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Immobilienbewertung – Tipps für Privatverkäufer

 

1. Jede Immobilie ist individuell zu betrachten

Da jede Immobilie einmalig ist, gibt es keinen „Kurswert“ (wie bei Aktien). Der sogen. Verkehrswert (Definition Verkehrswert > > >) muss also individuell ermittelt werden. Es gibt zwar allgemein gebräuchliche Bewertungs-Ansätze, aber eben keine allgemein gültigen Bewertungs-Maßstäbe.

  

  

2. Verschiedenste Quellen/Aspekte beachten

  • Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss
  • Marktberichte (Gutachterausschuss, Internet, Zeitung)
  • Vergleichswerte aus dem Internet
  • Auswertung von IMV (IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH)
  • Nachbarschaft

 

 

3. Einstieg in die Bewertung

Einen Einstieg finden Sie mit den standardisierten Bewertungsmethoden wie:

 

  • Vergleichswertverfahren bei Wohnungen und unbebauten Grundstücken
  • Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien
  • Renditewertverfahren bei vermieteten Immobilien

 

Dazu gibt es im Internet unzählige Tipps.

  

 

4. Am Ende entscheidet der “Markt”

Den Ausschlag für eine sachgemäße Preisfindung gibt letztendlich das Marktgeschehen = folgende Aspekte:

  

  1. Wie ist das (Konkurrenz-) Angebot: allgemein und speziell in diesem Segment, in dieser Region?
  2. Wie ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt allgemein: zur Zeit, in der Zukunft?
  3. Wie ist die Nachfrage konkret bei diesem Immobilientyp in dieser Region: zur Zeit, in der Zukunft?
  4. Welcher (Renovierungs-, Modernisierungs-) Aufwand ist erforderlich, um das Niveau der Zielgruppe zu erfüllen?
  5. Welche Vorgaben resultieren aus der wirtschaftlichen Gesamtsituation?
  6. Wie ist das Zinsgefüge auf dem Kapitalmarkt?
  7. Gibt es regionale Besonderheiten?
  8. Sind zeitgeistgeprägte Trends berücksichtigt?
  9. Könnte die Immobilie ein Liebhaberobjekt sein?
  10. Welches (Entwicklungs-, Erweiterungs-)Potenzial steckt in der Immobilie?

5. Für Käufer ist die  GESAMT-investition entscheidend

Also nicht nur der Kaufpreis für die Immobilie, sondern zusätzlich die Renovierungs-/Modernisierungs- und Nebenkosten sind mitentscheidend.

 

 

6. Blickwinkel von Kaufinteressenten miteinbeziehen

Es ist verständlich, dass Eigentümer ihre eigene Immobilie mit besonderen Augen betrachten. Diese (oftmals sogar emotionale) Beziehung erschwert oft einen objektiven Blickwinkel bei der marktgerechten Einschätzung.

Da aber Empfindungen, Wertigkeiten und Ansprüche bei jedem Menschen unterschiedlich sind, entstehen die Differenzen.

Denken Sie insbesondere an die unterschiedliche Sichtweise, wenn zwischen Verkäufer und Interessent eine Generation Altersunterschied liegt.

 

 

Typische Beispiele für andere Sichtweisen

1. Beispiel: „Es ist doch nicht laut hier“.
Sie wohnen als Eigentümer z.B. in der Nähe einer S-Bahn oder lauten Straße. Es ist normal, wenn Sie dieses gar nicht wahrnehmen. Ganz anders ein potentieller Käufer. Er wird gezielt darauf achten, wie viel Umweltbeeinträchtigungen sein mögliches, neues Zuhause haben wird und vielleicht eine andere Wahrnehmung haben.

 

2. Beispiel: „Hier ist doch alles tadellos“.
Auch wenn Sie als Eigentümer das Bad, die Küche, den Boden jeden Tag bestens gepflegt haben und alles wie neu aussieht. Diese Ausstattungsmerkmale unterliegen nun einmal einem besonderen Zeitgeschmack. Fast  jeder Käufer wird hier (mehr oder weniger) investieren.

 

3. Beispiel: „Diese Treppe  / diese Schränke hat ein ganz bekannter Schreiner aus dem Zillertal eingebaut“
Jeder glaubt Ihnen, dass Ihre Einbauten etwas Besonderes sind/waren und auch bestimmt teuer. Ob diese Ausstattung für den Käufer aber auch einen Mehrwert hat, ist oftmals fraglich (Stichwort: neue Generation).

 

 

siehe auch:

 

Privater Immobilienverkauf – die 10 besten Tipps > > >