem Risiko einer Kündigung wegen Eigenbedarfs aussetzen müssen.

Zahlung einer Ablöse für freiwilligen Auszug

In Anbetracht des beträchtlichen Unterschieds beim Verkaufspreis zwischen mietfreiem und vermietetem Zustand kann es sich für den Verkäufer lohnen, den Mieter mit einer lukrativen Abfindung zur Auflösung des bestehenden Mietvertrages zu bewegen. Schließlich muss der Mieter damit rechnen, nach dem Verkauf vom neuen Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung zu erhalten. Die Höhe der „Auszugsprämie“ ist sehr individuell. U.a. sind hierfür folgende Punkte ausschlaggebend:

• Wert des Objektes und damit auch der Unterschied im Verkaufspreis zwischen mietfrei und vermietet
• Mietdauer und damit Länge der „normalen“ Kündigungsfristen (z.B. 9 Monate ab 8 Jahren Mietdauer)
• Zeit bis zur Vertragsauflösung bzw. bis zum Auszug des Mieters
• Wie angespannt ist der Mietmarkt, um ein neues, vergleichbares Haus mieten zu können?
• Liegt beim Mieter ein Härtefall vor, um einer evtl. Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers widersprechen zu können?
• Höhe des zukünftigen Mietzinses für den Mieter
• Höhe der Eigeninvestitionen des Mieters in das zu verkaufende Haus
• Höhe der Umzugskosten

Beispiel: Kaufpreis Haus unvermietet: €1.000.000,-, vermietet: € 800.000,-. Differenz: € 200.000,-

Bei einer Ablösesumme von € 50.000,- bis € 70.000,- könnte demnach der Verkäufer „unterm Strich“ einen Mehrerlös von € 130.000,- bis € 150.000,- erzielen.

Anmerkung: Formulare für einen rechtssicheren Aufhebungsvertrag liegen uns vor. Dass ein Ablösebetrag in zwei Raten erfolgen sollte – eine Zahlung nach Abschluss des Aufhebungsvertrages und eine nach definitivem Auszug – dürfte selbstverständlich sein. 

Regeln für Besichtigungen

Gerichte haben entschieden, dass dem Mieter einmal pro Woche für ca. zwei Stunden Besichtigungen mit Interessenten zumutbar sind. Die Termine müssen rechtzeitig mit dem Mieter abgestimmt sein. Sonn- und Feiertage sind zu meiden, ebenso sollen die Termine nicht am frühen Morgen oder am späten Abend wahrgenommen werden. Ist der Mieter verreist, dürfen ohne sein Einverständnis keine Besichtigungen durchgeführt werden.

Referenzen Häuser und Villen

Fotos von unseren Objekten, die von Hilger & Hilger vermarktet wurden.