Maklerprovision beim Verkauf – wer zahlt sie?

Grundlegende Änderungen durch neue gesetzliche Provisionsvorschriften – objektabhängig

Ab dem 23.12.2020 ist gesetzlich vorgeschrieben, dass sich der Verkäufer an der Provision des Maklers beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen – wenigstgens – zur Hälfte beteiligen muss (also „echte“ Halbierung der Maklerprovision). Eine vollständige Übernahme der Provision durch den Käufer bei diesen Objekten ist nicht mehr möglich. Umgekehrt – eine vollständige Übernahme der Maklerprovision durch den Verkäufer – ist dagegen selbstverständlich eine Alternative. Auf diese neue gesetzliche Regelung hat sich die derzeitige Regierungskoalition aus CDU und SPD als Kompromiss geeinigt. Eine 1:1 Übernahme des sogen. Bestellerprinzip wie bei der Vermietung, ist damit (erst mal) vom Tisch. Bekanntlich hat beim o.g. Bestellerprinzip der „Besteller“/Auftraggeber des Maklerauftrages (also so gut wie immer der Vermieter) ausnahmslos die gesamte Maklerprovision zu übernehmen. Erfahren Sie im Folgenden weitere Einzelheiten zur generellen Regelung der Makklerprovison beim Verkauf, sowie die jeweiligen Vor- und Nachteile für alle Parteien bei vollständiger und hälftiger Provisionsübernahme durch den Verkäufer.

Maklerprovision beim Verkauf – Überblick und allgemeine Grundsätze

Das Wichtigste der neuen gesetzlichen Provisionsregelungen

Vorweg: Es bleibt selbstverständlich bei der Grundregel, dass die Maklergebühr nur bei Erfolg – also nach Abschluss einer notariellen Beurkundung – geltend gemacht werden kann.

  • Bisherige gesetzliche Regelung des § 652 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bleibt bestehen, die neue Regelung findet sich in den §§ 656a bis 656d BGB
  • Begrenzter Anwendungsbereich – abhängig vom Objekttyp

Zwingend: Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen – irrelevant ist:

  • ob vermietet, untervermietet oder selbstbewohnt
  • ob Kapitalanleger oder Selbstnutzer
  • Gebäude auf Grundstück mit oder ohne Erbpacht steht

Keine Anwendung: Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken, Gewerbeimmobilien

  • Abhängig von der Einordnung der Vertragsparteien beim notariellen Kaufvertrag: Anwendung des neuen Maklerrechtes nur, wenn Käufer ein sogen. „Verbraucher“ ist.
  • Für die Höhe der Gesamtprovision keine Vorgabe oder Begrenzung: Bei der Höhe der jeweiligen Maklerprovision bzw. der gesamten Provision gibt es gesetzlich keinen vorgegebenen Prozentsatz. Es besteht auch keine gesetzlich vorgegebene Begrenzung nach oben – wie beim Bestellerprinzip bei der Vermietung (max. 2 Monatskaltmieten plus MwSt.). Mit anderen Worten: Beim Verkauf ist jeder Prozentsatz theoretisch möglich und muss zwischen dem Makler und den Parteien ausgehandelt werden. Unabdingbar ist aber, dass die Höhe bei Verkäufer und Käufer identisch ist.
  • Textform (nicht Schriftform) der Maklerverträge mit Verkäufer UND Käufer jeweils zwingend Es reicht somit auch eine jeweilige Bestätigung zwischen den Parteien (Verkäufer/Makler und Käufer/Makler) per Email, dass ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Eine eigenhändige Unterschrift unter die jeweiligen Verträge (und z.B. Versenden als PDF) sind nicht notwendig (wäre Schriftformerfordernis).
  • Ganz wichtig: Abwälzung des Verkäuferanteils auf den Käufer gesetzlich ausgeschlossen. Es gibt keine Möglichkeit den Provisionanteil des Verkäufers auf den Käufer abzuwälzen, ohne dass der Makler seinen gesamten Provisionsanspruch verliert. Jeglicher Versuch, ob direkt oder indirekt, offensichtlich oder geheim, vor oder nach der Beurkundung hat den gesetzlich zwingenden Verlust jeglicher Provision für den Makler zur Folge.

Provisionsregelungen bei Hilger & Hilger – abhängig vom Einzelfall

Grundsätzliche Vorbemerkung: Unbestritten ist, dass wir aktuell – und auch wohl noch länger – einen sogen. Verkäufermarkt haben (also weniger Objektangebote als Nachfrage). Die stetig steigenden Immobilienpreise sind bekanntlich die Auswirkung. Fakt ist somit, dass der Verkäufer per se – und damit auch bei den Konditionen eines Vermarktungsauftrages – eine günstige Verhandlungsposition hat. Die Gegenüberstellung der beiden möglichen Provisionsregelungen mit den Vorteilen für den Verkäufer zeigt, dass – unterm Strich – nicht grundsätzlich für ihn die Halbierung die „bessere“ Variante sein muss.

1. Möglichkeit -Halbierung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer

Wenn die gesamte Maklerprovision aufgeteilt wird, gilt der Grundsatz, dass der Käufer nur so viel zahlen muss, wie der Verkäufer – de facto also eine Halbierung. Hilger & Hilger teilt daher in etwa die bisher in Rechnung gestellte, ortübliche Käuferprovision i.H. von 3,57 % inkl. MwSt. (3 % plus 19 % MwSt.) auf und liegt damit im unteren Bereich der aktuellen Handhabung. Es ergibt sich somit:

1,95 % inkl. MwSt. (1,64 % plus MwSt.) vom Verkäufer

1,95 % inkl. MwSt. (1,64 % plus MwSt.) vom Käufer

Auswirkungen

Generell

Als sogen. Doppelmakler schließt man also sowohl mit dem Verkäufer als auch mit jedem Interessenten jeweils einen Maklervertrag ab. Das hat zwingend zur Folge, dass der Makler zur Neutralität zwischen beiden Parteien verpflichtet ist. Keine Partei darf einseitig bevorteilt werden. Diese Verpflichtung gilt für die gesamte Vermarktungszeit – also vom ersten bis zum letzten Interessent. Keine einseitige Beratung, z.B. über das Hintergrundwissen einer Partei bei den Kaufpreisverhandlungen. Verstößt der Makler gegen dieses Gebot der Neutralität – und damit gegen einer seiner vertraglichen Verpflichtungen – kann er seinen gesamten Provisionsanspruch „verwirken“. „Verwirkung“ ist ein Begriff aus der Rechtsprechung und bedeutet, dass eine Partei sich so vertragswidrig verhalten hat, dass sie gegen „die guten Sitten, gem. § 138 BGB“ verstoßen hat und der zu Grunde liegende Vertrag mit dieser Partei „nichtig“ geworden ist (also nicht mehr besteht).

Verhalten von Hilger & Hilger beim Bieterverfahren

Haben mehrere Interessenten zu dem angesetzten Kaufpreis Kaufinteresse, bietet Hilger & Hilger ein offenes Bieterverfahren an. Hierbei bestehen naturgemäß zwischen den Verkäufer / Käufer entgegengesetzte Interesse (Kaufpreis möglichst hoch bzw. niedrig). Um in diesem Fall die gebotene Neutralität zu wahren, berechnet Hilger & Hilger die jeweilige Provision aus dem Kaufpreis zu Beginn des Bieterverfahrens (und nicht aus dem notariell verbrieften, wohl höheren Kaufpreis).

2. Möglichkeit -Verkäufer übernimmt volle Provision

Anstelle einer Provisionshalbierung übernimmt der Verkäufer die volle Maklerprovision. Es besteht nur eine vertragliche Verpflichtung mit dem Verkäufer – keine zu den jeweiligen Kaufinteressenten.

Auch in diesem Fall übernimmt Hilger & Hilger die bisher ortsübliche Provisionshöhe als Grundlage für die Verkäuferprovision – sie beträgt demnach:

3,57 % inkl. MwSt. (3 % plus MwSt.) vom Verkäufer

Auswirkungen

Generell

Makler ist einseitiger Interessenvertreter des Verkäufers. Somit besteht keine Interessenkollision und für den Makler entfällt die Neutralitätspflicht zwischen Verkäufer und Käufer. Für seine Interessenwahrung des Kaufinteressenten als auch des (übrigbleibenden) Käufers haben diese bzw. hat dieser allein zu sorgen. Selbstverständlich muss es bei einer korrekten Exposé-Beschreibung des Objektes bleiben, aber eben keine Beratung oder Tipp geben als solches.

Im Einzelnen:

  • Makler muss keine Rücksicht auf das ordnungsgemäße Zustandekommen eines Maklervertrages mit dem Kaufinteressenten nehmen (also z.B. keine Nachweispflicht)
  • Widerrufsbelehrung gegenüber Kaufinteressent entfällt
  • schriftliche Aufforderung des Kaufinteressenten zum sofortigen Beginn der Maklerleistungen entfällt.

Vorteil für Verkäufer

  • Wie ein Rechtsanwalt – als klassischer einseitiger Interessenvertreter – kann der Makler zu 100 % auf Seiten des Verkäufers stehen – in jeglicher Hinsicht, zu jedem Zeitpunkt, ausnahmslos. Also von der Festsetzung des Kaufpreises, über die Preisverhandlung bis zur finalen Gestaltung des notariellen Kaufvertrages.
  • Makler kann viel offener, aggressiver und damit effektiver das Objekt bewerben – da er nicht befürchten muss, dass der Kaufinteressent schon im Vorfeld das Objekt erkennt und den Makler „hinterrücks“ umgeht, um keine Provision zahlen zu müssen.
  • hohe Wahrscheinlichkeit einen höheren Kaufpreis zu erzielen, der sogar die „gesparte“ halbe Provision übertrifft.

3. Möglichkeit – nur Käuferprovision

Bei den übrigen Vermarktungsaufträgen (außer Vermarktung von EFHs und ETWs) stellt das neue Maklergesetzt die Parteien frei, weiterhin ausschließlich Käuferprovision in Höhe von 3,75 % inkl. MwSt. (3 % plus gesetzl. MwSt.) in Rechnung zu stellen und zwar konkret bei:

  • Baugrundstücken
  • Mehrfamilienhäuser
  • gemischt genutzte Objekte
  • Gewerbeimmobilien

Entscheidung im Einzelfall

Die Entscheidung, welche der Möglichkeiten sinnvollerweise zu wählen ist, sollte je nach Objektvorgabe, Situation und individuellen Gegebenheiten einvernehmlich zwischen Verkäufer und Hilger & Hilger getroffen werden. Ausschlaggebend sollte dabei immer sein, bei welcher Variante für den Verkäufer – „unter dem Strich“ – am ergiebigsten ist.

Effektive, digitale Erweiterung der Vermarktungsaktivitäten bei H& H

Umfassend erweiterte Immobilienpräsentation

Im Zuge der neuen gesetzlichen Provisionsregelung haben wir unsere Dienstleistungen (insbesondere die Immobilienpräsentation) umfassend erweitert und digitalisiert (u.a. Drohnenaufnahmen, Video, 360 Grad Rundgang, Online Besichtigung). 

Drastische Einschränkung persönlicher Kontakte bei gleichbleibender Effizienz

Durch die umfassende und vielschichtige Präsentation der Objekte können sich die Interessenten bereits im Vorfeld in ihren eigenen 4 Wänden ein realistisches Bild machen. In Kombination mit anschließenden Telefonaten mit Ihnen (mit weiteren, gezielten Erklärungen und Antworten der Interessenten) kann so schon in diesem Stadium der Vermarktung gezielt die „Spreu vom Weizen“ – im Interesse aller – herausgefiltert werden. Die Erfahrung zeigt, dass so vorschnelle, gemeinsame Besichtigungen vor Ort ausgeschlossen werden konnte.

Diese effektive Vorauswahl gewährleistet die coronabedingte, drastische Reduzierung der persönlichen Kontakte.

Wie können Ihnen Hilger & Hilger weiterhelfen?

Nutzen Sie unsere fast 30-jährige Erfahrung.
Wir beraten Sie gerne unverbindlich.






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