Vorschau in neuem Tab

Bislang jedes Baugrundstück zu überdurchschnittlichen Preisen verkauft

Dank eigener Überprüfung des Baurechtes, über 400 gespeicherten Bauträgern und offenem Bieterverfahren

Baugrundstücke sind in/um Großraum München mit seiner prosperierenden Wirtschaft und der stetig wachsender Nachfrage nach neuem Wohnraum gesucht wie noch nie. Da der Markt so gut wie leer gefegt ist, werden bislang nicht vorstellbare Spitzenpreise auch in nicht 1A-Lagen gezahlt. Beim Verkauf eines Baugrundstückes ist heute ja nicht die Frage OB, sondern nur zu welchem Preis es verkauft wird. Da der Grundstücksmarkt mit den z.T. speziell geschulten Grundstückseinkäufern der Bauträger und Entwickler „beackert“ wird, hat er seine eigenen Regeln und Gesetze. Privatverkäufer können hier schnell übervorteilt werden.

Wichtig für Verkäufer: Keine gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung oder Halbierung bei der Maklerprovison von Verkäuferseite

Aber VORSICHT: Steht auf dem Grundstück z.B. ein älteres Einfamilienhaus, das (eigentlich) theoretisch noch nutzbar wäre, aber sinnvollerweise abgerissen wird (weil es objektiv keinen oder kaum einen Wert hat), ist zu klären, ob es nicht doch – im Sinne der gesetzlichen Regelung – der Verkauf eines Einfamilienhauses ist. In diesem Fall müsste man die gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung des Verkäufers an der Maklerprovision berücksichtigen (vollständige Übernahme oder Halbierung zwischen Verkäufer und Käufer).

Objektbilder im Text – von Hilger & Hilger vermarktet.

Überblick der Vorteile bei JEDEM Grundstücksverkauf:

  1. Präzise Wertermittlung – selbstverständlich kostenlos
  2. Umfangreiches Netzwerk von Spezialisten (Architekten, Landschaftsarchitekten, Fachanwälte für Bau- und Immobilienrecht)
  3. Kostenübernahme der Baurechtsüberprüfung durch Hilger & Hilger
  4. Direkter Zugriff auf ca. 400 gespeicherte Bauträger und Projektentwickler
  5. Offenes, rechtssicheres Bieterverfahren
  6. Provisionsfrei für Verkäufer

Eckpfeiler beim Verkauf

Zehn Schlüsselstellen – bei JEDEM Verkauf

1. „Richtige“ Bewertung des Verkaufsobjektes

2. Analyse der in Betracht kommenden Zielgruppen

3. Maßgeschneidertes Marketingkonzept

4. Erstklassige Präsentation in den richtigen Medien

5. Nur Einzelbesichtigungen nach Vorprüfung

6. Nachfassen beim Interessenten ist unerlässlich

7. Mehrere Kaufwillige – Bieterverfahren erwägen

8. Preisverhandlungen – wie geht man idealerweise vor

9. Verlässliche Bonitätsprüfung des Käufers

10. Lückenlose Vorbereitung des Notarvertrages

Einzelheiten zu 10 Schlüsselstellen hier >

Maklerprovision – neue gesetzliche Regelung keine Auswirkung

Grundsätzlich keine Verkäuferprovision beim Verkauf von Grundstücken

H&H nehmen ausschließlich Käuferprovison i.H. von 3,57 % inkl. MwSt. (3 % plus 19 % MwSt.)

Einzelheiten zur Provision hier >

Käufergruppe (fast) nur“Profis“

Mittlerweile werden von Privatpersonen höchstens noch kleinere Baugrundstücke bis ca. 300 m² für nur eine Wohneinheit (EFH, DHH oder ein RH) erworben, die für Bauträger uninteressant sind. Bei allen anderen Baugrundstücken überbieten sich mittlerweile Bauträger und Projektentwickler gegenseitig, so dass Privatpersonen hier nicht mithalten wollen/können.

Konkrete Unterstützungen von Hilger & Hilger

Wenn Sie sich für den Verkauf eines Grundstückes mit Hilfe eines Maklers entscheiden, sollten Sie 100 %ig sicher sein, dass die Vermarktung unter Ausnutzung aller sich bietenden Möglichkeiten erfolgt. Hierfür sind unter anderem Expertisen von Fachleuten (z.B. Architekten) im Vorfeld unumgänglich.

Allgemeines Baurecht – Überprüfung durch H&H

Es versteht sich von selbst, dass der Verkaufspreis eines Grundstückes je höher ist, je höher die Bebaubarkeit ist. Um hier sicher zu gehen, lassen dieses Hilger & Hilger auf ihre Kosten (bei einem Exklusivauftrag) von „eigenen“, spezialisierten Architekten eingehend überprüfen und schriftlich zusammenfassen. Sie erhalten alles „aus einer Hand“, müssen sich um nichts kümmern und können auch sicher sein, dass schon im Vorfeld die Basis für einen überdurchschnittlichen Verkaufspreis gelegt wird.

Baugenehmigung

Je konkreter die Aussagen zum Baurecht sind, desto exakter können die Bauträger ihren Maximalpreis ausloten. Eine rechtskräftige Baugenehmigung offenbart zwar konkret das Baurecht und man könnte sofort mit dem Bau beginnen. Diesem Vorteil steht aber der Nachteil gegenüber, dass der Käufer bei der Ausführung an die konkreten Vorgaben aus der Baugenehmigung gebunden ist und das Genehmigungsverfahren sich lange hinziehen kann (6 bis 10 Monate in München sind „normal“). Da Bauträger ihre eigenen Vorstellungen von ihren Bauvorhaben haben und die Zeit für die behördliche Genehmigungsphase eh für zukünftige Planungsphasen benötigt, ist die Vorlage einer „echten“ Baugenehmigung gar nicht notwendig.

Vorbescheid auf Bauvoranfrage

Ideal für die Vermarktung wäre es, wenn ein sogen. Vorbescheid vorliegt. Es handelt sich dabei um eine verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde auf eine Bauvoranfrage, aus der Art, Maß und Umfang des Baukörpers auf dem konkreten Grundstück ersichtlich sind. Insbesondere bei Grundstücken, bei denen sich die Bebauung nach der „umliegenden Bebauung“ und nicht nach einem Bebauungsplan richtet, ist die Vorlage eines Vorbescheides dringend zu empfehlen – auch wenn hierfür ein paar Wochen Wartezeit in Kauf genommen werden müssen.

Anmerkung: Hilger & Hilger können Ihnen hierbei auf den Grundstückstyp spezialisierte Architekten und auf das Immobilienrecht spezialisierte Anwaltskanzleien empfehlen.

Realteilung – nachholen oder aufheben

Beim Verkauf eines Grundstückes sollte ebenfalls geprüft werden, ob eine Teilung in mehrere oder eine Zusammenlegung in eine einzige Parzelle nicht eine Erhöhung des Baurechtes zur Folge hat. Diese Überprüfung lassen Ist das der Fall, sollte das Ursprungsgrundstück „real geteilt“ und einzeln vermarktet werden.

Anmerkung: Hilger & Hilger lassen dieses bei einem Exklusivauftrag auf eigene Kosten von „eigenen“ spezialisierten Architekten überprüfen.

Nachverdichtung möglich

Viele Eigentümer wissen gar nicht, dass ihr schöner, großer Garten nicht Gartenland, sondern wertvollstes Bauland (geworden) ist. Im Zuge des knappen Wohnungsangebotes sind hier die Voraussetzungen für eine sogen. Nachverdichtung in letzter Zeit jedenfalls lockerer geworden.

Anmerkung: Hilger & Hilger lassen dieses bei einem Exklusivauftrag auf eigene Kosten von „eigenen“ spezialisierten Architekten überprüfen.

12 Fehler beim Grundstücksverkauf

1. Spekulationssteuer übersehen

Da unbebaute Grundstücke nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, gibt es hier auch keine Befreiung der sog. Spekulationssteuer. D.h., Grundstücksankauf- und verkauf muss die sog. Spekulationsfrist von 10 Jahre vergangen sein. Ansonsten ist der Gewinn aus dem Verkauf des Grundstückes (Verkaufspreis minus Einstiegspreis minus Werbekosten) in dem betreffenden Jahr den übrigen Einnahmen hinzuzurechnen und voll mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern.

2. Das Grundstück ohne Spezialkenntnisse bewerten

Der Wert jedes Grundstückes hängt entscheidend von der Qualität der Lage und dem Baurecht ab. Baurecht bedeutet dabei, wie viele Wohneinheiten mit insgesamt wie vielen Quadratmetern Wohnfläche auf dem Grundstück gebaut werden dürfen. Privatpersonen richten sich zu oft nur nach dem Bodenrichtwert (zu erfahren beim Gutachterausschuss der jeweilig zuständigen Stadt oder Gemeinde). Sie berücksichtigen dabei gar nicht oder zu wenig, dass der Bodenrichtwert nur einen Durchschnittspreis für ein bestimmtes Gebiet wiedergibt und sich nicht auf ein bestimmtes Grundstück bezieht. Erfahrungsgemäß unterscheiden sich die einzelnen Grundstücke in dem zu Grunde gelegten Viertel ganz erheblich. Zum anderen wird der Bodenrichtwert nur alle zwei Jahre auf der Grundlage von Verkäufen der vorausgegangenen zwei Jahre ermittelt. Es handelt sich somit um veraltete Daten. Der Bodenrichtwert ist daher genauso unpassend wie Preisangaben von Nachbarn oder Freunden, die auch gerne als Maßstab genommen werden.

3. Nicht exakt erkundigen, was für ein Baurecht besteht

Bebauungsplan oder Bauvorbescheid

Die Bebaubarkeit eines Grundstückes richtet sich entweder nach einem qualifizierten Bebauungsplan oder – wenn die Gemeinde (noch) keinen erstellt – nach der „umliegenden Bebauung“. „Umliegende Bebauung“ bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass sich der Baukörper auf dem zu bebauenden Grundstück nach Art und Maß nach den bestehenden Baukörpern der angrenzenden Grundstücke richten soll. Kann man als Laie vielleicht noch einen Bebauungsplan halbwegs richtig interpretieren und das Baurecht „überschlagen“, ist die Einschätzung des Baurechtes aufgrund der „umliegenden Bebauung“ schon fast unmöglich.

Baumschutzverordnung

Zu beachten sind auch die von vielen Gemeinden erlassenen Baumschutzverordnungen. Sie regeln, unter welchen Umständen welcher Baum gefällt werden darf und wann nicht. Bei der Beurteilung des letztendlichen Baurechtes sind die Vorgaben aus der jeweiligen Baumschutzverordnung nach Prüfung durch einen Fachmann (Landschaftsarchitekt) miteinzubeziehen.

4. Architektenprüfung – ein Muss

Um eine belastbare Aussage für das Baurecht zu haben, sollten unbedingt Fachleute  (z.B. Architekt, Landschaftsarchitekt) einbezogen werden. Dieses ist ein MUSS, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Um das Baurecht im Vorfeld nicht schon unnötig einzuschränken, sollte ein Architekt in Ruhe mit der zuständigen Baubehörde das Maximum an Bebaubarkeit in Form eines genehmigten Bauvorbescheides ausloten. Ein Bauvorbescheid hat rechtlich bindende Wirkung und wird aufgrund einer Bauvoranfrage entschieden.

Anmerkung: Übernahme sämtlicher Architektenkosten für die Überprüfung des konkreten Baurechtes von Hilger & Hilger bei exklusivem Vermarktungsauftrag.

5. Privat anbieten ohne exakte Angaben zum Baurecht

Jeder Interessent forscht selber nach

Natürlich kann man Grundstücke am Markt ohne verlässliche Angaben zum Baurecht anbieten. Die Gefahr ist dann allerdings groß, dass dieses für das Vermarktungsergebnis negative Konsequenzen hat. Viele Interessenten hoffen auf ein Schnäppchen und kontaktieren schnellstmöglich das zuständige Bauamt, um sich zu erkundigen, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Man kann sich vorstellen, wie „beglückt“ die entsprechenden Sachbearbeiter im Bauamt sein werden.

Bauamt macht nur unverbindliche Aussagen

Aufgabe des Bauamtes ist es unter anderem, konkret eingereichte Bauvoranfragen und Bauanträge zu prüfen und zu entscheiden. Es versteht sich aber nicht als allgemeine Beratungsstelle, um Interessenten darüber aufzuklären, wie ein bestimmtes Grundstück bebaut werden darf und wie nicht. Fragt man als Interessent bei der ersten Kontaktaufnahme beim Bauamt entsprechend etwas konkreter, sind mündliche Aussagen des Bauamtes auf der Grundlage von Ad hoc Überprüfungen immer unverbindlich. Zudem hat man den Eindruck, dass diese unverbindliche Stellungnahme zur Genehmigungsfähigkeit immer eher restriktiv ausfällt, wohl um später auf „der sicheren Seite“ zu sein. Diese „unverbindliche“ Beantwortung wird zudem bei dem konkreten Grundstück im Computer hinterlegt und dient als „Vorlage“für weitere Anfragen neuer Interessenten.

Gefahr einer vorzeitigen Festlegung

Hat sich eine Behörde schon einmal bei den ersten Befragungen festgelegt (und wenn es auch nur unverbindlich war), ist die Gefahr groß, dass Ermessensspielräume bei der eigentlichen späteren Genehmigungsprüfung durch die schon im Vorfeld einmal getätigten Aussagen – zu Ungunsten des Antragstellers – eingeschränkt werden.

6. Angebotspreis unrealistisch hoch festlegen

Ohne Marktkenntnis und ohne genaue Kenntnis des Baurechtes kann keine marktgerechte Bewertung erfolgen und damit auch kein praxisgerechter Angebotspreis. Wird die Vermarktung mit einem utopischen Traumpreis gestartet, der fern jeglicher noch so optimistischer Einschätzung liegt, machen Sie Ihr Grundstück „kaputt“ und disqualifizieren sich als nicht ernst zu nehmender Verhandlungspartner. Die Verärgerung der Interessenten hierüber wird sich erfahrungsgemäß in Angeboten weit unterhalb des realistischen Verkaufspreises äußern.

7. Im Freundes-, Bekanntenkreis verkaufen

Will jemand aus Ihrem Freundes- oder Bekanntenkreis Ihr Grundstück kaufen, sind Sie bewusst oder unbewusst in einer Zwangssituation, sich „halbwegs fair“ dieser Person gegenüber verhalten zu wollen. Möchten Sie für Ihr Grundstück den Maximalpreis erzielen, brauchen Sie am Markt konkurrierende Kaufwillige, die sich im Preis gegenseitig überbieten wollen, um den Zuschlag zu erhalten. Ein Verkauf im Freundes- oder Bekanntenkreis sollte nur dann in Betracht kommen, wenn Sie dem anderen bewusst etwas Gutes tun wollen und die Finanzierung gesichert ist.

8. Handlungsfreiheit durch Reservierungswunsch zu sehr einschränken

Gerne wollen sich Bauträger das Recht zum Kauf für eine bestimmte Zeit reservieren lassen (mit oder ohne Reservierungsgebühr), um das Baurecht zu überprüfen und/oder um die Finanzierungszusage ihrer Bank abzuwarten. Hier sollte im Einzelfall die Dauer der Reservierungszeit, die grundsätzliche Bonität des Bauträgers, der Kaufpreis und die allgemeine Nachfrage abgewogen werden, ob man sich auf eine Reservierung einlässt. Hohe Nachfrage und lange Reservierungszeiten schließen sich jedenfalls aus.

9. Vorschnell verkaufen, nur weil der Käufer einen kleinen Zuschlag „oben drauflegt“

Mehr bieten als der Angebotspreis ist grundsätzlich nicht unlauter. Je nach Nachfrage und Stadium der Verkaufsbemühungen sollte aber überprüft werden, ob der Kaufpreis nicht doch zu niedrig angesetzt wurde und ein offizielles Bieterverfahren die bessere Entscheidung ist.

10. Auf eine „wasserdichte“ Finanzierungzusage verzichten

Bekanntlich ist die Bonität bei Bauträgern sehr unterschiedlich und Banken übernehmen höchst ungern das kaufmännische Risiko. Das höchste Angebot ist nur dann von Nutzen, wenn der Kaufpreis auch fristgerecht zu 100 % gezahlt werden kann. Die tatsächliche Aussagekraft von sogenannten „Finanzierungszusagen“ ist vor der notariellen Beurkundung genauestens zu überprüfen. Dieses gilt insbesondere für diejenigen von Finanzinstituten aus dem Ausland.

11. Einseitiges Rücktrittsrecht zugunsten des Käufers zulassen

Bauträger drängen in notariellen Kaufverträgen oftmals auf einseitige Rücktrittsrechte zu ihren Gunsten. Dieses z.B. für den Fall, dass sie keine Baugenehmigung für ihr konkretes Bauvorhaben erhalten oder der Bau oder Verkauf ihres laufenden Projektes sich schleppender hinzieht als erwartet und sie in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Ein solches einseitiges Rücktrittsrecht ist für den Verkäufer nicht akzeptabel. Dieses gilt selbst dann, wenn der Rücktrittsberechtigte alle damit verbundenen Kosten (z.B. Grundbuch und Notar) übernehmen will.

12. Vorsicht beim Wunsch nach Ratenzahlung für die Kaufpreiszahlung

Es ist zu ergründen, warum der Bauträger den gesamten Kaufpreis nicht zahlen will oder schlichtweg nicht kann. Daher sollten der Ratenzahlungsplan, der Grund als solcher und die Bonität des Käufers noch genauer überprüft und gegebenenfalls zukünftige Raten mit gesonderten Sicherheiten versehen werden. Auf jeden Fall sollte immer ein bestimmter Kaufpreisbetrag nach den üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen vom Käufer gezahlt werden. Dieser sollte auch zu Gunsten des Verkäufers einbehalten werden können, falls es bei späteren Raten zu „Unregelmäßigkeiten“ kommt.

Vorsicht – Makler könnte hohe Nachfrage zu seinen Gunsten ausnutzen

Man hört immer wieder, dass Bauträger denjenigen Maklern lukrative „offizielle und inoffizielle“ Sondervergütungen versprechen, die ihnen ein Grundstück an der Konkurrenz vorbei verschaffen. Hier sind zwei Alternativen gängig.

  • Der Makler informiert nur ganz gezielt diese konkreten Bauträger von der Verkaufsmöglichkeit.
  • Bei einem freien Verkauf wird der Verkäufer (bewusst) nicht über sämtliche, evtl. höhere Angebote vollumfänglich informiert.

So kann der Makler die Auswahl des Käufers zu seinen Gunsten manipulieren, ohne dass der Verkäufer dieses mitbekommt.

Letzten Endes hilft in solchen Fällen nur ein offenes, rechtssicheres „Bieterverfahren >“ hier weitere Einzelheiten.

Referenzen Grundstücksverkauf

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