Stoplersteine beim privaten Immobilienverkauf

Risiken werden unterschätzt bzw. gar nicht erkannt

Vorweg idealerweise Selbttest:

Wenn Sie an sich den Anspruch haben, den Verkauf „professionell“ durchzuführen, sollten Sie sich diese 16 Fragen stellen und ehrlich beantworten. Werden von Ihnen mehr als vier mit Nein beantwortet, sollten Sie besonderes Augenmerk auf diese Aspekte legen oder professionelle Hilfe eines (anerkannt guten) Maklers in Erwägung ziehen:

Stolpersteine beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf gibt es Punkte, die einen Verkaufserfolg zu nichte machen können und – früher oder später – „richtig ins Geld“ gehen können.

1. Unzureichende Vorbereitung

Dies gilt für alle Bereiche – von der Zusammenstellung der Unterlagen bis zum Übergabe an den neuen Eigentümer. Insbesondere für den ersten Ansturm nach der ersten Insertion.

2. Falsche Einwertung

Kommt die Immobilie mit einem deutlich überhöhten Preis auf den Markt, verzögert sich nicht nur die Vermarktung, sondern die stückweise (notwendige) Reduzierung des Insertionspreises im Laufe der Vermarktung schmälert den Wert.

3. Unkritische Gutgläubigkeit

Viele private (oftmals ältere) Verkäufer gehen bei ihrem Gegenüber unkritisch nur vom Besten aus oder übertragen ihr eigenes Wertesystem auf jeden Kaufinteressenten. Was man selber kund tut, entspricht den Tatsachen und was man sagt, wird eingehalten. Sie vertrauen daher auf (mündliche) Aus- und Zusagen. Sie vergessen, dass sich zwischen Verkäufer und Käufer diametral entgegengesetzte Interessen gegenüberstehen und etliche Kaufinteressenten die Gutgläubigkeit zu ihrem Vorteil auszunutzen versuchen.  

4. Gewährleistung unterschätzt

Es ist richtig, dass man bei gebrauchten Immobilien die Gewährleistung ausschließen kann. Dieses gilt aber nicht für versteckte Mängel (Schulbeispiel ist der Wasserschaden, der bewusst vor dem Verkauf vom Verkäufer übermalt wurde, damit man ihn nicht erkennt). Ist der Verkäufer hier unehrlich und täuscht den Käufer, droht im Nachhinein eine Kaufpreisminderung oder gar ein Rücktritt vom Vertrag. 

5. Haftung übersehen

Angaben im Exposé müssen den Tatsachen entsprechen. Oft werden hier Formulierungen gebraucht, die eine spätere Haftung begründen können. Dabei kommt es nicht darauf an, dass hier bewusst getäuscht wurde. Schreiben Sie z.B. „Dach vollständig renoviert“, weil sie dieses so in Erinnerung hatten, haften Sie für diese Aussage, wenn das Dach z.B. nur zum Teil renoviert wurde. Wird als weiteres Beispiel ein Untergeschoss als Wohnfläche bezeichnet, obwohl die baurechtlichen Bestimmungen dieses nicht zulassen, entsteht bei späterer Beanstandung eine Haftungspflicht.  

6. Längere Reservierunggewährung

Reservierungen sind durchaus gebräuchlich. Ob sie sinnvoll sind, wenn Kaufwillige „Schlange stehen“, ist eine andere Frage. Von längeren Reservierungen ohne eine – der Laufzeit – entsprechende Reservierungsgebühr ist abzuraten. Bei einer Absage des Interessenten haben Sie viel Zeit für die Vermarktung verloren. Schadensersatzansprüche können nicht geltend gemacht werden. 

7. „Wässrige“ Finanzierungsbestätigung

Auf eine „wasserfeste“ Finanzierungsbestätigung VOR der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages sollte (so gut wie) nie verzichtet werden. Banken zieren sich immer mehr, solche „Bestätigungen“ zu Gunsten ihrer Kreditkunden auszustellen und bieten Formulierungen an, die eben keine echte Bestätigung ist, sondern den Banken „Hintertüren offen lassen“. Wie schon an anderer Stelle erwähnt, ist es für den Laien nicht einfach das zu erkennen und entsprechend nachzuhaken. 

Anmerkung: Bei (besonders) hochpreisigen Immobilien ist es auch üblich, dass sogar eine Bankbürgschaft von Käuferseite vor dem Notartermin vorgelegt werden muss. 

8. Notarieller Kaufvertrag 

Die Gestaltung des Kaufvertrages (der vom Notar beurkundet werden muss) ist ein ganz entscheidender Punkt für eine komplikationslose Abwicklung. Was im Kaufvertrag schriftlich festgehalten wurde, ist für die spätere Abwicklung entscheidend – dieses gilt für positive wie negative Fakten. Mündliche Absprachen und Versprechen vor, bei oder nach der Beurkundung sind völlig belanglos. Der Notar kann auf Anfrage neutral beraten, er hat aber keine Hinweisverpflichtung, der einen oder anderen Partei mitzuteilen, was sie doch günstigerweise mit in den Vertrag aufnehmen sollten.  

Anmerkung: Ein Vertragsentwurf ist üblich und dringend anzuraten, diesen rechtzeitig vor der eigentlichen Beurkundung allen Beteiligten zur Verfügung zu stellen und akribisch alle Vereinbarungen abzuhacken, die im Vorfeld zwischen den Parteien besprochen und einvernehmlich akzeptiert wurden.   

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