Das Wichtigste zum Grundbuch

1. Allgemein

Der Begriff „Grundbuch“ bezieht sich umgangssprachlich – und deshalb auch im Folgenden – immer gleichzeitig auf das „Grundbuch für Grundstücke“ und auf das „Wohnungsgrundbuch für Eigentumswohnungen“.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis beim Grundbuchamt. Dort werden die Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken und Wohnungseigentum sowie von grundstücksgleichen Rechten (wie Erbbaurecht) aufgeführt. Das Grundbuchamt ist dem Amtsgericht zugeordnet und hat die gleichen räumlichen Grenzen wie der Bezirk des Amtsgerichtes. Das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben“, d.h., jeder kann der Richtigkeit der Eintragung vertrauen.

Die Informationen sind unterteilt in 3 Abteilungen:

  • Abteilung I: Informationen zu den Eigentümern der Immobilie sowie Hinweise zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, die darauf beruhen (z.B. ob ein Wohnrecht eingetragen ist) – mit Ausnahme der Grundpfandrechte
  • Abteilung III: Grundpfandrechte – also die Sicherheiten der Banken bei Kreditgewährung – wie Hypotheken, Grund- und Rentenschulden

Die Einträge in allen Abteilungen werden streng nach der zeitlichen Reihenfolge der Anträge durchgeführt. Entsprechend ist die Reihenfolge der Rechte von oben nach unten. Wichtig z.B. für die Verteilung des Erlöses im Fall einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung


2. Einsicht ins Grundbuch – Voraussetzung „berechtigtes Interesse“ (mit Beispielen)

Da im Grundbuch zahlreiche vertrauliche Daten stehen, kann nicht jeder ohne weiteres Einsicht verlangen. Voraussetzung für die Einsichtnahme ist ein sog. „berechtigtes Interesse“ – nicht ein beliebiges, wie z.B. Neugierde. Dem Grundbuchamt muss ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse an der Einsichtnahme nachweisbar dargelegt werden

2.1 Berechtigtes Interesse

Unproblematisch ist dieses der Fall für den, der:

  • Eigentümer ist
  • Begünstigter eines eingetragenen Rechtes ist (z.B. bei Wohnrecht)
  • Gläubiger ist – z.B. Banken und Kreditinstitute, zu deren Gunsten eine Grundschuld eingetragen wurde

und all die, denen von diesem Personenkreis eine entsprechende Vollmacht ausgestellt worden ist.

2.2 Erweiterter Kreis für „berechtigtes Interesse“ – z.B.

  • Ehepartner eines Alleineigentümers, Ehe im gesetzlichen Güterstand mit Zugewinnausgleich (also ohne ohne Ehevertrag)
    • Fallbeispiel 1: Ehepartner muss klären können, ob es sich bei der Immobilie um das nahezu gesamte Vermögen des Partners handelt.
    • Fallbeispiel 2: Ehepartner muss die Vermögensverhältnisse überprüfen können, um im Zusammenhang mit der Scheidung Zugewinnausgleichsansprüche berechnen zu können.
  • Kreditgebern und Gläubigern, die eine Zwangsvollstreckung betreiben wollen
  • Kreditgebern, die prüfen wollen, ob sie dem Eigentümer einen Kredit geben können
  • Mietern, die sich vergewissern wollen, ob der Vermieter der Eigentümer ihrer gemieteten Wohnung ist
  • Aktionären und Gesellschaftern, um sich über die Grundbesitzverhältnisse der Gesellschaft zu informieren
  • Erben und Pflichtteilsberechtigten

2.3 Kein berechtigtes Interesse

  • Verwandte und Lebensgefährten allein aufgrund ihrer familienrechtlichen Stellung
  • Zukünftige Erben
  • Wer nur den Namen des Eigentümers erfahren will, um in Verhandlungen mit ihm treten zu können (z.B. weil er die Immobilie abkaufen will)
  • Künftige Ehefrau, um zu erfahren, ob sich die Ehe „lohnt“
  • Makler, die nur zum Eigentümer Kontakt aufnehmen wollen

3. Wie vorgehen, wenn man Einsicht nehmen will?

Die Einsichtnahme kann beim zuständigen Grundbuchamt mündlich, schriftlich oder online beantragt werden. Sie müssen sich ausweisen und entsprechende Schriftstücke vorlegen, aus denen Ihr „berechtigtes Interesse“ ersichtlich ist (z.B. Vollmacht, Miet-, Gesellschaftsvertrag usw.).

Am schnellsten erhält man die Einsicht, wenn man während der Sprechzeiten der Grundbuchämter persönlich vorspricht. Kosten für eine einfache Kopie des Grundbuchauszuges liegen (z.Z. in München) um die € 15,-, für beglaubigte Kopien um die € 25,-.

Der Eigentümer des betreffenden Grundstückes wird vom Grundbuchamt nicht vorher gefragt und ihm steht bei Gewährung auch kein Beschwerderecht zu. Anmerkung: Verschärft durch die seit Mai 2018 geltende Datenschutzgrundverordnung gibt es immer weniger Grundbuchämter, die das berechtigte Interesse nicht oder nur oberflächlich prüfen

H2. Wie vorgehen, wenn man Einsicht nehmen will?

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