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Vorgehensweise beim Verkauf eines Rendite-Objektes

Insbesondere bei hochpreisigen Rendite-Objekten ist der Verkauf sehr gründlich vorzubereiten. Interessenten sind es gewohnt, gut aufbereite Angebote zu erhalten. Um hier den Interessenten Paroli bieten zu können, sollten Sie sich “auf Augenhöhe” mit den Interessenten bewegen können. Fühlen Sie sich nicht so versiert, verzichten Sie nicht auf fachmännischen Rat.

Professionell vorgehen - Schritt für Schritt

 

1. Marktresearch

Wie ist der “Markt” für das betreffende Objekt. Wie ist das Angebot, die Nachfrage allgemein und in dem Segment?

 

 

2. Vorbereitung der Vermarktungsphase

Teil 1. Alle relevanten Unterlagen sind zu besorgen:

  • Für die Erstinformationen:
    • Flächen- und Mietaufstellung
    • Grundstücksdaten
    • Gebäude- und Ausstattungsdetails
  • Für die Verhandlungsphase

    Grundstücks-Informationen

    • Konkrete Grundstücks-Informationen
    • Aktuelle Grundbuch-Auszüge
    • Lageplan (Flurkarte und Katasterplan)
    • Details zu Lasten und Rechter Dritter
    • Auszug Baulastenverzeichnis
    • Klärung von Erschließungsfragen
  • Gebäude-Informationen

    • Baupläne, Grundrisse
    • Exakte Flächenaufstellung und -berechnung
    • Inf0rmation zur Haustechnik
    • Informationen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
  • Mieter-Informationen

    • Aufstellung sämtlicher Mietverträge
    • Aufstellung der Mietentwicklungen
    • Aufstellung über evtl. Einschränkungen (z.B. aus öffentlichen Förderungen)

 

Teil 2. Ein realistischer Angebotspreis ist zu ermitteln:

Die Wertermittlung ist eine Schlüsselstellung im gesamten Prozess – denn: ist sie zu niedrig, verschenken Sie Geld – ist sie zu hoch, findet sich kein Käufer

 

Wie (fast) immer, ergeben erst die verschieden-

sten Bewertungs-Ansätze einerseites und langjährige Erfahrung andererseits einen realistischen, markt-

gerechten Verkehrswert (Definition Verkehrswert > > > ).

 

Wertermittlung – kostenlose Vorleistung > > >

 

Für Rendite-Objektes sind in Betracht zu ziehen:

 

Ertragswertverfahren

Wert der Immobilie wird aus den langfristigen Erträgen und dem Bodenwert bestimmt.

Folgende Aspekte sind zu klären:

  • Tatsächlich zu erzielender, nachhaltiger Mietertrag?
  • Hypotheisch unterstellte Nutzungsdauer?
  • Zinssatzhöhe im Verhältnis zum Ertragsrisiko?

Vergleichswertverfahren

Wert wird aus den in der Vergangenheit erzielten Marktpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet.

Folgende Aspekte sind zu klären:

 

  • Ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte vorhanden?
  • Objekte tatsächlich vergleichbar?
  • Art und Weise der Kompensation von Unterschieden?
  • Zwischenzeitlich wertbeeinflussende Veränderungen zu berücksichtigen?

 

Discountet-Cash-Flow-Analyse

  • Alle Aufwendungen und Erträge werden über eine bestimmten Zukunftszeitpunkt prognostiziert und kapitalisert.
  • Folgende Aspekte sind zu klären:

     

    • Kompensation für den nicht berücksichtigten Bodenwert?
    • Ermittlung einer marktkonforme Mietzins-Prognose?

 

Vielfaches der Nettokaltmiete

Wert ergibt sich aus dem Produkt (Bestimmter Multiplikator mal Jahresnettokaltmiete).

 

Folgende Punkte sind immer zu berücksichtigen

  • Attraktivität des (Wirtschafts-) standortes
  • Wertsteigungspotential für das Objekt, in dieser Region in welchem Zeitraum
  • Gebäudesubstanz
  • Umfang der durchgeführten Renovierungen, Modernisierungen

 

Folgende (zukünftige) Potenziale sind ebenfalls zu berücksichtiten

    • Nutzung
    • Erweiterung
    • Ertrag
    • Verwertung

 

3. Angebotsphase

Wie wird das Objekt angeboten:

    • breit gestreut
    • gezielt vorgemerkten Kunden

 

4. Verhandlungsphase

Nur mit bonitätsgeprüften Interessenten

 

5. Entscheidung

Eine (vorbereitete) Endscheidungs-Matrix erleichert die Selektion der Angebote

 

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