Rundumservice mit Focus auf diese 10 „Schlüsselstellen“ – immer, bei jedem Immbilienverkauf

Wer die Vermarktung einer Immobilie einem Makler anvertraut, möchte eine vollumfängliche Dienstleistung von A bis Z. Er möchte auch sicher sein, dass nicht nur ein Teil der Aufgaben angerissen, sondern zu seiner vollsten Zufriedenheit. Auch und gerade, wenn ein Verkäufermarkt den Verkauf (i.d.R.) vereinfacht. In diesem Fall ist der Immobilienverkauf zu optimieren. Wenn nicht mehr die Frage lautet, OB ein Objekt verkauft wird, muss der Schwerpunkt eben auf die erzielbare HÖHE des Verkaufspreises gelegt werden.
Bei Hilger & Hilger stand noch nie die Schnelligkeit des Verkaufes im Vordergrund, sondern immer die volle Zufriedenheit des Auftraggebers. Neben einem Rundumservice stehen diese zehn Schlüsselstellen im Focus. Umsetzung und Handhabung sind die Schlüsselstellen für den Erfolg des Verkaufsergebnises. Hier unterscheiden sich die verschiedenen Maklerunternehmen, hier resultiert ein Mehrwert durch Einschaltung eines guten Maklers.

VORWEG: Selbstverständliche Vermarktungsaktivitäten bei Hilger & Hilger

Die hier aufgeführten Aktivitäten 1 – 10 sind für Hilger & Hilger Teil jeder Vermarktung und damit: –

  • selbstverständlich und hier nur
  • der Vollständigkeit halber aufgeführt:

1. Umfassende Beratung ohne Zeitdruck
2. Prüfung der Unterlagen
3. Gründliche Aufbereitung bzw. Beschaffung der Objektunterlagen
4. Aussagekräftiges Exposé erstellen (Kurz- und Langversion) u.a. mit professionellen Fotos
5. Anwendung vielfältigster Vermarktungswege
6. Komplikationsloses Besichtigungsmanagement
7. Jegliche Kommunikation mit den Interessenten, Behörden usw.
8. Begleitung zum Notar
9. Protokollierte Übergabe des Verkaufsauftrages
10. Laufende, regelmäßige Unterrichtung über die Verkaufsaktivitäten

Die 10 Schlüsselstellen beim Immobilienverkauf

1. Präzise Bewertung des Verkaufsobjektes

Basis jeden Immobilienverkaufs ist eine akribische, marktgerechte Bewertung inklusive einer Analyse des Entwicklungspotentials. Hier kann man nicht genug recherchieren. Ist das Bewertungsergebnis zu hoch, muss man sich mühsam auf einen marktgerechten Preis „herunterhangeln“. Nicht nur, dass man dadurch wertvolle Zeit verliert, bei dieser „Salamitaktik“ verringern sich die Chancen für eine bestmögliche Vermarktung. Bewertet man im Gegensatz dazu die Immobilie unter Wert, wird Ihr Haus, Grundstück bzw. Ihre Wohnung zwar schnell verkauft (und der Makler hat wenig Arbeit), aber als Eigentümer „verschenken“ Sie bares Geld.

2. Analyse der in Betracht kommenden Käufer-Zielgruppen

Jeder Objekttyp und mitunter auch die ein oder andere exponierte Lage haben ihre bestimmte Zielgruppe. Auf der Basis der zuvor erfolgten Objektanalyse ist die potentielle Käufergruppe vor allen Vermarktungsaktivitäten unter folgenden Aspekten zu eruieren – wer kommt unter folgenden drei Aspekten als Zielgruppe in Betracht?

  1. Hinsichtlich des Istzustandes des Objektes
  2. Unter Berücksichtigung des aktuellen Änderungspotenzials (z.B. Umbau, Erweiterung, Teilung)
  3. Unter Beachtung von Zukunftsperspektiven (z.B. Anschluss an das U-Bahnnetz, Umgestaltung des ganzen Viertels, Mieterhöhungen)

Unterschiedliche Zielgruppen haben bei ihrer Immobiliensuche unterschiedliche Herangehens- und Sichtweisen. Die jeweiligen Kaufargumente sind entsprechend herauszuarbeiten.

3. Maßgeschneidertes Marketingkonzept für die Zielgruppen

Wir leben im Zeitalter der Recherche – u.a. Google macht es uns einfach. Da aber fast überall ein Überangebot besteht und bei jedem die Zeit immer kostbarer wird, wünscht sich der User schnell positive Suchergebnisse. In der Sprache der Zielgruppe muss dementsprechend bei der Suche das Potenzial in Überschriften, Schlüsselwörtern und allgemeinen Kaufkriterien sofort ins Auge fallen. Das bezieht sich auf alle Medien (Print und Online).

Anmerkung: Gerade bei Immobilien älteren Baujahres ist es entscheidend, dass bereits bei der ersten, näheren Vorstellung schon im Exposé die Veränderungs- und Modernisierungsmaßnahmen anschaulich dargestellt sind (moderne Computerprogramme machen das mit vertretbarem Aufwand möglich). Bei Bedarf übernimmt dieses Hilger & Hilger – inklusive einer Kostenaufstellung für die jeweiligen Veränderungen.  

4. Erstklassige Präsentation in den richtigen Medien

In Anbetracht der Vielzahl der Informationen, denen sich jeder täglich ausgesetzt sieht, ist für die Präsentation der Verkaufsimmobilie unumgänglich, dass sie

  • optimal präsentiert wird
  • in den richtigen Medien erscheint
  • in der Rangfolge weit oben an der richtigen Stelle steht
  • in der Darstellung grafisch und optisch herausragt

und die Veränderungsmöglichkeiten anschaulich gut dargestellt werden.

Nur so ist gewährleistet, dass die Zielgruppe das Angebot überhaupt wahrnimmt. Das umso mehr, da jedes Immobilienangebot in Konkurrenz zu anderen Offerten steht. Mit einer herausstechenden Darstellung und einer überproportionalen Präsenz in den verschiedenen Medien kann man sich allein hierdurch einen Wettbewerbsvorteil sichern. Sehr wichtig bei der optischen Reizüberflutung in den Medien.

5. Ausschließlich Einzelbesichtigung nach Vorprüfung

Qualität – nicht Anzahl der Besichtigungen entscheidend. Kaufinteressenten durchlaufen vom ersten Gedanken, sich (evtl.) eine Immobilie zu kaufen, bis zum Notarvertrag diverse Phasen. Ein Großteil der Interessenten stellt auf dieser „Reise“ nach vielen Besichtigungen fest, dass die (neue) eigene Immobilie ein Traum bleiben muss und landet nie beim Notar. Um Zeit und Belästigungen durch „unnötige“ Besichtigungen zu reduzieren, ist im Vorfeld von Maklerseite beim jeweiligen Interessenten zu hinterfragen:

  • wie lange er schon sucht
  • inwieweit das Angebot mit seinem Suchwunsch übereinstimmt
  • ob er überhaupt schon in der Entscheidungsphase ist
  • ob ein Kauf finanziell umsetzbar ist.

Fragen oder Interesse?
Gleich anrufen: 089-159 156 0 oder am Seitenende zum direkten Mailkontakt – s. Buttons rechts.

6. Nachfassen beim Interessenten ist unerläßlich

Der Istzustand der Immobilie deckt sich mit den eigenen Wunschvorstellungen des Suchenden in allen Belangen nur sehr selten. Die Regel ist, dass irgendetwas nicht „passt“. Das können aus der Sicht des Interessenten sowohl objektiv unüberwindbare Aspekte sein als auch Gegebenheiten, die subjektiv als K.O.-Kriterium gewertet werden. In so einem Fall können oder wollen die meisten Interessenten dieses nicht verbalisieren. Sie „verabschieden sich schon mal innerlich“ von der Immobilie. Aus Höflichkeit oder der Einfachheit halber geben sie nach außen ein ganz anderes Bild ab. Um diese Interessenten als potentielle Käufer zu „retten“, muss ein sensibler und engagierter Makler nachfassen sich folgende Fragen stellen:

  • Was könnte den Interessenten stören?
  • Wie könnte man die Situation konstruktiv lösen?
  • Welche alternativen oder kompensatorischen Ansätze könnte man anbieten?
  • Mit welchem Ansatz könnte man beim Interessenten wieder Gehör finden?

Selbstverständlich gilt dieses generelle Nachfassen und die Einwandbehandlung auch, wenn es sich bei den Vertragsparteien „nur“ um unterschiedliche Kaufpreisvorstellungen handelt.

7. Mehrere Kaufwillige – ein Bieterverfahren drängt sich auf

Bei begehrten Objekten kommt es häufig vor, dass mehrere Interessenten dem Makler definitives Kaufinteresse signalisieren. Ist dieses gleich zu Beginn der Vermarktung der Fall, liegt die Vermutung nahe, dass der Vermarktungspreis offensichtlich zu niedrig angesetzt wurde. Zwei Aspekte sind bei dieser Situation zu unterscheiden:

7.1 Verkäufer erfährt gar nichts von der besonderen Situation

Es soll Makler geben, die diese für einen Verkäufer ideale Situation von mehreren Kaufwilligen dem Verkäufer gar nicht mitteilen. Sie nutzen diesen Umstand zu ihrem eigenen Vorteil aus. Sei es, dass sie gleich den Erstbesten „auswählen“ (um keine weitere Arbeit zu haben), sei es, dass sie denjenigen auswählen, der ein Folgegeschäft verspricht oder der sie mit zusätzlichen (offiziellen oder „inoffiziellen“) Provisionszahlungen zu dessen Gunsten lockt. In jeder dieser Konstellationen entfällt für den Verkäufer die Möglichkeit, einen offensichtlich höher erzielbaren Kaufpreis zu bekommen.

7.2 Verkäufer wird unterrichtet und entscheidet über weiteres Vorgehen

Haben Sie einen seriösen, vertrauenswürdigen Makler beauftragt, wird Sie dieser von den diversen Angeboten unterrichten und weiteres Vorgehen einvernehmlich mit Ihnen besprechen. Hilger & Hilger favorisieren nach Absprache mit dem Verkäufer in diesen Fällen ein rechtssicheres Bieterverfahren. Hierbei ist gewährleistet, dass am Ende der übrig bleibt, der den höchsten Kaufpreis zu zahlen bereit ist.

8. Preisverhandlungen – wie geht man idealerweise vor

Die Charaktere, die Gesamtumstände und die Erfahrungen mit Verhandlungssituationen können auf Verkäufer- und Käuferseite sehr unterschiedlich sein. Kommt die Zeit der Preisverhandlungen stehen zwischen den Vertragsparteien grundsätzlich erst einmal diametral entgegengesetzte Interessen gegenüber. Beim Makler ist auch in diesem Stadium Sensibilität und Erfahrung gefragt. Er sollte mit dem Verkäufer einvernehmlich abzustimmen, wie und mit wem Verhandlungen geführt werden. Es gibt Vertragsparteien, die „gut mit einander können“, aber auch das Gegenteil kann der Fall sein. Wiederum andere Verkäufer wollen den Käufer nur einmal bei der Unterzeichnung des Notarvertrages sehen. Auch hier kommen Hilger & Hilger die jahrzehntelangen Erfahrungen zugute, um in jeder Situation als sicherer Verhandlungspartner zum besten Verkaufsergebnis beizutragen.

9. Verlässliche Bonitätsprüfung des Käufers

Man hört im Maklerumfeld immer wieder von Kaufinteressenten, bei denen „kaufen wollen“ und „kaufen können“ nicht deckungsgleich sind. Stellt man dieses erst nach der notariellen Verbriefung fest, ist der Ärger und Frust für alle Beteiligten vorprogrammiert. Bis zur Rückabwicklung (und bis zum neuerlichen Verkauf) verstreichen in der Regel Monate. Im schlimmsten Fall muss der Verkäufer auch noch die Kosten des „überflüssigen“ Notartermines zahlen. Ein solches Szenario müssen Sie bei Hilger & Hilger nicht befürchten. Eine fundierte und vor allen Dingen BELASTBARE Bonitätsprüfung des Kaufwilligen vor jedem Notartermin ist für Hilger & Hilger ausnahmslos bei jedem Verkauf selbstverständlich. Das umso mehr, da Banken mittlerweile nur auf erheblichen Nachdruck „wirklich echte“ Finanzierungszusagen ausstellen und ansonsten oft in „schwammige“, nichtssagende Formulierungen ausweichen. Ohne entsprechende Sachkenntnis wird dieses leicht übersehen. Die Ausbildung zum Volljuristen und Bankkaufmann mit langjähriger Banktätigkeit hilft Herrn Ulrich Hilger hier die „Spreu vom Weizen“ zu trennen.

10. Lückenlose Vorbereitung des Notarvertrages

Um Diskussionen oder gar Unstimmigkeiten bei der notariellen Beurkundung auszuschließen, ist eine eingehende Vorbereitung des Notarvertrages mit einem Vertragsentwurf im Vorfeld unerlässlich. Hilger & Hilger achten akribisch darauf, dass schon im Vertragsentwurf alle ausgehandelten Eckpunkte vollständig und juristisch einwandfrei wiedergegeben werden. Speziell in diesem Bereich hilft das Studium zum Volljuristen von bei Herrn Ulrich sehr.

Wie können Ihnen Hilger & Hilger weiterhelfen?

Wir beraten Sie gerne unverbindlich.





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