Für die meisten Käufer ist der Erwerb einer Immobilie ohne Finanzierung kaum denkbar. Spätestens bei der Vorbereitung des Darlehens begegnet ihnen deshalb der Begriff „Grundschuld“. Dahinter steckt ein gängiges Sicherungsinstrument, das Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten nutzen. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und dient dem Kreditinstitut als Absicherung für das bereitgestellte Darlehen. Gesetzlich geregelt ist sie in den §§ 1191 ff. BGB.
Wichtig dabei: Durch die Grundschuld wird die Bank nicht zur Eigentümerin der Immobilie. Das Eigentum verbleibt beim Käufer. Die Bank erhält allerdings ein dingliches Recht an dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück. Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen, kann dieses Sicherungsrecht im äußersten Fall eine Verwertung der Immobilie ermöglichen. Damit ist die Grundschuld ein wesentlicher Baustein vieler Immobilienfinanzierungen.
Welche Aufgabe erfüllt die Grundschuld?
Wer einen größeren Immobilienkredit aufnimmt, muss der finanzierenden Bank in aller Regel eine Sicherheit bieten. In den meisten Fällen geschieht das über eine Grundschuld. Sie gibt der Bank die notwendige Absicherung, bevor das Darlehen vollständig ausgezahlt wird.
Für die Bestellung der Grundschuld stellt das Kreditinstitut üblicherweise entsprechende Unterlagen bereit. Die erforderlichen Erklärungen werden über einen Notar abgewickelt und anschließend an das Grundbuchamt weitergeleitet. Dort erfolgt die Eintragung in das Grundbuch. Erst wenn die vorgesehenen Sicherheiten vorhanden sind, kann die Finanzierung in vielen Fällen vollständig umgesetzt werden.
Ein wichtiger Vorteil der Grundschuld besteht darin, dass sie nicht automatisch mit der Rückzahlung eines bestimmten Darlehens erlischt. Ist der ursprüngliche Kredit vollständig getilgt, kann die Grundschuld grundsätzlich im Grundbuch bestehen bleiben. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sie sich später beispielsweise für eine Anschluss- oder weitere Finanzierung nutzen. Wird sie nicht mehr gebraucht, kann ihre Löschung veranlasst werden. Voraussetzung dafür ist in der Regel eine Löschungsbewilligung der Bank.
So wird eine Grundschuld eingetragen
Am Anfang steht meist die finanzierende Bank. Sie übermittelt dem Käufer die Unterlagen, die für die Grundschuldbestellung benötigt werden. Diese Dokumente gelangen anschließend zum Notar, der die notwendigen Erklärungen vorbereitet und deren Bedeutung im Termin erläutert.
Nach der Unterzeichnung reicht der Notar die Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dort wird die Grundschuld in das Grundbuch aufgenommen. Für viele Banken ist diese Absicherung eine Voraussetzung dafür, dass die vereinbarte Darlehenssumme ausgezahlt werden kann. Je nach Finanzierung kann die Auszahlung bereits erfolgen, wenn bestimmte Nachweise oder Sicherheiten vorliegen, oder erst nach erfolgter Eintragung.
Mit der Bestellung der Grundschuld entstehen zusätzliche Kosten. Sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung beim Grundbuchamt fallen Gebühren an. Wie hoch diese ausfallen, hängt insbesondere von der Höhe der eingetragenen Grundschuld sowie von den gesetzlich geregelten Gebührensätzen ab. Käufer sollten diese Kosten deshalb von Anfang an in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.
Darum gehört die Grundschuld zur Immobilienfinanzierung dazu
Die Grundschuld klingt auf den ersten Blick nach einem komplizierten Rechtsbegriff, erfüllt in der Praxis aber eine klare Funktion: Sie schafft Sicherheit für die finanzierende Bank und ermöglicht dadurch in vielen Fällen erst die Vergabe eines Immobilienkredits.
Gleichzeitig sorgt die notarielle Abwicklung dafür, dass die Bestellung nach einem geregelten Verfahren erfolgt. Käufer erhalten dabei Informationen über die rechtliche Bedeutung der Grundschuld und die damit verbundenen Folgen. Die Eintragung im Grundbuch schafft anschließend eine verlässliche rechtliche Grundlage für die Finanzierung.
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich daher frühzeitig mit dem Thema beschäftigen. Ein Immobilienmakler mit Erfahrung im regionalen Markt kann dabei helfen, den Finanzierungsprozess besser einzuordnen und einen Überblick über typische Nebenkosten und Abläufe zu geben. Für rechtliche Detailfragen zur Grundschuld sowie für die konkrete Finanzierung sind jedoch der Notar und die jeweilige Bank die maßgeblichen Ansprechpartner.
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Hinweise
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