Auf diese Beswertungsaspekte kommt es an

München und Umgebung sind immer noch die führenden Boomregionen im Immobilienmarkt in Deutschland mit hoher Marktdynamik. Die Höhe der Nachfrage nach Objekttyp und Lage ist aber unterschiedlich und muss für jede einzelne Immobilie ganz individuell hinsichtlich der Höhe des realistischen Marktwertes angepasst werden.

1. Marktnachfrage

Im Immobiliengeschäft hört man immer wieder: „Der Markt macht den Preis, nicht der Verkäufer und auch nicht der Käufer oder der Makler“. Dabei wird unter „Markt“ die Nachfrage verstanden. Allerdings ist die Messbarkeit der Nachfrage im Immobiliengeschäft gar nicht so einfach abrufbar. Am Ende läuft es auf eine permanente Marktbeobachtung und eine daraus resultierende Marktkenntnis hinaus.

2. Marktkenntnis der Käufer

Die Marktkenntnis auf Käuferseite sollte man nicht unterschätzen. Es gibt zwar auch bei Immobilienkäufern von Häusern, Wohnungen und Grundstücken „Liebe auf den ersten Blick“, das heißt aber nicht, dass diese Interessenten sich morgens zum Kauf eines Hauses entscheiden, nachmittags ihr Liebhaberobjekt sehen und es dann gleich kaufen werden. Der Gedanke an einen Immobilienkauf über die Suche bis zum endgültigen Entscheidungszeitpunkt (ein Großteil kommt gar nicht bis hierhin) ist immer ein längerer Prozess (i.d.R. drei bis 12 Monate). Konzentriert man sich in diesem Zeitraum – „brennglasmäßig“ – als Kaufinteressent

  • auf einen bestimmten Immobilientyp
  • auf eine bestimmte Region
  • auf ein bestimmtes Preissegment

kann man sich heutzutage (mit Hilfe des Internets) verhältnismäßig schnell einen Überblick über seine Objektgruppe verschaffen. So wächst mit jedem neuen Objekt am Markt die Kenntnis, wie der angebotene Preis einzuschätzen ist:

  • schnäppchenmäßig
  • eher günstig
  • durchschnittlich
  • „sportlich“
  • unrealistisch

Der Kenntnisstand der Kaufinteressenten ist ein weiterer Grund, weshalb man sich bei der Bewertung und der Preisfindung viel Mühe und Recherchearbeit machen und nicht versuchsmäßig mal so an den Markt gehen sollte.

3. Marktanpassung

Als professioneller Makler sollte man den Markt in seinem Aktionsumfeld sehr detailliert kennen und wissen, wo und für was, welche Nachfrage besteht.

Die rein rechnerischen Ergebnisse aus den bekannten Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren) sind daher jedenfalls immer nur ein Einstieg in eine marktgerechte Preisfindung. Der allgemein boomende Immobilienmarkt in München und seinen begehrten Vorortlagen erfordert – je nach Objekttyp und Lage – zum Teil erhebliche Marktanpassungen. Dieses gilt im besonderen Maße für selbstgenutzte Häuser, deren Wert auf der Grundlage des Sachwertverfahrens deutlich niedriger ist als der aufgrund der hohen Nachfrage real erzielbare Marktpreis.

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