TEL: 089·159 156-0

info@hilger-hilger.de

 

Steuerliche Aspekte für Privatanleger

Hier ein Überblick, wann das Steuerrecht beim Kauf einer Immobilie als Invest tangiert wird bzw. werden könnte.
Ausführungen beziehen sich auf fremd vemietete Immobilien im Privatvermögen von Privatanlegern.

Welche Steuern fallen an?

Beim Erwerb:  Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an: z.Z. 3,5 % aus dem Kaufpreis (mitgekaufte bewegliche Sachen und der Anteil an der Instandhaltungs-Rücklage fallen nicht darunter).

 

Solange im Eigentum:  Grundsteuer

Für jede Immobilie muss jährlich Grundsteuer gezahlt werden. Die Höhe richtet sich nach Wert und Beschaffenheit der Immobilie. Für die jeweilige Höhe sind die Finanzbehörden der Länder zuständig.

 

Falls Mietobjekt unverschuldet leersteht,

 

Antrag auf Minimierung möglich > > >

 

Bei Mieteinnahmen: Einkommensteuer unter 

“Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”

Wie die Mieteinnahmen  steuerlich behandelt werden, ergibt sich aus der Gegenüberstellung von: 

   

       Mieteinnahmen*

 ./. Werbungskosten**

=   Einkünfte aus Vermietung und  Verpachtung

Positiver Saldo = Gewinn führt zu Steuerzahlung

Negativer Saldo= Verlust führt zur Steuerersparnis

 

*Mieteinnahmen= Mietzins und die Umlagen/Nebenkostenvorauszahlungen

 

**Werbungskosten – und damit steuerlich absetzbar sind  alle Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung Ihrer Einnahmequelle dienen. Siehe im Einzelnen:

 

Was fällt unter “Werbungskosten”? > > >

 

Besonders interessante Steuersparmöglichkeit:

Degressive Abschreibung

Der Staat fördert in besonderem Maße Folgendes: 

  

1. Sanierung denkmalgeschützter Altbauobjekte 

2. Immobilie befindet sich in einem Sanierungsgebiet (steht im Bebauungsplan) - aufpassen: es gibt oft Mietobergrenzen und einen Ausgleichsbetrag (wenn z.b. Sanierungsgebiet aufgelöst wird).

3. Immobilie befindet sich in einem städtebaulichen Entwicklungsgebiet (steht im Bebauungsplan), Bestimmungen des Baugesetzbuches BauGB § 165 beachten.

 

Gilt auch für Selbstnutzer  (§ 10 f ESTG) .

Ist neben der linearen Abschreibung möglich.  

 

Abschreibungsmöglichkeit:

100 %  der Sanierungskosten in 12 Jahren

- wie folgt aufgeteilt: 

  • 8 Jahre jeweils 9 % der Sanierungskosten
  • 4 Jahre jeweils 7 % der Sanierungskosten
Steuerfallen 

Eventuell bei Verkauf: “Spekulationssteuer”

Ein Veräußerungsgewinn muss versteuert werden, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre im Eigentum des Veräußerers ist.

Achtung: Finanzamt ermittelt aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem fiktiven Buchwert (Anschaffungspreis minus vorgenommene Abschreibungen).  

 

Beispiel für eine Spekulationssteuer, obwohl Verkaufserlös geringer als der Kaufpreis war >> >

 

Bei häufigerem Immobilien-Verkauf:

Versteuerung der Veräußerungs-Gewinne

Wie viele Immobilien darf man in welcher Zeit verkaufen, damit die Veräußerungs-Gewinne nicht versteuert zu werden brauchen (einschließlich Gewerbesteuer)? 

Grundregel für die Annahme eines “gewerblichen Handels”: Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren. Aber Vorsicht: Finanzamt prüft u.a. auch, wie lange die einzelnen Objekte bereits im Eigentum waren. Kein Problem, wenn alle 3 Objekte länger als 10 Jahre im Eigentum waren. 

 

Keine “Einkunftserzielungsabsicht”,

sondern nur Kauf aus “Liebhaberei”?

“Einkunftserzielungsabsicht” bedeutet: es muss die Absicht bestehen, langfristig mit der Immobilie einen Überschuss zu erzielen – Voraussetzung für ein steuerliches Absetzen der Afa und der Werbungskosten.

Vorteil allerdings: Beweislastumkehr, d.h. das Finanzamt muss nachweisen, dass zum Zeitpunkt des Kaufes keine “Einkunftserzielungsabsicht” vorgelegen hat. Aber Vorsicht: bei Veräußerung innerhalb kurzer Zeit (innerhalb 5 Jahre)  kann die Vermutungsregel greifen, dass der beabsichtigte Weiter-Verkauf schon  beim Kauf vorlag und eben keine “Einkunftserzielungsabsicht” vorlag.

Folgen können dramatisch sein: Abschreibungen werden rückwirkend aberkannt. Aber was noch schlimmer sein kann, alle Werbungskosten (und damit die Schuldzinsen aus einer möglichen Fremdfinanzierung).

   

 

Hinweis- Haftungsausschluss:

Diese Informationen wenden sich an den interessierten Privatanleger und sind nicht abschließend.  Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch gedacht. Sie erheben auch nicht den Anspruch , alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. In vielen Fällen kann es Sonderregelungen geben. 

Diese Darstellungen können daher eine eingehende Beratung eines Fachmannes (z.B. Steuerberater) nicht ersetzen. Bitte haben Sie Verständnis, dass Hilger & Hilger eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Infos hiermit ausdrücklich ausschließt.

 

< < < Kapitalanleger

< < < Privat-Anleger / Investor