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Was fällt alles unter “Werbungskosten”

Dieses ist ein mitentscheidener Posten in Ihrer Steuererklärung. Denn: Mieteinnahmen minus WERBUNGSKOSTEN = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Überschuss oder Verlust möglich). Steuerreduzierend sind demnach:

Werbungskosten

Steuerlich absetzbare Werbungskosten im Zusam-

menhang mit Mieteinkünften: alle Aufwendungen, die “dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung” Ihrer Einnahmequelle dienen – im Einzelnen:

 

1. Finanzierungskosten

z.B. Sämtliche Kredit-/Darlehens-Zinsen zur Finanzierung der Immobilie

 

2. Geldbeschaffungskosten

z.B. Disagio, Gerichts- und Notargebühren

 

3. Finanzierungsnebenkosten

 z.B. Kreditprovision, Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren

 

4. Abschreibung

 Es wird die Abnutzung (Afa) / der Wertverlust des Gebäudes berücksichtigt. Lineare Abschreibung zu 100 % (verteilt auf 50  bzw. 40 Jahre) auf Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie hierfür anfallende Nebenkosten (Maklerprovision, Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbssteuer und Baunebenkosten)

 

Wichtige Abgrenzung: Afa jeweils nur möglich für die Kosten des Gebäudes, nicht des Grundstückes (das keiner Abnutzung unterliegt) – also Aufsplittung des Kaufpreises / der jeweiligen Kosten unumgänglich.

 

Höhe der Afa: 

Neubauten und Gebrauchtimmobilien ab Baujahr 1.1.1925: 2 % p.a. – 50 Jahre lang (Ausnahme: Bescheinigung, dass Nutzungsdauer der Immobilie kürzer als Abschreibungszeitraum, dann auch wie 1924 und früher), Gebrauchtimmobilie Baujahr bis 31.12.1924: 2,5 % p.a. – 40 Jahre lange 

 

Monatgenaue Abrechnung von Kauf und Verkauf beachten.

 

5. Erhaltungsaufwand

Es ist zwischen sofort absetzbarem Erhaltungsaufwand und linear absetzbarem Herstellungsaufwand zu unterscheiden. Beim Erhaltungsaufwand dürfen die Maßnahmen  die Wesensart des Gebäudes nicht verändern, sondern lediglich in einem ordentlichen Zustand erhalten (grob zusammengefasst: “Kosten für Renovierungsarbeiten”) oder in regelmäßiger, gleicher Höhe anfallen.

 

Abgrenzung, was kein Erhaltungsaufwand ist:  Anbau (Substanz erweitert), Umbau ( ihrem Wesen nach verändert), Einbau einer Aufzugsanlage (ihren bisherigen Zustand hinaus maßgeblich verbessert).

 

Als Erhaltungsaufwand werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nur anerkannt, wenn die Kosten in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäudebeschaffungskosten nicht übersteigen. Wird dieser Wert überschritten, handelt es sich um Herstellungskosten. Ausgaben bis zu € 4.000,- netto stets Erhaltungsaufwand.

 

Sehr umfangreiche Definition /Abgrenzung vom “Erhaltungsaufwand” unter Steuerlinks.de > > > 

 

 

6. Sonstige Werbungskosten

z.B. Ausgaben für Telefon, Büromaterial, Vermietungsanzeigen, Kontoführungsgebühren, Kosten der Hausverwaltung, Fahrten zum Mietobjekt, Instandhaltungsrücklagen im Jahr der Verwendung  für Reparaturarbeiten, Ausgaben im Zusammenhang mit der Suche einer Immobilie (Fachliteratur, Fahrtkosten zur Baustelle/Mietobjekt, Fahrtkosten)

 

Grundsätzliches zu Werbungskosten

Werbungskosten können nur für tatsächlich vermietete Immobilien angesetzt werden. Bei Leerstand also nicht. Es sei denn, Sie erbringen den Nachweis, dass Sie tatsächlich vermieten wollten. Dann können bei Leerstand sogar die sonst vom Mieter zu tragenden Nebenkosten abgesetzt werdenn (wie Müllabfuhr, Straßenreinigung , Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung usw.). 

 

Werbungskosten sind grundsätzlich in dem Jahr steuermindernd abzusetzen, in dem sie abgeflossen sind. 

  

Keine Werbungskosten  sind geltend zu machen bei:

  • selbst genutztem Wohnraum innerhalb einer  ansonsten vermieteten Wohnung
  • Wohnungen, die kostenlos einer anderen Person zur Verfügung gestellt werden
  • Wohnungen, die zu weniger als 56 % der ortsüblichen Warmmiete vermietet sind (Angehörigen-Bonus)
  • Wohnungen, die zwar zu mindestens 56 % aber nicht mehr als 75 % der ortsüblichen Warmmiete verlangen, wenn  nicht die Einkunftserzielungsabsicht durch langfristige Prognose nachgewiesen werden kann
  • Wohnungen, die leer stehen, weil sie nicht vermietet werden sollen oder können
  • Erschließungskosten
  • Gegenwert von Eigenleistungen

 

Hinweis – Haftungsausschluss:

Diese Informationen wenden sich an den interessierten Privatanleger und sind nicht abschließend.  Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch gedacht. Sie erheben auch nicht den Anspruch , alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. In vielen Fällen kann es Sonderregelungen geben. 

 

Diese Darstellungen können daher eine eingehende Beratung eines Fachmannes (z.B. Steuerberater) nicht ersetzen. Bitte haben Sie Verständnis, dass Hilger & Hilger eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Infos hiermit ausdrücklich ausschließt. 

 

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