Grundsätzliche Probleme bei jeder Immobilienbewertung

Jede seriöse Immobilienbewertung basiert auf einer Vielzahl von Faktoren. Die Informationsquellen und Marktdaten sind zwar vielfältig, aber einerseits nicht für jeden so leicht zugänglich und andererseits mit sehr unterschiedlicher Aktualität und Aussagekraft. Hinzu kommt, dass neben wichtigen, objektiven Bewertungskriterien subjektiv zu beurteilende Ermessenspielräume bestehen.

Je nach Ansatzpunkt sollte man sich über folgende Problematiken bewusst sein:

1. Eigene Bewertung des Eigentümers

In Zeiten des Internets mit den vielfältigsten Informationsmöglichkeiten kann sich heutzutage jeder einen „gewissen“ Marktüberblick verschaffen und so sein Haus oder Wohnung mit ähnlichen Objekten vergleichen. Dabei wird oft außer Acht gelassen, dass man nur ANGEBOTSpreise (und nicht die tatsächlichen Verkaufspreise) sieht. Verfolgt man die Dauer der Angebote am Markt, wird die eigene Recherche schon aufwendiger. Hinzukommt, dass in den frei zugänglichen Marktberichten immer nur ungefähre Preisspannen angegeben werden. Abgesehen davon, ist es „normal“, dass man seine eigene Immobilie „durch die rosarote Brille betrachtet“, was eine objektive Bewertung erschwert. Oft fehlen auch die Kenntnisse der aktuellen und/oder lokalen Marktbesonderheiten. Alles keine guten Voraussetzungen, um den echten Marktwert der Immobilie zu ermitteln.

2. Immobilienbewertung online mit nur „drei Klicks“

Im Internet werden vielfältige, kostenlose Online Immobilienbewertungen angeboten, die sich in ihrer Einfachheit der Eingabe als auch in der Schnelligkeit für das Ergebnis überbieten. Die Qualität der Aussagekraft ist sehr unterschiedlich. Wer hier mehr als eine sehr, sehr grobe Schätzung mit einer enormen Preisspannbreite erwartet, erkennt nicht den eigentlichen Sinn dieser Online -Angebote. Ziel ist es, Name und Adresse von potentiellen Immobilienverkäufern zu generieren. Man darf sich also nicht wundern, wenn man nach Eingabe der Daten anschließend von den Anbietern „genervt“ wird, die alle um einen Vermarktungsauftrag für die Immobilie buhlen.

3. Anlass und Zweck beeinflussen das Ergebnis

Jede Bewertung hat subjektive Bemessensspielräume und Zielrichtungen, die man unterschiedlich interpretieren bzw. ausnutzen kann. Deswegen muss die Bewertung nicht gleich „falsch“ sein. Wir sprechen vom Anlass und Zweck einer Immobilienbewertung (Stichwort Scheidung, Erbauseinandersetzung). Dieser kann das Ergebnis genauso beeinflussen, wie das Verhältnis des Auftraggebers zur Immobilie. So wird ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter eine Immobilie für eine gerichtliche Auseinandersetzung und eine Bank für den Beleihungsrahmen immer „konservativer“ bewerten als ein Makler, dessen Ziel ein Vermarktungsauftrag ist (s.u. unter 7.4).

4. Makler wollen sich überbieten

Jeder Immobilienmakler weiß, dass bei Eigentümern die Auftragsvergabe für einen Verkauf der Immobilie oftmals in Abhängigkeit vom Ergebnis des vom Makler ermittelten Verkaufspreises steht.
In Kenntnis dieser Konkurrenzsituation wollen sich viele Makler sehr oft gegenseitig in der Höhe des Bewertungsergebnisses überbieten, um ihre Chancen für den Vermarktungsauftrag zu erhöhen.
Ob die Bewertungsergebnisse dann noch  praxisgerecht sind, spielt erst mal keine Rolle. Hauptsache ist zunächst der Zuschlag für den Vermarktungsauftrag. Später notwendige Preisreduzierungen wird man schon irgendwie erklären können.

Anmerkung zum „Überbieten“: In letzter Zeit gibt es immer mehr Firmen im Internet, die dieses „Überbieten“ der Makler zu ihren Gunsten ausnutzen. In Insertionen versprechen sie den Eigentümern ihnen denjenigen Makler für die Vermarktung ihrer Immobilie zu vermitteln, der die Immobilie am höchsten einwertet. Haben diese Firmen diesen Auftrag vom Eigentümer, liegt das Geschäftsmodell dieser Firmen am massenhaften Verkauf dieser Eigentümeradresse an Makler, die sich dann in ihrer Immobilienbewertung gegenseitig überbieten „müssen“, um vorgeschlagen zu werden.

5. Angebotspreise sind unpassendes Datenmaterial

Die Wertermittlung von Wohnungen und Grundstücken basiert bekanntlich auf vergleichbaren Verkäufen. Konkret wird der realisierte Quadratmeterpreis von vergleichbaren Objekten in der Nähe zugrundegelegt und mit der Quadratmeteranzahl multipliziert. Da Angebotspreise selten deckungsgleich mit dem letztendlich gezahlten Kaufpreis sind, besteht das Problem, wie und wo man den tatsächlich realisierten Verkaufspreis erfährt? Hörensagen und Vermutungen sind ungeeignet. Hinzukommt, dass man als Makler nur selten auf so zahlreiche, eigene Transaktionen zurückgreifen kann, dass man eine ausreichende Vergleichsbasis hat. Nur als Sachverständiger und Gutachter kann man auf die aufschlussreiche, sogen. Kaufpreissammlung mit den konkreten Verkaufspreisen bei den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen zurückgreifen.

6. Liebhaberfaktor

Es gibt gerade besonders im Großraum München Objekte, die sich durch Lage, Baustil oder sonstige, begehrte, aber selten anzutreffende Faktoren besonders auszeichnen. Vielen Eigentümern ist dieser Faktor nicht ausreichend bewusst oder sie überschätzen ihn im Umkehrschluss.

Bei einem bestimmten Käuferklientel sind diese Objekte begehrt. Dieses ist auch in der Lage und willens, einen erhöhten Kaufpreis zu zahlen, um den Zuschlag zu erhalten. Hier diesen Liebhaberfaktor beim Kaufpreis nicht gesondert an die Nachfrage anzupassen, heißt „Geld zu verschenken“.
Jahrzehntelange Erfahrungen beim Verkauf von Immobilien mit Liebhaberfaktor helfen, diesen Aspekt bei jedem neuen Objekt richtig einzupreisen. Ist die Nachfrage besonders hoch, bietet sich ansonsten auch das sogen. Bieterverfahren an. Hier kommt es zu einer Art Versteigerung, der Höchstbietende erhält den Zuschlag.

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