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Grundsätzliche Antworten für “Investitions-Einsteiger”

9 von 10 Millionären haben ihr Vermögen durch Investitionen in Immobilien gebildet (Studie einer Commerzbank Tochter). Bestätigt wird dies durch folgendes Zitat des Frankfurter Bankiers Johann Philipp Freiherr von Bethmann (1924-2007): „Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerte“.

1. Warum in Immobilien investieren ?

Immobilien als Sachwerte sind eine risikoarme, wertstabile Anlageform (weitestgehend inflations- und krisensicher).

Das Prinzip ist einfach: Diese Sachwerte werden durch Fremdkapital finanziert, das wiederum durch Mieteinnahmen und Steuervorteile zurückgeführt wird. Durch die schleichende Geldentwertung der Inflation „verringert“ sich sogar de facto die Rückzahlung des Darlehens. Wohingegen die Mieteinnahmen dem Inflationsverlauf während der Finanzierungszeit angepasst werden können.

 

 

2. Wie kann ich in Immobilien investieren?

Es bestehen zwei Möglichkeiten:

  • Direkte Investition: Kauf einer eigenen Immobilie
  • Indirekte Investition: durch Beteiligung an einem Immobilienfond (bei einem “offenen” Fond  ab € 50,-, bei einem “geschlossenen” Fond ab € 10.000,- bis € 20.000,-) oder durch Kauf von Aktien einer Firma, deren Geschäftszweck der Immobilienhandel ist.

 

Auswahlkriterien für den Anleger:

  • Investitionsvolumen
  • Wert auf Verfügbarkeit (Anteile an offenen Immobilien-Fonds und Aktien sind komplikationslos jederzeit wieder verkaufbar)

 

 

3. Kurz- oder langfristige Interessen?

“Direkte” Investitionen in Immobilien (also der eigene Kauf einer ”ganzen” Immobilie) sind grundsätzlich eher langfristig ausgelegt (also ab 10 – 20 Jahre). Hier gilt die Devise: Sicherheit vor Rentabilität und Verfügbarkeit. “Indirekte” Investitionen (in offene Immobilienfonds oder Aktien) können auch  kurzfristigen Aspekten dienen (s.o.)

 

 

4. Was ist beim Verkauf zu beachten?

Die relativ hohen Erwerbsnebenkosten (für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch = in Bayern ca. 8 % der Kaufsumme) schmälern überproportional die Rendite in den ersten Jahren. Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre, muss der Verkäufer den Veräußerungsgewinn auch versteuern (sogen. Spekulationssteuer).

 

 

5. In welchen Immobilien-Typ ist zu investieren?

Dies kommt auf den Einzelfall an. Die Auswahl wird meist bereits durch das Investitionsvolumen von selbst bestimmt bzw. begrenzt. Auch die individuellen Faktoren Risikobereitschaft, optimale Geltendmachung der Steuervorteile und die Notwendigkeit laufender Einnahmen beeinflussen die Auswahl bereits im Vorfeld.

Einsteiger sollten die „Nebenschauplätze“ wie z.B. Renovierungsaufwand, effiziente Verwaltung, Auswahl von (komplikationslosen) Mietern usw. nicht unterschätzen. Aus diesem Grund sind Neubauten (mit erhöhter Abschreibungsmöglichkeit) in bevorzugten Wohnlagen ein guter Einstieg. Diese sind auf dem Mietmarkt sehr gut zu vermieten.

6. Was ist bei der Objekt-Auswahl zu beachten?

Vorrangig das Bewusstsein, dass die AUSWAHL das alles entscheidende Kriterium bei der Investition ist.

Ein pauschaler, aber evident wichtiger Grundsatz besagt: Das Objekt muss so ideal wie möglich zu Ihren individuellen Vorgaben passen. Achten Sie auf ein mögliches Wertsteigerungspotential. Denken Sie also zukunftsorientiert, wie z.B.:

Welche Objekte werden zukünftig wo am Markt von welchen Mietern und Käufern besonders bevorzugt? Stichworte z.B.: demographische Entwicklung, Ballungsräume.

Sind die gewünschten Ausstattungsmerkmale für die o.g. Zielgruppe gegeben oder können sie (mit welchem Aufwand) nachträglich geändert werden? Stichworte z.B: Energie-Effizienz, Infrastruktur, Single-Haushalt, vermehrtes Homeoffice, ausreichende Parkmöglichkeiten.

 

Die Auswahl erfordert eine strategische Vorgehensweise, viel Zeit und – ganz wichtig: Geduld.

 

Da hier die jeweiligen Anforderungen und Vorstellungen sehr individuell sind, empfiehlt sich ein persönliches Beratungsgespräch. Hilger & Hilger nimmt sich für die Thematik sehr gerne Zeit.

 

 

7. Mit welcher Summe soll man einsteigen?

Die Antwort gilt (erst einmal) pauschal und ist in jedem Fall zu berücksichtigen: So viel, dass Ihre Finanzierung auch bei veränderten Rahmenbedingungen* nicht so leicht gefährdet ist. Einen Notverkauf sollten Sie in jedem Fall verhindern können.

 * z.B.: unvorhergesehener Leerstand, Zinssteigerungen, außergewöhnliche Renovierungen, zum Nachteil geänderte gesetzliche oder geograpfische Rahmenbedingungen.

 

 

8. Welche Risiken bestehen?

  • überteuertes Objekt gekauft
  • Wertsteigerungspotenzial überschätzt
  • Zinsentwicklung falsch eingeschätzt
  • sonstige negative Veränderungsmöglichkeiten unterschätzt
  • Entscheidung übereilt getroffen – aus Angst, dass das (endlich gefundene) Objekt anderweitig verkauft wird
  • auf unseriösen Berater hereingefallen, der

- hohe Renditen und geringen Eigenkapitaleinsatz in Aussicht gestellt hat

- von steuerlichen Vorteilen ausgegangen ist, die nicht oder nur teilweise in Betracht kamen

- berechtigte Einwände mit verkäuferischen Tricks heruntergespiel hat 

- Sie unter Zeitdruck gestellt hat 

 

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