Wer eine Immobilie verkaufen, kaufen oder ihren aktuellen Wert einschätzen lassen möchte, begegnet unterschiedlichen Verfahren der Immobilienbewertung. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Dabei steht vor allem die vorhandene Substanz der Immobilie im Mittelpunkt. Vereinfacht gesagt wird betrachtet, welchen Wert das Grundstück und die darauf befindlichen baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag haben.

Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren zu den gesetzlich vorgesehenen Verfahren der Immobilienwertermittlung. Welches Verfahren geeignet ist, hängt insbesondere von der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes und den verfügbaren Daten ab. Die Grundlagen des Sachwertverfahrens sind in den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?

Das Sachwertverfahren kann insbesondere bei Immobilien sinnvoll sein, bei denen die vorhandene Bausubstanz für die Wertbetrachtung eine wesentliche Rolle spielt. In der Praxis kann dies beispielsweise bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei bestimmten individuell gestalteten Immobilien der Fall sein. Entscheidend ist jedoch immer die konkrete Immobilie und die Datenlage auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt.

Anders als beim Ertragswertverfahren steht beim Sachwertverfahren nicht in erster Linie die Frage im Vordergrund, welche Mieteinnahmen mit einer Immobilie erzielt werden können. Stattdessen werden der Wert des Grundstücks und die Werte der baulichen sowie sonstigen Anlagen betrachtet. Der daraus zunächst ermittelte Sachwert wird anschließend an die tatsächlichen Verhältnisse des Immobilienmarktes angepasst.

Wie wird der Sachwert einer Immobilie bestimmt?

Die Berechnung beginnt mit einer getrennten Betrachtung des Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude. Für den Boden wird zunächst ein Bodenwert ermittelt. Hinzu kommt der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen. Auch bestimmte Außenanlagen und sonstige Anlagen können in die Bewertung einfließen. Aus diesen Bestandteilen ergibt sich zunächst der vorläufige Sachwert des Grundstücks.

Bei der Bewertung des Gebäudes geht es nicht darum, die ursprünglich beim Bau tatsächlich gezahlten Kosten einfach zu übernehmen. Maßgeblich sind vielmehr modellhaft ermittelte durchschnittliche Herstellungskosten für ein nach Art und Standard vergleichbares Gebäude am Wertermittlungsstichtag. Dabei können unter anderem Bauweise, Größe und Ausstattungsstandard berücksichtigt werden.

Auch das Alter des Gebäudes spielt eine wichtige Rolle. Schließlich hat ein älteres Haus in der Regel nicht denselben Wert wie ein vergleichbarer Neubau. Im Rahmen des Sachwertverfahrens wird deshalb eine Alterswertminderung berücksichtigt. Nach der ImmoWertV richtet sich der entsprechende Faktor grundsätzlich nach dem Verhältnis von Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes.

Warum der errechnete Sachwert noch nicht dem Marktwert entspricht

Ein häufiger Irrtum besteht darin, den errechneten Gebäudesachwert zusammen mit dem Bodenwert unmittelbar mit dem möglichen Verkaufspreis gleichzusetzen. Der Immobilienmarkt funktioniert jedoch nicht ausschließlich nach Bau- und Herstellungskosten. Angebot und Nachfrage sowie die allgemeinen Wertverhältnisse am jeweiligen Grundstücksmarkt beeinflussen ebenfalls, welchen Preis Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind.

Deshalb sieht das Sachwertverfahren eine Marktanpassung vor. Der vorläufige Sachwert wird mit einem geeigneten, gegebenenfalls objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multipliziert. Sachwertfaktoren dienen dazu, die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt in die Bewertung einzubeziehen. Erst dadurch wird aus der rein sachwertorientierten Betrachtung eine marktbezogene Wertermittlung.

Darüber hinaus können besondere Merkmale des konkreten Objekts berücksichtigt werden. Eigenschaften, die bei der bisherigen Berechnung noch nicht ausreichend erfasst wurden und den Wert beeinflussen, können sich deshalb ebenfalls auf das Ergebnis auswirken.

Welche Bedeutung hat das Sachwertverfahren für Eigentümer?

Für Eigentümer zeigt das Sachwertverfahren anschaulich, dass der Wert einer Immobilie von deutlich mehr Faktoren abhängt als allein von Wohnfläche, Grundstücksgröße oder den ursprünglichen Baukosten. Alter, Gebäudezustand, Ausstattung, Restnutzungsdauer, Bodenwert und die aktuelle Marktsituation greifen bei einer professionellen Wertermittlung ineinander.

Gerade bei einem geplanten Verkauf ist deshalb eine fundierte Bewertung wichtig. Ein rein rechnerischer Sachwert gibt noch keine sichere Auskunft darüber, welcher Preis am Markt tatsächlich erzielbar ist. Erst die fachgerechte Anwendung des Bewertungsverfahrens und die Einordnung in den lokalen Immobilienmarkt ermöglichen eine realistische Einschätzung.

Wir unterstützen Sie bei der realistischen Einschätzung Ihrer Immobilie und berücksichtigen dabei sowohl die Eigenschaften des Objekts als auch die aktuelle Marktsituation. Sprechen Sie uns gerne an.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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