Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, sollte sich frühzeitig mit den möglichen steuerlichen Folgen beschäftigen. Dabei fällt häufig der Begriff „Spekulationssteuer“. Streng genommen handelt es sich dabei nicht um eine eigene Steuerart. Gemeint ist vielmehr die Einkommensteuer, die unter bestimmten Voraussetzungen auf den Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf anfallen kann. Entscheidend sind vor allem der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf sowie die Art der Nutzung der Immobilie. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 23 Einkommensteuergesetz (EStG).

Gerade bei einem geplanten Verkauf lohnt es sich deshalb, die steuerliche Situation nicht erst kurz vor dem Notartermin zu prüfen. Denn je nachdem, wann eine Immobilie gekauft und wie sie anschließend genutzt wurde, kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig oder von der Besteuerung ausgenommen sein.

Wann kann beim Immobilienverkauf Steuer anfallen?

Bei privat gehaltenen Immobilien spielt grundsätzlich die sogenannte Zehnjahresfrist eine wichtige Rolle. Wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft, kann der dabei erzielte Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt die Besteuerung nach § 23 EStG grundsätzlich nicht mehr an.

Besonders relevant ist diese Regelung bei vermieteten Immobilien. Wer beispielsweise eine Kapitalanlage erwirbt und diese bereits wenige Jahre später mit Gewinn weiterverkauft, sollte deshalb prüfen lassen, ob der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss.

Dabei ist nicht allein entscheidend, wie hoch der Verkaufspreis ausfällt. Steuerlich betrachtet wird grundsätzlich der Gewinn aus dem Verkauf berücksichtigt. Vereinfacht ergibt sich dieser aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den maßgeblichen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie den berücksichtigungsfähigen Kosten. Bei vermieteten Immobilien können außerdem bereits geltend gemachte Abschreibungen Einfluss auf die Berechnung haben.

Welche Ausnahme gilt bei selbst genutzten Immobilien?

Eine wichtige Ausnahme betrifft Immobilien, die vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt wurden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben.

Das gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei müssen nicht zwingend drei vollständige Kalenderjahre erreicht werden. Entscheidend ist eine zusammenhängende Selbstnutzung, die sich über diese drei Kalenderjahre erstreckt.

Für Eigentümer kann die bisherige Nutzung der Immobilie daher einen erheblichen Unterschied machen. Ob eine Wohnung durchgehend selbst bewohnt, zunächst vermietet oder zeitweise anderweitig genutzt wurde, sollte bei einem geplanten Verkauf genau betrachtet werden.

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn ermittelt?

Sollte der Verkauf als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gelten, wird nicht der gesamte Verkaufspreis versteuert. Maßgeblich ist vielmehr der erzielte Veräußerungsgewinn.

Ausgangspunkt ist grundsätzlich der Verkaufspreis. Davon werden die steuerlich relevanten Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie bestimmte mit dem Kauf und Verkauf zusammenhängende Aufwendungen berücksichtigt. Bei Immobilien, die zuvor vermietet wurden, können in Anspruch genommene Abschreibungen die steuerliche Berechnung zusätzlich beeinflussen, da sie die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend mindern können.

Wie hoch die tatsächliche Steuer ausfällt, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen. Da der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn im Rahmen der Einkommensteuer berücksichtigt wird, hängt die Belastung von der individuellen steuerlichen Situation des Verkäufers ab.

Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Auch bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie ist die Zehnjahresfrist ein wichtiges Thema. Entscheidend ist bei einem unentgeltlichen Erwerb grundsätzlich nicht erst der Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung. Für die Berechnung nach § 23 EStG wird dem neuen Eigentümer vielmehr die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.

Das bedeutet beispielsweise: Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann die maßgebliche Frist beim späteren Verkauf durch den Erben bereits abgelaufen sein. Wurde die Immobilie dagegen erst wenige Jahre vor dem Erbfall erworben, kann die Frist noch laufen. Auch hier können zusätzlich Ausnahmen aufgrund einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken eine Rolle spielen.

Gerade bei Erbschaften und Schenkungen lohnt sich daher eine genaue Prüfung der ursprünglichen Anschaffungsdaten und der bisherigen Nutzung.

Warum Eigentümer die Steuerfrage frühzeitig klären sollten

Die mögliche Steuerbelastung kann einen erheblichen Einfluss darauf haben, welcher Betrag nach dem Immobilienverkauf tatsächlich beim Eigentümer verbleibt. Deshalb sollten Verkäufer vor der Festlegung ihrer Verkaufsstrategie nicht nur den möglichen Marktwert und die anfallenden Verkaufskosten kennen, sondern auch mögliche steuerliche Folgen berücksichtigen.

Ein Immobilienmakler kann Eigentümer dabei unterstützen, den Verkaufsprozess vorzubereiten, notwendige Unterlagen zusammenzustellen und die zeitliche Planung des Verkaufs einzuordnen. Eine verbindliche steuerliche Beurteilung gehört jedoch in die Hände eines Steuerberaters oder einer anderen steuerlich dazu befugten Stelle. Das gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie vermietet war, geerbt oder verschenkt wurde oder sich die Nutzung in den vergangenen Jahren verändert hat.

Wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung, Bewertung und erfolgreichen Vermarktung Ihrer Immobilie. Bei steuerlichen Detailfragen empfiehlt sich zusätzlich die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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